[Wrocław] Rozwój infrastruktury transportowej generuje popyt na powierzchnie magazynowe we Wrocławiu i okolicach

Jones Lang LaSalle publikuje raport „Wrocławski rynek powierzchni magazynowych”. Oto najważniejsze wnioski płynące z opracowania:
 

• 
  
• Rosnący popyt: W 2012 roku Wrocław był jednym z dwóch (obok Polski Centralnej) regionów, w których zaobserwowano wzrost popytu rok do roku. W ramach nowych umów wynajęto tu ponad 153 000 mkw. (wobec 130 000 w 2011 r.), co uplasowało wrocławski rynek na trzecim miejscu w kraju. Większość nowego popytu wygenerowali operatorzy logistyczni (33%) oraz firmy z branży motoryzacyjnej (32%). Dodatkowo odnowiono umowy na kolejne 58 000 mkw., co stanowiło 28% całkowitego popytu, który wyniósł łącznie 211 000 mkw. w analizowanym okresie.
• 
  

  
  Największe transakcje najmu w regionie Wrocławia w 2012 r.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Rok	Kw.		Rodzaj umowy	Magazyn	Najemca	Powierzchnia (mkw.)
  2012	II	Nowa		Panattoni BTS Legnica	Lear	32 000
  2012	IV	Nowa		Prologis Park Wrocław V	Neonet	16 700
  2012	IV	Nowa		BTS Faurecia Legnica	Faurecia	13 600
  2012	IV	Odnowienie		Prologis Park Wrocław IV	Yusen	12 500

  
  

  Źródło: Jones Lang LaSalle, magazyny.pl, IV kw. 2012

  
  

  
  Kluczowe atuty generujące zapotrzebowanie na magazyny w regionie Wrocławia to jego strategiczna lokalizacja, duży rynek wewnętrzny (2,9 miliona mieszkańców w województwie i  0,77 miliona w aglomeracji) oraz infrastruktura transportowa, której jakość i skala dodatkowo wzmocni się po otwarciu drogi ekspresowej S8. Region jest również znaczącym ośrodkiem przemysłowym; na terenie trzech stref ekonomicznych funkcjonują m.in. firmy z branży FMCG, motoryzacyjnej, lotniczej i produkcyjnej.

  
  
• Niższy współczynnik powierzchni niewynajętej: Pod koniec IV kw. 2012 roku wolumen dostępnej powierzchni wyniósł 58 000 mkw., co przełożyło się na spadek wskaźnika pustostanów do 8,7%.  Należy jednak zwrócić uwagę, że wolne są zwykle jedynie mniejsze moduły o powierzchni od 1 600 do 4 600 mkw. Firmy szukające większych metraży powinny wziąć pod uwagę możliwość zlecenia budowy obiektu szytego na miarę (BTS – built-to-suit). Z analiz Jones Lang LaSalle wynika ponadto, że na rynku rozwija się również format obiektów typu SBU (małe moduły magazynowe), które łączą funkcję składową i biurową. Stanowią one dobre rozwiązanie dla najemców, którzy szukają niewielkich powierzchni (moduły zaczynają się od 800 mkw.), zlokalizowanych wewnątrz miasta oraz tych, którzy dopiero rozpatrują ekspansję na polskim rynku.
• 
  
• Coraz większa podaż: Region Wrocławia, z całkowitym wolumenem powierzchni na poziomie 663 000 mkw. na koniec roku, jest piątym największym rynkiem magazynowym w Polsce. W 2012 r. do użytku oddano 56 000 mkw. wobec 40 000 mkw. w 2011 r. Stale rosła także ilość powierzchni w budowie – od 7 000 mkw. w     I kw. aż do 91 000 mkw. na koniec roku. Wśród największych projektów zrealizowanych w 2012 r. znalazł się budynek BTS (Goodman dla TJX, 28 000 mkw.) we Wrocław Logistics Centre oraz dwa budynki (po 10 000 mkw. każdy) w ramach Panattoni Park Wrocław II. Firma Goodman ukończyła także budynek produkcyjny dla  CaseTech w Legnicy (8 000 mkw.).Największy udział rynku w regionie Wrocławia należy do największych graczy w Polsce - firm Prologis i Panattoni. Swoje projekty na tym obszarze realizują również Gooodman, Aviva, Skalski oraz SEGRO.
• 
  

  
  Mimo znacznego wolumenu powierzchni magazynowej w budowie, nie wzrośnie ilość dostępnych opcji najmu. Wynika to z ostrożnej polityki deweloperów, którzy do minimum ograniczyli inwestycje spekulacyjne. Powstające projekty są już w całości zabezpieczone umowami najmu.

  
  
• Czynsze: Poziom czynszów we Wrocławiu w ciągu 2012 r. pozostawał na stabilnym poziomie. W IV kw. stawki czynszowe za najlepsze powierzchnie wynosiły od 3 do 3,6 euro za metr kwadratowy miesięcznie.  Czynsze efektywne, uwzględniające dodatkowe zachęty dla najemców, kształtują się obecnie na poziomie od 2,7 do 3,3 euro, a w przypadku obiektów SBU od 3,3 do 3,9 euro za metr kwadratowy miesięcznie.  Jednak z uwagi na spadający wskaźnik pustostanów, a także brak powierzchni spekulacyjnej w budowie, możliwy jest wzrost stawek czynszowych w przyszłości. 
• 
  

  
  Podsumowanie wrocławskiego rynku powierzchni magazynowych

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Wskaźnik	Cały rok 2012	Zmiana r-d-r	Perspektywa 12 miesięcy
  Nowa powierzchnia (mkw.)	56 000	+16 000	Wzrost
  Popyt całkowity (mkw.)	211 000	+20 000	Wzrost
  Popyt netto (mkw.)	153 000	+23 000	Wzrost
  Pustostany (%)	58 000 (8.7%)	-3%	Spadek
  Czynsze bazowe (euro/ mkw./ miesiąc)	3-3.8	0	Wzrost
  Czynsze efektywne  (euro/ mkw. / miesiąc)	2.7-3.3	+18%	Wzrost

  
  

  Popyt całkowity: powierzchnia wynajęta wraz z odnowionymi umowami

  
  

  Popyt netto: powierzchnia wynajęta bez odnowionych umów