Wysokie ceny i coraz mniej transakcji na rynku gruntów pod zabudowę

W I połowie 2022 ceny gruntów pod zabudowę w dalszym ciągu rosły, choć nieco wolniej niż w I połowie 2021 roku. Boom mieszkaniowy powodował naturalny wzrost cen gruntów; jednocześnie malejąca liczba działek o rozsądnej cenie w największych miastach i zmiany preferencji konsumentów wzmocniły sprzedaż działek w mniejszych ośrodkach i na obszarach poza miastami.

Doświadczenia historyczne pokazują różne scenariusze dla rynku ziemi, a zwłaszcza jego segmentów i subrynków lokalnych w warunkach silnych szoków w otoczeniu zewnętrznym. Jest to konsekwencja równoległego oddziaływania wielu czynników. Obecnie w horyzoncie roku – dwóch najbardziej prawdopodobne wydają się stabilizacja lub lekki spadek cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Za takim scenariuszem przemawia już wysoki poziom cen gruntów oraz ograniczenie popytu budowlanego w konsekwencji serii podwyżek stóp procentowych NBP i wysokich kosztów budowy.

Statystyka powiatowa zarejestrowanych aktów notarialnych (Rejestry Cen Nieruchomości) sygnalizuje kontynuację ożywienia na rynku gruntów pod zabudowę w 2021 - liczba transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych wzrosła (+53% r/r), najbardziej na tle pozostałych rodzajów nieruchomości. W 2021 średnia cena za metr kw. gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wzrosła o ok. 9% r/r w miastach ogółem oraz o 21% r/r na obszarze poza miastami. Wstępne dane po 1q22 wskazują na kontynuację ww. tendencji.

W 1h22 nastąpił silny spadek liczby wniosków o kredyt na nieruchomości gruntowe, ich liczba zmalała o 55% r/r (vs wzrost o 46% r/r w 1h21). Obserwujemy też spadek udziału wniosków kredytowych dotyczących zakupu gruntu pod zabudowę mieszkaniową we wnioskach kredytowych dotyczących nieruchomości ogółem (5,8% vs 6,5% w 1h21).

Utrzymywał się większy popyt na działki rekreacyjne i leśne, ożywiony po wybuchu pandemii. Ceny ofertowe działek rekreacyjnych wzrosły w 1h22 o 31% r/r, a leśnych o 16% r/r (dane PONT Info Nieruchomości).

Spadek liczby rozpoczynanych mieszkań w 1-3q22 w budownictwie indywidualnym (-19% r/r) i deweloperskim (-27% r/r), a także spadek liczby pozwoleń dla indywidualnych inwestorów (-23% r/r) zapowiadają osłabienie presji na zakup gruntów budowlanych i w konsekwencji stabilizację ich cen.

Według danych Cenatorium w 1h22 w grupie największych miast ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę były najwyższe w Warszawie, Gdańsku i Krakowie, najniższe natomiast w Lublinie i Łodzi. W 1h22 ceny działek pod zabudowę wzrosły znacząco w Łodzi (o 19% r/r; ceny gruntów zbliżają się tam do poziomu innych największych aglomeracji), a także w Lublinie (o 9,2% r/r) i Gdańsku (o 9% r/r). Przy już wysokim poziomie cen działek w 8 analizowanych aglomeracjach ich wzrost był (z wyjątkiem Gdańska) nieco wolniejszy w porównaniu z 1h21.

Kontynuacja tendencji wzrostowej cen transakcyjnych gruntów – efekt boomu na rynku mieszkaniowym z ostatnich lat uwidacznia się z różnym nasileniem w poszczególnych województwach. W 1h22 najsilniejsze wzrosty notowano w województwie małopolskim, pomorskim i wielkopolskim, regionach o wysokim nasileniu budownictwa, przenoszącego się z aglomeracji do sąsiadujących powiatów. Są to mieszkania budowane zarówno na własne potrzeby, jak i inwestycyjnie.

Uwagę zwraca duży wzrost cen działek w województwie warmińsko-mazurskim, który wpisuje się w trend wzrostu zainteresowania „drugim domem” o funkcjach rekreacyjnych, jak i ochrony oszczędności przez zakup działki. Tendencja spadkowa w województwie mazowieckim w ostatnich dwóch latach prawdopodobnie wynika z bardzo wysokiego poziomu cen działek w tym województwie po znaczących wzrostach cen w poprzednich latach.

Ograniczona dostępność terenów budowlanych w największych miastach przy wysokim popycie na mieszkania (i działki) w ostatnich latach jest przesłanką rozpiętości cen transakcyjnych w województwach i ich stolicach. Ceny gruntu w tych miastach są kilkukrotnie wyższe w porównaniu z lokalizacjami w obszarze poza miastem (powiaty graniczące z centrami aglomeracji).

Na wysokie ceny gruntów pod zabudowę pośrednio wskazuje koszt PUM (powierzchnia użytkowa mieszkania). Cena gruntu przeliczona na m kw. PUM zależy od wielu czynników – w szczególności od okresu zakupu gruntu przez dewelopera, intensywności zabudowy (wielkość budynku i liczby kondygnacji), kosztów ewentualnego oczyszczenia gruntów postindustrialnych przed podjęciem budowy, jak i kosztów uzbrojenia działki czy przełożenia istniejącej infrastruktury technicznej. Innymi słowy, dane te są pośrednią informacją o cenie gruntu. Według danych redNet Consulting w 1h22 cena gruntu przeliczona na m kw. PUM w 6 największych aglomeracjach rosła wolniej; w ostatnich trzech latach wzrost był najsilniejszy w Krakowie i Łodzi. Na koniec 1h22 udział wartości gruntu w koszcie budowy mieszkania był najwyższy w Warszawie (23,4%; +0,2 pp r/r), najniższy w Łodzi (13,8%; +0,8 ppr/r).

Perspektywy średnioterminowe

- W horyzoncie roku-dwóch obecnie najbardziej prawdopodobne wydają się stabilizacja lub lekki spadek cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Za takim scenariuszem przemawia niska dostępność cenowa gruntów oraz ograniczenie popytu budowlanego w konsekwencji serii podwyżek stóp procentowych NBP.

- Nieruchomość gruntowa tradycyjnie jest postrzegana jako relatywnie bezpieczna inwestycja. Z jednej strony realnie ujemne stopy procentowe i perspektywa dłuższego okresu wysokiej inflacji skłaniają do ochrony oszczędności przez inwestowanie w ziemię. Z drugiej jednak strony na rynku pojawiają się inne, bezpieczne i atrakcyjne pod względem rentowności możliwości inwestycyjne.

- Spadek liczby rozpoczynanych mieszkań w 1-3q22 w budownictwie indywidualnym (-19% r/r) i deweloperskim (-27% r/r), a także spadelk liczby pozwoleń dla indywidualnych inwestorów (-23% r/r) zapowiadają osłabienie presji na zakup gruntów budowlanych.

- Spadek aktywności budownictwa oraz duży ostatnio wzrost banku ziemi osłabi popyt na grunty i zwiększy swobodę uzupełniania banku ziemi. Naturalne ograniczenia podażowe, silne zwłaszcza w największych miastach, będą skłaniały deweloperów do zwiększania intensywności zabudowy, podejmowania aktywności w trudniejszych lokalizacjach (o skomplikowanym stanie prawnym czy na zrekultywowanych terenach poprzemysłowych w granicach lub na obrzeżach miast – tzw. brownfieldy).

- W długim okresie prawdopodobne jest utrzymanie trendu rosnącego zainteresowania działkami rekreacyjnymi i leśnymi, jak i drugimi domami, choć lata 2020-2021 przyniosły wyjątkowy boom w tym segmencie rynku. Ta zmiana preferencji w dłuższym horyzoncie będzie wpływała pozytywnie na ceny działek, szczególnie dobrze skomunikowanych i położonych w atrakcyjnych krajobrazowo regionach. Jednocześnie działania wojenne w Ukrainie zamrożą prawdopodobnie na dłużej inwestycje w przygranicznych rejonach Polski południowo-wschodniej i wschodniej.

- Działalność budowlana będzie się koncentrować na gruntach spoza Zasobu Własności Rolnej - nowelizacja ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (weszła w życie 1 maja 2021) nie zmieniła dotychczasowej sytuacji. Nowe przepisy przedłużają zakaz sprzedaży nieruchomości rolnych SP do 30 kwietnia 2026. Nie ma obecnie przesłanek do obniżenia cen gruntów z uwagi na wzrost podaży ziemi rolnej.

Źródło: PKO Bank Polski