Założyciele Archicomu: wrocławianie nie kupują już samych mieszkań, kupują miejsce do życia

Z założycielami Archicomu: Dorotą Jarodzką-Śródką i Kazimierzem Śródką rozmawiamy m.in. o zmieniających się trendach w mieszkalnictwie, wytyczaniu nowych szlaków w branży deweloperskiej i łączeniu działalności biznesowej z byciem mecenasem sztuki.

W 1986 roku para młodych architektów: Dorota Jarodzka-Śródka i Kazimierz Śródka założyła spółkę Archicom. Przez trzydzieści lat firma wyrosła na lidera wrocławskiego rynku deweloperskiego, z powodzeniem budując mieszkania, apartamenty, lofty i biura. 

Dziś to grupa z własnym biurem architektonicznym, pionem realizacji inwestycji i działem obsługi klienta. W 2016 roku Archicom zadebiutował na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. 

Z okazji 30-lecia Archicomu spotkaliśmy się z założycielami firmy. Zapraszamy do lektury wywiadu.

Tomasz Matejuk: Archicom działa w branży deweloperskiej już od 30 lat. Jak na przestrzeni tych lat zmieniał się wrocławski rynek mieszkaniowy? Dziś mieszkania buduje się trudniej czy łatwiej niż kiedyś?
Kazimierz Śródka, architekt, wiceprezes Archicom S.A.: Kiedyś o wiele łatwiej się projektowało – było znaczniej mniej wymogów, jakich od nas, jako projektantów, oczekiwano. Wszystko szło dużo szybciej – dziś skompletowanie niezbędnej dokumentacji to proces o wiele bardziej złożony. 
Czyli kiedyś proces administracyjny był znacznie krótszy?
KŚ: Nie było tyle zatwierdzania dokumentacji geologicznej i tylu badań środowiskowych. Teraz trzeba je zrobić dla każdej większej inwestycji. A to wydłuża cały proces. Doskonale rozumiemy wymogi ekologiczne – sposób ocieplania budynków, zrównoważonego rozwoju. Tego też kiedyś nie było, podobnie jak pozwolenia na użytkowanie. Powiedziałbym, że cały proces skomplikował się trzykrotnie. 
Dziś jest też pewnie większa konkurencja na rynku. Czy o klienta jest wobec tego trudniej, czy – wbrew pozorom – łatwiej, bo jest większy popyt i większe możliwości finansowe ludzi?
KŚ: Konkurencja i rosnące zarobki Polaków sprawiają, że wszystko jest dużo bardziej dostępne. Mieszkanie jest dziś zupełnie innym towarem. Kiedyś mieszkania były z przydziału, to było wspólne dobro i jego wartość tak naprawdę nie była nawet określona. Obecnie można przebierać – od taniego produktu do bardzo drogiego, a jego cena jest ściśle związana z lokalizacją. Dalej od centrum grunt jest o wiele tańszy, więc i budownictwo jest tańsze, a to zwiększa dostępność nieruchomości. Im bliżej centrum, tym drożej. Niewielu ludzi stać, by zamieszkać choćby w okolicach Rynku.  
Ale jednak nawet inwestycje w ścisłym centrum Wrocławia świetnie się sprzedają. 
KŚ: To właśnie konkurencja sprawia, że te mieszkania nadal są w cenie dostępnej dla klientów. 
A czy rzeczywiście, jeśli chodzi o popyt, jesteśmy w rekordowym momencie na rynku wrocławskim? 
KŚ: Nie wiemy na pewno, co będzie w przyszłości, ale trzy lata temu sprzedawało się 4,5-5 tysięcy mieszkań rocznie, a w 2016 roku deweloperzy we Wrocławiu sprzedali 10,5 tysiąca mieszkań. Czyli dwa razy więcej. To pozwala nam z optymizmem patrzeć w przyszłość.
Skąd aż tak duży popyt? 
Dorota Jarodzka-Śródka, architekt, prezes Archicom S.A.: Sprawa jest złożona, ale generalnie jesteśmy bogatsi. Przeciętną polską rodzinę 2+1 zarabiającą według średniej krajowej stać obecnie na zakup mieszkania o powierzchni powyżej 50 metrów kwadratowych. A kilka lat temu tzw. indeks dostępności był niższy. Część mieszkań jest też kupowanych w celach inwestycyjnych albo z myślą o przyszłości dzieci, a niskie stopy procentowe sprawiają, że ludzie szukają alternatywy dla ulokowania swoich oszczędności. 
Dziś niemal wszyscy powtarzają, że zakup mieszkania jest dużo bardziej opłacalny niż lokata. 
KŚ: Dzisiaj ulokowanie pieniędzy w banku, przy praktycznie zerowym oprocentowaniu, sprawia, że pieniądz stoi w miejscu. Mieszkanie nie straci na wartości, po pewnym czasie mogę je sprzedać, mam też przychody z wynajmu. Stopa zwrotu szacowana jest na poziomie około 4-6 procent. I w związku z tym jest to lepsza lokata kapitału niż to, co oferują banki. Wśród ekonomistów nie ma na razie głosów, że stopy procentowe pójdą mocno w górę. 
Wraz z siłą nabywczą, rośną też pewnie oczekiwania klientów. Co jest obecnie dla nich najważniejsze?
DJŚ: Przede wszystkim klienci nie kupują samego mieszkania. Patrzą szerzej – na cały kompleks osiedlowy, na to, co tam będzie dostępne, jakie jest jego otoczenie. Kupują styl życia jaki oferuje dana nieruchomość. Z czasem też chętniej zmieniają miejsce zamieszkania – gdy są młodzi, chcą mieszkać w centrum, potem, wraz z rodziną przeprowadzają się w spokojniejszą okolicę, a gdy już dzieci dorosną, często znów wracają do centrum. 

Przestaliśmy być chłopem pańszczyźnianym jeśli chodzi o mieszkania – dawniej, gdzie człowiek dostał mieszkanie, tam mieszkał i tam szukał pracy. Dziś jest odwrotnie, ludzie szukają mieszkania, które odpowiada ich potrzebom i stylowi życia. I stąd ten duży ruch na rynku mieszkań na wynajem.

DJŚ: Dokładnie. A kiedyś tak było. Mało tego, mówiło się, że dom buduje się na pokolenia – miały tam mieszkać co najmniej trzy: dziadkowie, rodzice i dzieci. Teraz jest zupełnie inaczej. Wraz ze zmianą potrzeb – zmieniamy miejsce zamieszkania.
Jaki musi projekt mieszkania czy osiedla, żeby mieszkańcy czuli się tam dobrze i byli szczęśliwi?
KŚ: Już dawno temu uświadomiliśmy sobie, jak prymitywną przestrzeń oferują zwykłe blokowiska, bez ciekawych miejsc wypoczynku czy zieleni między budynkami. Zdawaliśmy sobie również sprawę, jak ważną rzeczą są relacje społeczne między mieszkańcami. Kiedy zaczynaliśmy projekt na wrocławskim Jagodnie wreszcie mieliśmy duży teren do zagospodarowania i postanowiliśmy sprawdzić, czy da się budować relacje społeczne poprzez architekturę. 

Na terenie Czterech Pór Roku zrobiliśmy odrębne podwórka: Wiosna, Lato, Jesień, Zima i to spowodowało, że ludzie zaczęli czuć się tam bezpiecznie i identyfikować się z osiedlem. Kiedy okazało się, ze to działa, poszliśmy dalej i zaczęliśmy tworzyć miejsca spotkań. 

Kolejnym etapem była Olimpia Port, gdzie już nie mieliśmy praktycznie żadnych hamulców – to trudne zadanie dla projektanta: dostać wielką przestrzeń i zagospodarować ją z sensem. Postanowiliśmy tam stworzyć między innymi parki, ciągi zielone i wszystkie elementy ze sobą połączyć tworząc kompleksowe miejsce do życia.

DJŚ: Plan miejscowy dla Olimpii Port przygotowywaliśmy wspólnie z miastem. Nalegaliśmy, by znalazło się w nim miejsce na marinę czy mały ryneczek. Tak samo było z zielenią czy ciągami pieszo-rowerowymi. Zaprojektowaliśmy spójny system, z którego mieszkańcy mogą korzystać, zarówno na swoim osiedlu, jak i w jego sąsiedztwie. Bez konieczności przemieszczania się samochodem czy komunikacją miejską. Chcąc załatwić codzienne sprawy można wybrać rower albo spacer. 

DJŚ: I siebie samych, bo my też bierzemy w tym udział (śmiech). Rzeczywiście, tam przyświecała ta sama idea - muszą być przestrzenie przeznaczone nie pod zabudowę, tylko pod inne funkcje, czyli choćby bazarek, tereny zielone czy dom kultury. A taki dom kultury to przecież podstawowa placówka do integracji mieszkańców.My, na swoich osiedlach, zamiast sprzedać dwa mieszkania więcej, przeznaczamy tę przestrzeń na klub dla mieszkańców albo klub fitness. I potem mieszkańcy sami zarządzają tą przestrzenią i tam się spotykają – grają w piłkarzyki czy wspólnie oglądają mecz. Ludzie się poznają i nawiązują relacje. 
KŚ: Wrocławianie nie kupują już tylko mieszkania, kupują miejsce do życia. Decydują się uczestniczyć w życiu pewnej społeczności.
DJŚ: U ludzi buduje się postawa obywatelska. Na Olimpii Port mieszkańcy, korzystając z budżetu obywatelskiego, wygrali oświetlenie całej ulicy aż do mostów Chrobrego. Potem była baza kajakowa, którą mieszkańcy wygrali w konkursie Lechstarter. Ludzie dbają o rozwój miejsca, w którym żyją. To jest fantastyczne. 

DJŚ: Chyba już jesteśmy. Branża deweloperska rozwija się, konkurencja jest spora, więc deweloperzy muszą zabiegać o to, żeby poziom oferowanych klientom osiedli podnosił się. Nie ukrywam, że my jesteśmy prekursorem, wprowadzając "części miękkie". Nie każdy ma w zarządzie architektów, nie każdy ma związki ze sztuką. A my uznaliśmy, że sztuka rozwija człowieka i dlatego na naszych osiedlach można spotkać np. rzeźby. Oczywiście, trzeba też myśleć o ekonomii, bo ekonomia przekłada się później na dostępność mieszkań. 

Właśnie o tę sztukę chciałem zapytać. Bo z jednej strony prowadzicie działalność biznesową, a z drugiej – jesteście mecenasem sztuki. Trudno to połączyć?

DJŚ: Dla nas jest to poniekąd naturalne. Już wiele lat temu, w Kanadzie, zobaczyłam, że rzeźby mogą cudownie uzupełniać przestrzeń wokół budynków. Stwierdziłam, że skoro zagranicą można, to czemu nie w Polsce?

Sztuka nie kłóci się z biznesem, bo wprowadzając sztukę, uzyskujemy większą wartość sprzedaży albo sprzedajemy najszybciej. A czas pozyskany na sprzedaży to też pieniądz.

DJŚ: Nasz pierwszy, "inteligentny" budynek powstał przy ulicy Ciepłej. Założyliśmy, że internet będzie dostępny dla każdego i po prostu go tam zamontowaliśmy. Wtedy to był ewenement, a studenci wręcz "zabijali się" o te mieszkania. 

Cały czas staramy się śledzić nowinki i patrzeć, co ludziom ułatwi życie. O naszych niektórych rozwiązaniach technicznych klienci nawet nie wiedzą, ale doceniają komfort z nich płynący. Biegi schodowe zawsze opieramy na podkładkach elastomerowych, co powoduje, że gdy ktoś idzie klatką schodową, to stuk nie przenosi się bezpośrednio na ściany mieszkań i w związku z tym, rośnie komfort akustyczny. 

Jako jedni z pierwszych zaczęliśmy też stosować balkony wiszące na tzw. izokorbach, które powodują, że jest szczelnie, nie ma przemarzań, podłoga balkonu nie znajduje się wyżej od podłogi w mieszkaniu, więc śnieg czy deszcz nie wpada do środka. A to wszystko dzięki temu, że staramy się patrzeć do przodu, na to, co nowego się dzieje.

DJŚ: Stąd też wzięła się nasza nazwa: od architektury i komputerów. Chcieliśmy się tym pochwalić i dzięki temu dostaliśmy duże zlecenie w Banku Wielkopolskim, który wówczas również się komputeryzował, między innymi dlatego rozpoczęliśmy  współpracę.

DJŚ: W tej chwili przebranżawiamy się jeśli chodzi o program do projektowania, na tzw. Revita. To program, który opiera się bardzo mocno na przedstawianiu wszystkiego w trzech wymiarach. 

W Autocadzie rysuje się rzut i przekrój. Jeżeli na jednym przekroju coś zmienimy, np. zamienimy okno zwykłe na balkonowe, to musimy odrębnie, na piechotę, zrobić to na elewacji i na rzucie. Natomiast w Revicie model jest od razu przestrzenny – jeżeli przesunę okno albo je zlikwiduję, to ono automatycznie zniknie i na elewacji, i na przekroju, i na rzucie. Zmniejsza się więc liczba pomyłek i pracochłonność. 

Nowości pojawiają się też w sposobie prezentacji naszej oferty – coraz częściej korzystamy z technologii VR. Nasi klienci mogą "przenieść się" do nowego mieszkania zanim pierwsze prace na budowie ruszą. Dzięki kanałom social media pozostajemy w ciągłym kontakcie z klientami, a to pozwala ciągle udoskonalać nasze mieszkania i oferować coraz lepszy produkt.

DJŚ: Wszystko rozwija się ewolucyjnie, nie rewolucyjnie. Wszystkie technologie tanieją i np. sterowanie urządzeniami w domu za pomocą smartfona będzie się upowszechniać. 

A z drugiej strony, wciąż jesteśmy bardzo tradycyjnym narodem. W Europie modele funkcjonowania w mieszkaniach są różne – na przykład w angielskich mieszkaniach kuchnie są naprawdę niewielkie, Brytyjczycy często nawet na śniadania wychodzą z domów.

A u nas, jeszcze całkiem niedawno, otwarta kuchnia była uznawana za fantazyjny pomysł architekta. Teraz, projektując, z definicji nie wydzielamy kuchni. Rysujemy ścianę przerywaną kreską, a jeżeli klient miałby ochotę sobie tę kuchnię zamknąć, to oczywiście możemy to zrealizować. Ponad 50 procent klientów zostaje przy otwartych kuchniach.

Staramy się zmieniać pewne trendy i wprowadzać niecodzienne rozwiązania. Na Olimpii Port mamy przeszklone narożniki i balkony wychodzące trochę dalej w przestrzeń. Podobnie będzie w River Point na Kępie Mieszczańskiej. Robimy to między innymi po to, żeby klienci mogli cieszyć się doskonałymi widokami na rzekę. Nieustannie dyskutujemy nad wprowadzanymi rozwiązaniami, czy to się przyjmie, czy przełamuje pewne konwenanse. Wspólnie podejmujemy decyzje i idziemy do przodu. 
Dziękuję za rozmowę.