DODAJ

Nowy Jork nadal największym rynkiem inwestycyjnym w nieruchomości komercyjne na świecie

Nowy Jork nadal największym
Kajtman
2013-10-08 13:42:10

-       Nowy Jork został największym rynkiem inwestycyjnym świata trzeci rok z rzędu – w ciągu 12 miesięcy do końca II kw. 2013 r. wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne wzrósł o 39% do poziomu 49,2 mld USD.


-       Londyn z inwestycjami o wartości 32,3 mld USD i wzrostem o 6% utrzymał drugą pozycję w rankingu.


-       Najszybszy wzrost inwestycji w nieruchomości komercyjne spośród 25 miast na najwyższych pozycjach w rankingu odnotowano w Los Angeles, które wyprzedziło Tokio zajmując trzecie miejsce.


-       W ciągu 12 miesięcy do końca II kw. 2013 r. globalne przepływy kapitału wyniosły 170,7 mld USD.


-       Największym źródłem kapitału zagranicznego były kraje azjatyckie, które zainwestowały na światowych rynkach 55,4 mld USD, co stanowi 32% łącznego wolumenu inwestycji.


 -       Londyn jest nadal największym rynkiem inwestycyjnym w nieruchomości biurowe, natomiast Hongkong – w nieruchomości handlowe. Los Angeles jest najbardziej atrakcyjną lokalizacją pod względem inwestycji w nieruchomości magazynowe, a Nowy Jork pod względem inwestycji w sektorze wielorodzinnym i hotelowym.


 


Z corocznego raportu firmy Cushman & Wakefield zaprezentowanego dziś na targach inwestycyjnych EXPO REAL w Monachium „Winning in Growth Cities” wynika, że w minionych 12 miesiącach wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne na całym świecie wzrósł o 16,7% do poziomu 649 mld USD, przy czym najwięcej zainwestowano w Nowym Jorku.


 


W ciągu roku do czerwca 25 miast zajmujących najwyższe pozycje w rankingu zwiększyło swój udział w rynku z 53% do 55% przy wzroście wartości inwestycji o 20,7% w porównaniu ze wzrostem o 12,1% dla pozostałych miast. Inwestorzy nadal preferują tę grupę miast ze względu na niski poziom ryzyka inwestycyjnego, ale wzrasta zainteresowanie również innymi lokalizacjami, o czym świadczy spadek udziału w rynku 25 największych miast z 58% w I kw. 2013 r. do 50% w II kw. 2013 r.


 


Carlo Barel di Sant’Albano, Prezes Wykonawczy firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Według większości wskaźników popyt na nieruchomości zarówno wzrośnie, jak i obejmie nowe rynki. Zwiększy się udział w rynku kapitału zagranicznego za sprawą coraz większej akceptacji ryzyka wśród inwestorów. Jeżeli ożywienie amerykańskiej gospodarki będzie nadal nabierać tempa, przekładając się na wzrost zaufania i gospodarek w innych krajach, wówczas przyszły rok będzie korzystny dla wielu sektorów rynku. Działania stymulacyjne i ożywienie zapoczątkują wzrost wartości kapitałowych w przypadku powierzchni wysokiej jakości przy silnym popycie wśród najemców”.


 


W porównaniu z ubiegłym rokiem w rankingu 25 miast zajmujących najwyższe pozycje wystąpiły niewielkie zmiany – Pekin i Sztokholm spadły w zestawieniu, natomiast awansowały miasta amerykańskie i niemieckie, w tym Denver i Frankfurt.


 


Największy wzrost w rankingu odnotowały miasta Austin, Mediolan, Las Vegas, Montreal i Tampa. W pierwszej 25 najszybciej rosnących rynków znalazło się aż 15 miast w Ameryce Północnej: 14 z USA oraz Montreal w Kanadzie, głównie ze względu na wcześniejsze oznaki ożywienia gospodarczego i wielkość kapitału krajowego na rynku północnoamerykańskim. W grupie 25 najlepszych lokalizacji znalazły się również cztery miasta europejskie (Mediolan, Frankfurt, Berlin i Hamburg) oraz sześć miast  z regionu Azji i Pacyfiku (Seul, Perth, Brisbane, Sydney, Nagoja i Osaka).


 


Natomiast w pierwszej dziesiątce największy spadek z czwartego miejsca w ubiegłym roku na ósmą pozycję odnotował Paryż ze względu na mniejszą liczbę zawartych większych transakcji. W rankingach spadły również inne ważne miasta, w tym Toronto i Chicago, a także chińskie miasta: Szanghaj, Pekin, Kanton, Chengdu i Tiencin, w których wartość transakcji inwestycyjnych z wyłączeniem gruntów inwestycyjnych zmniejszyła się o 40% lub więcej. Wynika to raczej z ograniczenia wydatków krajowych niż zagranicznych. W porównaniu z ubiegłorocznymi zestawieniami na niższych pozycjach znalazło się również szereg miast europejskich, w tym Petersburg, Stambuł i Budapeszt.


 


Największym zainteresowaniem inwestorów w grupie 25 miast na najwyższych pozycjach rankingu cieszyły się nieruchomości biurowe, których udział w rynku jednak zmniejszył się w minionym roku z 48% do 45%. W tym samym czasie udział w rynku nieruchomości mieszkaniowych wzrósł z 18,1% do 26%. Dotychczas wielu największych międzynarodowych graczy na rynkach inwestycyjnych koncentrowało się na nieruchomościach biurowych, ale obecnie zaczynają coraz bardziej interesować się innymi sektorami, w szczególności dużymi obiektami łączącymi funkcje komercyjne i mieszkaniowe.


 


W ciągu 12 miesięcy do końca II kw. 2013 r. globalne przepływy kapitału wyniosły 170,7 mld USD, co oznacza wzrost o 11,8% w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. Londyn nadal cieszy się największą popularnością wśród inwestorów zagranicznych, o czym świadczy wielkość zainwestowanego kapitału zagranicznego (22,4 mld USD) i udział w rynku na poziomie 13%. Dla porównania na Paryż i Nowy Jork przypadło odpowiednio 4% i 3,6% inwestycji zagranicznych. Natomiast na czwartym i piątym miejscu pod względem wolumenu inwestycji zagranicznych uplasowały się miasta regionu Azji i Pacyfiku: Szanghaj i Sydney.


 


Największym źródłem kapitału zagranicznego były kraje azjatyckie, które zainwestowały na światowych rynkach 55,4 mld USD, co stanowi 32% łącznego wolumenu inwestycji. Jednak znaczną część tego kapitału zainwestowano w Azji. W wartościach względnych i bezwzględnych najbardziej aktywnymi graczami na rynkach zagranicznych byli w minionym roku inwestorzy amerykańscy, którzy zainwestowali 40,8 mld USD.


 


Czynniki sukcesu


 


Oprócz wskazania największych miast pod względem inwestycji w nieruchomości komercyjne oraz różnic w zakresie cen i popytu raport „Winning in Growth Cities” przedstawia również najważniejsze czynniki wpływające na sukces miasta takie jak kwalifikacje pracowników, innowacyjność i jakość życia.


 


Nowy Jork i Londyn zajmują wysokie miejsca w zestawieniu pod względem wszystkich czynników, czym ugruntowują swoje pozycje najbardziej atrakcyjnych miast do inwestowania w nieruchomości komercyjne. Wysokie oceny we wszystkich kategoriach uzyskały również Paryż, Tokio, Hongkong, Singapur i San Francisco, a tuż za tymi miastami uplasowały Szanghaj, Pekin, Seul i Los Angeles. 


 


David Hutchings, dyrektor europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Aktywność inwestycyjna koncentruje się przede wszystkim wokół kilku miast, ale ze względu na fakt, że rynek inwestycji w nieruchomości będzie się rozwijać z udziałem coraz większej liczby uczestników, należy oczekiwać wzrostu rywalizacji pomiędzy miastami. W przyszłości grono dużych dominujących miast poszerzy się lub pozostanie niezmienione, a niektóre lokalizacje zajmujące wysokie pozycje w rankingu muszą się liczyć z możliwością spadku popularności wśród inwestorów”.


 


Aktywność inwestycyjna w Ameryce Północnej i Południowej


 


Ożywienie na rynku nieruchomości mieszkaniowych wpłynęło na wzrost zainteresowania kupujących w USA, a popyt jest bardzo silny ze strony podmiotów korzystających z finansowania dłużnego i kapitałowego we wszystkich sektorach. Wobec akceptacji coraz większego poziomu ryzyka rośnie zainteresowanie miastami drugorzędnymi i rynkami zagranicznymi kosztem głównych rynków inwestycyjnych.


 


Greg Vorwaller, dyrektor działu rynków kapitałowych na świat firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Wobec stopniowego ożywienia gospodarczego i perspektywy zakończenia luzowania polityki pieniężnej wzrasta oczekiwanie podwyżki stóp procentowych. Jednak napływ kapitału do sektora nieruchomości może się utrzymać na wysokim poziomie ze względu na rosnący popyt na powierzchnie i wciąż ograniczoną aktywność budowlaną. Wskutek tego wzrost stóp procentowych będzie mieć niewielki wpływ na główne rynki, ale spowolnienie na rynku instrumentów opartych na kredytach hipotecznych na zakup nieruchomości (CMBS) może niekorzystnie wpłynąć na rynki drugorzędne”.


 


Greg Vorwaller dodał: „Prognozy gospodarcze dla Ameryki Łacińskiej są mniej optymistyczne wobec spadających cen surowców i niepokojów społecznych. Jednak trendy w tym regionie stają się coraz bardziej zróżnicowane i w przyszłym roku oczekujemy wzrostu popytu w niektórych lokalizacjach”.


 


Nowe obszary zainteresowań inwestorów w regionie EMEA


 


Rozwianie obaw o dalsze istnienie strefy euro, nieznacznie lepszy dostęp do finansowania oraz możliwości inwestycyjne przekładają się w regionie EMEA na zmianę aktywności inwestycyjnej. Jednocześnie kupujący akceptują coraz większe ryzyko ze względu na silniejsze poczucie pewności, a także brak odpowiednio wycenianych okazji inwestycyjnych na preferowanych rynkach i dążenie do zysku.


 


Jan Willem Bastijn, dyrektor działu rynków kapitałowych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Większe aktywa cieszą się największym zainteresowaniem globalnych funduszy emerytalnych, ubezpieczeniowych oraz państwowych funduszy majątkowych, które w dużej mierze odpowiadają za aktywność na rynku, a w szczególności w Londynie. Nadal dominującą pozycją w regionie EMEA cieszą się Paryż i największe miasta niemieckie. Jednak wzrasta znaczenie także innych lokalizacji, ponieważ inwestorzy zaczynają poszerzać horyzonty inwestycyjne i niekiedy decydują się na aktywa drugorzędne na głównych rynkach. Coraz więcej inwestorów jest gotowych zaakceptować większe ryzyko makroekonomiczne w innych krajach, ale w każdym z nich koncentrują się na głównych miastach”.


 


W minionym roku odnotowano nieznacznie większy wzrost aktywności inwestycyjnej w Warszawie niż na rynkach globalnym i europejskim. W ciągu 12 miesięcy do czerwca 2013 r. wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne wzrósł o 20,8% do 2,38 mld USD. Dla porównania wartość inwestycji w skali globalnej wzrosła o 16,7%, a w Europie tylko o 6,2%. Dzięki temu Warszawa awansowała w globalnym rankingu największych miast pod względem inwestycji w nieruchomości z 52. miejsca w ubiegłym roku na pozycję 47. Najpopularniejszym sektorem wśród inwestorów były nieruchomości biurowe. Wartość obrotów w tym segmencie warszawskiego rynku praktycznie się podwoiła, co zapewniło Warszawie 30. miejsce w rankingu największych rynków świata. Warszawa również zyskała na znaczeniu jako lokalizacja do lokowania kapitału. Wartość zainwestowanego kapitału zagranicznego wzrosła o 13,1%. Obecnie stolica Polski zajmuje 14. miejsce w świecie i 5. miejsce w Europie pod względem inwestycji zagranicznych.


 


Charles Taylor, Partner Zarządzający w firmie Cushman & Wakefield w Polsce, powiedział: „Warszawa cieszy się coraz większą popularnością wśród inwestorów zagranicznych, o czym świadczy znaczny wzrost aktywności inwestycyjnej w ostatnich 12 miesiącach. Coraz lepsze prognozy gospodarcze, utrzymujący się popyt na rynku najmu i podaż wysokiej klasy nieruchomości pozwalają przypuszczać, że w ostatnim kwartale 2013 r. znacząco wzrośnie wolumen transakcji inwestycyjnych. Ponadto na warszawskim rynku pojawi się wielu nowych inwestorów, którzy dopiero zaczynają odkrywać region Europy Środkowej”.


 


Stabilne wolumeny inwestycji w Azji


 


W Azji łączne wolumeny inwestycji utrzymały się na stabilnym poziomie przy wzroście udziału w rynku najważniejszych miast w wyniku rosnącej niechęci inwestorów do podejmowania ryzyka w obliczu kolejnych napięć ekonomicznych.


 


John Stinson, dyrektor działu rynków kapitałowych w krajach Azji i Pacyfiku w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „W minionych 12 miesiącach inwestorzy najbardziej interesowali się miastami w Azji dysponującymi dużymi węzłami komunikacyjnymi, takimi jak Szanghaj, Tokio, Hongkong, Singapur, Pekin, Seul i Sydney. Wobec spadku popularności rynków wschodzących w ostatnich sześciu miesiącach inwestorzy azjatyccy poszukiwali okazji inwestycyjnych na rynkach zagranicznych. To właśnie oni odpowiadają za lwią część inwestycji zagranicznych w skali globalnej. Przewidujemy, że w nadchodzącym roku utrzymują się pozytywne nastroje wśród inwestorów wobec Japonii we wszystkich segmentach rynku ze względu na duże znaczenie sektora nieruchomości w polityce gospodarczej tego kraju. W Chinach Szanghaj i Pekin nie stracą na popularności, a aktywa oferowane na głównych rynkach Seulu, Singapuru i Sydney będą nadal przyciągać inwestorów do sektora nieruchomości handlowych i biurowych”.