DODAJ

Znaczny wzrost inwestycji w powierzchnie handlowe na rynkach europejskich spoza głównego nurtu

Europa
Znaczny wzrost inwestycji w
Kajtman
2017-01-12 16:23:02
Według raportu Savills, globalnego doradcy na rynku nieruchomości, inwestorzy z europejskiego sektora powierzchni handlowych kierują swoje zainteresowanie na rynki europejskie zlokalizowane poza głównym nurtem. Wartość inwestycji w sektorze powierzchni handlowych w Europie w okresie od pierwszego do trzeciego kwartału 2016 roku osiągnęła 33,3 mld euro na 15 rynkach objętych raportem Savills, co stanowi 28% spadek w stosunku do rekordowych wartości z roku 2015. Mimo ogólnego spadku całkowitego obrotu na dwóch największych rynkach, odpowiednio w Wielkiej Brytanii (-18%) i Niemczech (-46%), w tym samym okresie europejskie rynki spoza głównego nurtu odnotowały znaczny wzrost inwestycji w powierzchnie handlowe. Rynki te to: Irlandia (223% do 1,46 mld euro); Polska (126% do 1,4 mld euro) oraz Włochy (119% do 1,8 mld euro).

Dobre wyniki pod względem wielkości transakcji na niektórych rynkach spoza głównego nurtu, takich jak Irlandia czy Polska, można przypisać temu, iż rynki te znajdują się na wcześniejszym etapie cyklu koniunkturalnego – twierdzi Eri Mitsostergiou, dyrektor ds. Badań Rynków Europejskich Savills. – Rok 2015 był rokiem rekordowym pod względem całkowitego wolumenu inwestycji w całej Europie dzięki dużej ilości największych transakcji i dużych portfeli. Nie mniej jednak, ożywienie to zostało zahamowane z uwagi na brak zasobów na rynkach głównych. To, co kieruje inwestorów na rynki drugorzędne, to powszechna dostępność powierzchni handlowych, w tym dużych portfeli.

Savills odnotował także, iż polaryzacja pomiędzy lokalizacjami segmentu prime i drugorzędnymi lokalizacjami staje się coraz bardziej znamienną cechą europejskiego rynku powierzchni handlowych. Przykładowo, popyt na najlepsze powierzchnie znalazł odzwierciedlenie w wyższych czynszach (rdr) głównie za sprawą lokalizacji na głównych ulicach handlowych (high street, dalej „HS”) i w centrach handlowych (CH), zwłaszcza w miastach, w których międzynarodowe sieci detaliczne zwiększają swoją obecność, takich jak Bruksela (8% HS), Kopenhaga (11% CH, 5% HS), Amsterdam (2% HS), Sztokholm (2% HS) i alternatywnych lokalizacji, gdzie czynsze najmu powierzchni handlowych jeszcze nie zdążyły powrócić do dawnego poziomu, takich jak Ateny (12% HS) czy Dublin (3% HS). 

Analitycy Savills odnotowali także wzrost inwestycji w najlepsze lokale na głównych ulicach handlowych, co ma odzwierciedlenie w nieustającej tendencji do spadku stóp zwrotu w segmencie. Średnie stopy zwrotu dla najlepszych lokali przy głównych ulicach handlowych na rynkach objętych raportem Savills osiągnął rekordowo niski poziom 4% w trzecim kwartale 2016 roku, 16 pkt bazowych mniej niż w trzecim kwartale roku 2015. Najniższe stopy zwrotu odnotowano w Londynie (2,9%) i Paryżu (2,75%). Największy roczny spadek stóp odnotowano w Mediolanie (-75 pkt bazowych) i Kolonii (-50 pkt bazowych), podczas gdy prawie na wszystkich rynkach stopy zwrotu są na rekordowo niskim poziomie. 

Oli Fraser Looen, dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Savills, odpowiedzialny za sektor nieruchomości handlowych w Europie, komentuje – Zainteresowanie inwestorów najlepszymi lokalami na głównych ulicach handlowych w Europie jest bardzo duże, co obniża stopy zwrotu do rekordowo niskich poziomów. Tylko w ostatnim roku w Europie, Savills doradzał przy transakcjach na rynku lokali przy głównych ulicach handlowych w Mediolanie, Kopenhadze i Londynie, które zostały sfinalizowane przy rekordowo niskich stopach kapitalizacji. Podobnie rekordowo niskie poziomy ustanowiono też w Paryżu i w Niemczech. Przyczyną niskich stóp zwrotu był wzrost zainteresowania sieci detalicznych zakupem aktywów w głównych lokalizacjach w ramach długoterminowych strategii, a także zamożnych przedsiębiorców indywidualnych, którzy znacznie obniżają swoje wymagania co do zwrotu z inwestycji w aktywa w sektorze powierzchni na głównych ulicach handlowych, z uwagi na potrzebę zagospodarowania kapitału, przynoszącego obecnie znikomy procent na lokatach bankowych.

W roku 2017 najprawdopodobniej będziemy obserwować dalszą zmianę stóp kapitalizacji dla najbardziej pożądanych europejskich ulic handlowych. Z uwagi na wysokie ceny, niektórzy inwestorzy zostali wyeliminowani z głównych ulic handlowych. W związku z tym możemy oczekiwać rosnącego popytu na lokale handlowe przy głównych ulicach w lokalizacjach spoza głównego nurtu, takich jak Amsterdam, Madryt czy Dublin. Z kolei ci sami inwestorzy mogą potencjalnie wpłynąć na zwyżki cen na tych rynkach w końcówce roku.

Trendy na rynku powierzchni handlowych w Polsce
Sprzedaż detaliczna w Polsce wzrosła z 69,7 mln euro w 2005 roku do 107,6 mln euro w roku 2015, co stanowi wzrost na poziomie 54,4% przy rocznym wzroście 4,4%. Prognozy Oxford Economics na okres pomiędzy 2016 a 2025 rokiem są nadal pozytywne, lecz o mniejszym wzroście – 40,4%. Nie mniej jednak, jest to jeden z najwyższych wzrostów w porównaniu do wszystkich najważniejszych gospodarek europejskich. Długoterminowa średnia dla europejskiej piętnastki to 16,5%, a dla dwudziestu ośmiu krajów – 18,8%.  

Inwestycje i nowe powierzchnie
Wolumen powierzchni handlowych w Polsce przekracza już 10,77 mln m kw., podczas gdy aktualnie w  budowie jest około 812 400 m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej, która ma zostać oddana do 2020 roku. Budowa nowych powierzchni koncentruje się w głównych aglomeracjach, z czego ok. 46% wybudowanej powierzchni znajduje się w miastach powyżej 300 tys. mieszkańców, w tym największe nowe inwestycje jak: Posnania (Apsys) planowana na czwarty kwartał 2016 roku (otwarcie: 20 października 2016 r., pow. 98 tys. m kw.); Galeria Północna (GTC) w Warszawie (64,5 tys. m kw.), która ma zostać otwarta w 2017 roku; Wroclavia (Unibail-Rodamco) we Wrocławiu (64 tys. m kw.) planowana na 2017 rok oraz Forum Gdansk (Multi Development) (62 tys. m kw.) do oddania w 2017 roku. 

Wysoki popyt na powierzchnie handlowe znajduje potwierdzenie nie tylko w niskim współczynniku powierzchni niewynajętych, lecz również w ilości nowych marek i nowych konceptów, które weszły na rynek w 2016 roku. Nowe marki preferują zwykle najlepsze i najbardziej popularne lokalizacje na otwarcie swojego pierwszego sklepu. Dla przykładu Steve Maden czy Skechers otworzyły swoje sklepy w Galerii Mokotów (Warszawa), Scoppio w Magnolia Park (Wrocław), Up8 w Rivierze (Trójmiasto, Gdynia), a U.S. Polo Assn. w Manufakturze (Łódź). 

Czynsze i zyski
Czynsze za lokale o powierzchni ok. 100 m kw. w segmencie najlepszych powierzchni handlowych są najwyższe w Warszawie. W najlepszych centrach handlowych, najemcy mogą oczekiwać czynszów transakcyjnych na poziomie 80-120 euro za m kw./mies., podczas gdy w innych miastach czynsze stanowią połowę tego, co trzeba zapłacić w najlepszych centrach handlowych w Warszawie. 

Transakcje na rynku powierzchni handlowych w pierwszym do trzeciego kwartału 2016 roku stanowiły 53% całkowitego wolumenu inwestycji. Działalność inwestycyjna była zdominowana przez pięć transakcji, stanowiących ponad 90% całkowitego wolumenu w sektorze powierzchni handlowych. Stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w Warszawie odnotowano na poziomie ok. 5,25%, podobnie jak dla dominujących centrów handlowych w głównych miastach regionalnych, i ok. 6,0% dla wiodących centrów handlowych w mniejszych miastach.