Ewolucja w stronę usług
Jones Lang LaSalle publikuje raport „Rynek nieruchomości biurowych” w Katowicach analizujący atrakcyjność inwestycyjną miasta, w tym infrastrukturę, rynek pracy oraz dostęp do nowoczesnych powierzchni biurowych. Materiał powstał przy wsparciu merytorycznym Urzędu Miasta Katowice oraz Hays Poland.
Patricia Lannoije, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, Jones Lang LaSalle, analizuje: „Katowice, centrum dwumilionowej Metropolii Silesia, to wyróżniający się na mapie Polski ośrodek gospodarczy i akademicki. O ile w przeszłości miasto kojarzyło się wyłącznie z przemysłem ciężkim, dzisiaj ulega kompleksowej transformacji i w coraz większym stopniu jest postrzegane jako interesująca destynacja dla inwestycji zagranicznych, ze szczególnym uwzględnieniem projektów z sektora usług dla biznesu. O atrakcyjności Katowic decyduje szereg czynników takich jak potencjał ludzki, naukowy oraz technologiczny, strategiczna lokalizacja, dobrze rozwinięta infrastruktura transportowa, system kompleksowego wsparcia biznesu ze strony władz lokalnych, a także dostęp do nowoczesnych powierzchni biurowych. Już teraz swoje oddziały mają w Katowicach takie globalne marki z sektora usług jak m.in. Capgemini, Unilever, Ericsson, Oracle czy PwC”.
Dogodna lokalizacja i rozwinięta infrastruktura transportowa
Katowice położone są w jednym z najbardziej rozwiniętych gospodarczo regionów w Polsce, na skrzyżowaniu 2 transeuropejskich korytarzy transportowych. Miasto wyróżnia zaawansowana infrastruktura transportowa, w tym dostęp do 3 międzynarodowych lotnisk w bliskiej odległości oraz dobrze rozwiniętej sieci dróg - autostrad A1 i A4 oraz Drogowej Trasy Średnicowej (DTŚ), łączącej większość głównych miast Metropolii. Ponadto, w Katowicach krzyżują się dwa główne szlaki kolejowe, co daje podróżnym możliwość dotarcia do większości głównych miast zlokalizowanych zarówno w Polsce jak i w Europie.
System wsparcia dla inwestorów
Katowice podejmują szereg działań w celu wsparcia inwestorów. Warto zauważyć, że miasto przeznacza ponad 30% swojego budżetu właśnie na inwestycje.
Mateusz Skowroński, Pełnomocnik Prezydenta ds. Inwestorów Strategicznych, Urząd Miasta Katowice, komentuje: „Proces podejmowania decyzji o lokalizacji dla inwestycji jest procesem niezwykle złożonym, uwzględniającym szereg kryteriów. Jednym z nich jest dostęp do pomocy publicznej oraz jakość i zakres współpracy na linii firma – władze miasta. Katowice oferują kompleksowe długofalowe wsparcie zarówno na rzecz firm szukających nowej lokalizacji, jak i tych planujących rozszerzenie swojej działalności. Opiekę nad inwestorem zapewniają specjaliści z Biura Obsługi Inwestorów Strategicznych. Miasto dysponuje takimi narzędziami wsparcia jak zwolnienie z podatku od nieruchomości, dofinansowanie i pomoc Powiatowego Urzędu Pracy oraz działalność Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Warto również zwrócić uwagę na otwartość uczelni wyższych na współpracę z inwestorami, a także na oferowane przez miasto udogodnienia takie jak wsparcie marketingowe, mieszkania dla inwestorów strategicznych, dostęp do powierzchni biurowych na rekrutację i szkolenia w fazie przygotowawczej projektu oraz możliwość dostosowania transportu publicznego do potrzeb inwestorów. Należy dodać, iż oprócz analizowanych przez inwestora: potencjału kapitału ludzkiego, infrastruktury, jakości życia czy też zachęt ze strony miasta i uczelni, coraz większą rolę odgrywa dostępność powierzchni biurowej realizowanej z naciskiem na energooszczędność i ekologiczność ponieważ takie budynki pozwalają obniżyć poziom opłat eksploatacyjnych”.
Dostęp do kadr magnesem na inwestorów z sektora usług dla biznesu
Katowice są jednym z największych polskich ośrodków, w których zlokalizowane są centra nowoczesnych usług biznesowych. W mieście od kilku lat działają takie światowe marki jak Capgemini, Unilever czy Ericsson. W zeszłym roku decyzję o otwarciu centrów usług w Katowicach ogłosiły m. in. Oracle czy Tele-Fonika Kable. Jednym z kluczowych czynników, które decydują o mocnej pozycji Katowic jako lokalizacji dla inwestycji z sektora jest dostęp do wysoko wykwalifikowanych kadr.
Agata Piątek, Delivery Manager, Hays Poland, komentuje: „Firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu z uznaniem wypowiadają się o skali i potencjalne katowickiego rynku pracy i dostępie do wysoko wykwalifikowanych pracowników władających językami obcymi. Warto zauważyć, że w 2011, na terenie Metropolii Silesia, na 28 uczelniach kształciło się prawie 123 000 studentów, a w samych Katowicach ponad 76 000 osób. Blisko 1/3 z nich uczyła się na kierunkach ekonomiczno – administracyjnych, informatycznych oraz inżynieryjno – technicznych, czyli tych szczególnie istotnych z punktu widzenia firm z sektora usług. W tym samym czasie łączna liczba absolwentów w Katowicach wyniosła prawie 22 000 osób, a w całym regionie – 35 500. Ponad 90% studentów deklaruje znajomość języka angielskiego, a liczba osób z francuskim i włoskim należy do najwyższych w całym kraju . Skala i specyfika inwestycji z obszaru usług dla biznesu w Katowicach pokazują, że miasto dysponuje nie tylko dużą pulą kandydatów na wejściowe stanowiska, lecz także doświadczonymi kadrami, mogącymi z powodzeniem zarządzać zespołami, czy też całymi procesami”.
Średnie miesięczne wynagrodzenia na stanowiskach w sektorze BPO/SSC w księgowości GL w Katowicach (kwoty w PLN brutto)
Stanowisko | Wynagrodzenie | ||
Min | Opt. | Max | |
Młodszy księgowy | 2800 | 3500 | 4500 |
Księgowy | 4200 | 4800 | 5500 |
Starszy księgowy | 5000 | 6500 | 7000 |
Team Leader | 7000 | 8000 | 9500 |
Process Manager | 11000 | 14000 | 17000 |
Źródło: Hays Poland, luty 2013
Rynek nieruchomości biurowych: stabilny popyt na nowoczesne powierzchnie
- Popyt: W 2012 r. wynajęto łącznie około 51 400 mkw. powierzchni biurowej (o 43% więcej niż w roku 2011). Około 82% zawartych umów to nowe transakcje (wliczając umowy przednajmu). Przedłużenia umów najmu stanowiły około 18% umów zawartych w 2012 roku. Do największych transakcji 2012 r. zaliczamy: Unilever (przednajem na 5 400 mkw.), Tele-Fonika Kable (nowa umowa na 3 280 mkw. i ekspansja na 1 500 mkw.), ING Group (nowa umowa na 2 400 mkw.), Getin Bank (nowa umowa na 2 200 mkw.), Rockwell Automation (nowa umowa na 2 000 mkw.). Dodatkowo umowy najmu odnowiły firmy Steria (2 840 mkw.), Aegon (2 450 mkw.) oraz PZU (2 110 mkw.).
- Podaż: W 2012 r. w Katowicach oddano do użytku około 20 650 mkw. nowych biur, czyli ponad dwa razy więcej niż w roku 2011. Aktualnie około 32 500 mkw. pozostaje w trakcie realizacji, z czego 77% zostanie oddane do użytkowania w 2013 roku. W fazie budowy znajdują się m.in. takie budynki jak A4 Business Park I (9 120 mkw.), Euro-Centrum VIII (6 300 mkw.) i nowa siedziba firmy Polski Koks (6 150 mkw.). W fazie planowania są takie projekty jak Silesia Business Park, A4 Business Park II&III oraz kolejne etapy GPP Business Park.
- Współczynnik powierzchni niewynajętej: Na koniec 2012 roku, współczynnik powierzchni niewynajętej w Katowicach wynosił 10%, co przekłada się na około 29 000 mkw. dostępnych w istniejących budynkach. Ze względu na umiarkowaną aktywność budowlaną i prognozowany stabilny poziom popytu na biura, w 2013 roku współczynnik powierzchni niewynajętej może ulec obniżeniu. Niemniej jednak, nadchodzące lata mają szansę przynieść wzmożoną aktywność budowlaną deweloperów, co w konsekwencji może wywrzeć presje zwyżkowe na wskaźnik pustostanów.
- Czynsze: Najwyższe czynsze transakcyjne na koniec 2012 roku wynosiły około 12,00–13,50 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Deweloperzy dodatkowo zachęcają najemców do wynajęcia powierzchni w ich budynkach poprzez oferowanie okresów wolnych od płatności czynszu najmu i/lub kontrybucji finansowych na wykończenie powierzchni. Biorąc pod uwagę wszystkie możliwe bonusy oferowane najemcom, czynsze efektywne będą o około 10-20% niższe niż czynsze bazowe.
Podsumowanie katowickiego rynku powierzchni biurowych
Podsumowanie | IV kw. 2012 | Zmiana r-d-r | Prognoza na 12 miesięcy |
Popyt brutto* (mkw.) dane roczne | 51 400 | +15 600 | bez zmian |
Popyt netto (mkw.) dane roczne | 42 100 | +16 800 | spadek |
Wolna powierzchnia (mkw.) | 29 000 | -100 | spadek |
Współczynnik powierzchni niewynajętej (%) | 10.0 | -1.5 b.p. | spadek |
Oddane do użytkowania (mkw.) dane roczne | 20 650 | +12 250 | bez zmian |
Najwyższe czynsze transakcyjne € / mkw. / miesiąc) | 12-13.5 | 0% | bez zmian |
W budowie (mkw.) | 32 500 | -8 300 | bez zmian |
*-popyt brutto = popyt netto + zarejestrowane odnowienia umów
Źródło: Jones Lang LaSalle, 2013
Rafał Oprocha, dyrektor oddziału Jones Lang LaSalle w Krakowie i Katowicach, analizuje: „Katowice, z całkowitymi zasobami biurowymi szacowanymi na około 290 000 mkw., to czwarty największy regionalny rynek w Polsce, poza Warszawą. Do końca lat 90-tych podaż biurową stanowiły głównie odrestaurowane kamienice, zmodernizowane, niskiej klasy biurowce oraz budynki wybudowane przez właścicieli na własne potrzeby. Aktualnie Katowice są dobrze przygotowane, aby spełnić wymagania najemców pod kątem dostępności powierzchni biurowej. Na rynku pojawia się coraz więcej projektów właśnie w odpowiedzi na rosnącą aktywność międzynarodowych firm oczekujących najwyższej klasy budynków biurowych. Dotyczy to zarówno firm, które dopiero rozpoczynają swoją działalność w mieście, jak również tych, które już tutaj funkcjonują i poszukują większych powierzchni”.
