Wizja luki podażowej na warszawskim rynku biurowym jest bardzo realna

Najniższy od dekady wolumen powierzchni w budowie, który na koniec III kwartału wynosił 153,7 tys. mkw. wraz ze stabilnym popytem na poziomie 129 tys. mkw. sprawia, że wizja luki podażowej na warszawskim rynku biurowym jest bardzo realna. Stabilne od wielu lat stawki czynszu delikatnie wzrosły.

Rosnące koszty budowy oraz wzrost kosztów obsługi kredytów budowalnych studzą plany deweloperów.

Zasoby biurowe w stolicy na koniec września 2022 roku wzrosły do poziomu 6,34 mln mkw. Przyczyniły się do tego trzy nowe projekty oddane do użytku w III kwartale: Varso Tower (63,8 tys. mkw., HB Reavis), P180 (32 tys. mkw., Skanska) oraz Poleczki 32 (3,3 tys. mkw. PID Polska). Pierwsze trzy kwartały 2022 roku przyniosły ponad 228 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, co było wynikiem o prawie 25 proc. niższym od wyniku osiągniętego w analogicznym okresie 2021 roku na rynku biurowym w Warszawie.

– W związku z rosnącymi kosztami budowy i finansowania inwestycji, trudno jest oszacować w dłuższej perspektywie czasu finalne nakłady. Przekłada się to na wstrzymywanie decyzji przez deweloperów o rozpoczynaniu nowych budów. Jak wynika z danych, kolejny raz odnotowano w Warszawie najniższy od dekady wolumen powierzchni w budowie. Na koniec III kwartału 2022 roku w realizacji znajdowało się zaledwie 153,7 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Jest to ponad cztery razy mniej niż średnia podaż w budowie notowana w ciągu ostatnich pięciu lat. Trend spadkowy w ilości realizowanej powierzchni biurowej oraz wstrzymywanie rozpoczynania nowych budów na stołecznym rynku, w kolejnych latach może doprowadzić do powstania luki podażowej – komentuje Katarzyna Bojar, konsultant w Knight Franku.

Jakub Zazula

Do końca 2022 roku planowane jest oddanie do użytku niespełna około 7 tys. mkw. powierzchni biurowej, zaś pozostała część ma zostać dostarczona na rynek w latach 2023-2025. Ponad 60 proc. podaży w budowie jest realizowana w lokalizacjach centralnych, gdzie największymi inwestycjami w trakcie realizacji są The Bridge (47 tys. mkw., Ghelamco) oraz Lixa D i E (28 tys. mkw. Yareal).

Aktywność najemców od lipca do września była mniejsza w porównaniu do poprzedniego kwartału i wyniosła 129 tys. mkw. Niemniej, w ujęciu całościowym od początku 2022 roku podpisano umowy najmu na ponad 608 tys. mkw. co jest wynikiem wyższym o około 53 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2021 roku. Wysoki wolumen popytu pozwala przewidywać, że na koniec 2022 roku popyt ma szansę powrócić do wartości sprzed pandemii.

Jakub Zazula

W strukturze umów w okresie I-III kwartał 2022 roku dominowały nowe umowy, które stanowiły 52 proc. wolumenu, z czego umowy pre-let to 23 proc. Kolejne miejsce zajęły renegocjacje z wynikiem 38 proc., a ekspansje wynosiły zaledwie 9 proc. Warto podkreślić, że w ostatnich latach zauważalna stała się zmiana struktury popytu. W porównaniu z okresem sprzed pandemii znacznie zwiększył się udział renegocjacji (z średnio 30 proc. w latach przed pandemią do około 40 proc. w trakcie i po pandemii), zaś w przypadku nowych umów notowany jest spadek ich udziału w strukturze transakcji (z średnio 60 proc. w latach przed pandemią do około 50 proc. w trakcie i po pandemii).

Pod względem zainteresowania najemców, niezmiennie najwięcej powierzchni w III kwartale 2022 roku wynajęto w strefie centralnej - 35 proc. Na drugim i trzecim miejscu znalazły się Służewiec i Centralny Obszar Biznesu z ponad 20 i 19 proc. udziałem w wolumenie transakcji najmu.

Jakub Zazula

W związku z wysokim wolumenem nowej podaży dostarczonej na stołeczny rynek od lipca do września 2022 roku, a także mniejszym niż w II kwartale 2022 roku popytem na powierzchnię biurową, współczynnik pustostanów wzrósł do 12,1 proc. Na koniec września 2022 roku w Warszawie znajdowało się około 770,2 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej dostępnej od ręki. W porównaniu z końcem II kwartale 2022 roku współczynnik wzrósł o 0,2 pp., jednakże w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku odnotowano spadek dostępności powierzchni o 0,3 pp. Najwyższy współczynnik pustostanów zaobserwowano ponownie na Służewcu – 21,2 proc. W centralnych obszarach Warszawy wyniósł on 11,1 proc. (spadek o 0,5 pp. kwartał do kwartału), zaś w strefach poza centrum 13 proc. (wzrost o 0,8 pp. kwartał do kwartału).

Jakub Zazula

– Zauważalny jest delikatny wzrost stawek czynszu na stołecznym rynku biurowym. Czynsze wyjściowe w Centralnym Obszarze Biznesu, uwzględniające nowe prestiżowe projekty, kształtują się w przedziale 20-26 euro za mkw. miesięcznie. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki znajdowały się w przedziale 15-23 euro. Czynsze wywoławcze poza centrum wahają się od 10 do 16 euro. Jednocześnie oczekuje się, że czynsze w budynkach znajdujących się w budowie i których oddanie do użytkowania planowane jest w najbliższych latach będą wyższe niż aktualne stawki wywoławcze ze względu na rosnące koszty budowy (wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów pracy), a także wzrost kosztów obsługi kredytów budowlanych. Wciąż zauważalny jest wzrost stawek opłat eksploatacyjnych, z uwagi na postępujący wzrost cen usług oraz mediów, które na koniec września 2022 roku kształtowały się w przedziale od 17 do 30 zł za mkw. miesięcznie – dodaje Izabela Dąbrowska, associate director w Knight Franku.