Analiza wtórnego rynku nieruchomości mieszkaniowych w centralnym regionie Polski

Następnym obszarem opracowanym przez analityków Działu Badań i Analiz firmy Emmerson Realty jest region centralny, do którego należą województwa łódzkie oraz mazowieckie. Przedstawiona analiza dotyczy wtórnego rynku mieszkaniowego w Łodzi oraz w Warszawie i została wykonana na podstawie danych serwisu otoDom.pl, przy uwzględnieniu średnich cen ofertowych za mkw. mieszkań w badanych miastach.

 

Łódzkie

W samym centrum Polski i jednocześnie Europy położone jest województwo łódzkie, region charakteryzujący się tradycjami przemysłowymi, kojarzony z włókiennictwem i przemysłem odzieżowym. Dzięki swemu położeniu przez jego teren przebiegają najważniejsze szlaki komunikacyjne. O potencjale tego obszaru stanowi także baza surowcowa przemysłu górniczo-energetycznego (Bełchatów), ceramicznego, materiałów budowlanych i geotermii (Opoczno, Tomaszów Mazowiecki), a dzięki znaczącemu zasobowi rolniczemu także przemysłu spożywczego.

Główne funkcje metropolitalne w tym województwie pełni Łódź. Trzecie co do wielkości i trzecie pod względem ludności miasto w Polsce. Znane m.in. z jednej z najdłuższych ulic handlowych w Europie – ul. Piotrkowskiej. W Łodzi odbywają się cyklicznie festiwale filmowe i imprezy modowe. Warte zobaczenia są łódzkie zabytki oraz charakterystyczne obiekty postindustrialne. Miasto posiada pełne zaplecze dla rozwoju sektora logistyki, zachętą dla inwestorów jest także port lotniczy.

Niepokojąca jest natomiast sytuacja demograficzna Łodzi, która stała się najszybciej wyludniającym miastem Polski. W ciągu roku liczba mieszkańców zmniejszyła się o 0,9%, a w porównaniu do 2000 roku aż o 10%. Niekorzystne są również zmiany w strukturze ludności. Udział ludności w wieku poprodukcyjnym wciąż rośnie i w skali roku wzrósł z 23,4% do 23,8%.

Analizując sytuacje na łódzkim wtórnym rynku mieszkaniowym można zauważyć nieznaczny wzrost cen w ostatnim kwartale, jednak w porównaniu do sytuacji sprzed roku widoczny jest spadek o ponad 3%.

Aktualnie, za 1 mkw. mieszkania należy zapłacić 3 871 zł/mkw. Warto zauważyć, iż ceny mieszkań w Łodzi rosną wraz ze wzrostem liczby pokoi oraz powierzchni. Najtańsze w ofercie, 1-pokojowe mieszkania kosztują średnio 3 523 zł/mkw., a za największe, 5-pokojowe należy zapłacić ponad 4 291zł/mkw. W ofercie dominują mieszkania o powierzchni od 36 do 60 mkw., których na rynku wtórnym jest 46%, znacznie mniej bo 27% jest lokali 60-90 metrowych. Jeśli chodzi o strukturę pokojową, osoby szukające mieszkań 1-pokojowych mogą wybierać spośród 13% wszystkich ogłoszeń. Przeważają nieruchomości 2- i 3-pokojowe, których na rynku jest kolejno 44% i 34%. Tylko 1% stanowią mieszkania 5-pokojowe.

 

Zestawienie średnich cen mieszkań na wtórnym rynku mieszkaniowym w Łodzi z uwzględnieniem struktury pokojowej oraz powierzchni

Łódź	IV kw. 2012	I kw. 2013	II kw. 2013	III kw. 2013
średnia cena za mkw. (zł)	4 008	3 908	3 850	3 871
średnie ceny za mkw. według struktury pokojowej (zł)
1-pokojowe	3 695	3 632	3 508	3 523
2-pokojowe	3 942	3 840	3 791	3 811
3-pokojowe	4 101	3 996	3 948	3 967
4-pokojowe	4 467	4 344	4 348	4 274
5-pokojowe	4 458	4 344	4 370	4 291
średnie ceny za mkw. według powierzchni (zł)
poniżej 38 mkw.	3 742	3 663	3 555	3 567
38 - 60 mkw.	3 919	3 823	3 767	3 778
60 - 90 mkw.	4 164	4 109	4 094	4 104
90 - 110 mkw.	4 321	4 128	4 111	4 158
110 - 150 mkw.	4 567	4 395	4 325	4 268
powyżej 150 mkw.	4 311	4 185	4 330	4 289

Źródło: portal otoDom.pl

Łódź jest miastem, w którym nie występuje duże zróżnicowanie cenowe. Średnia cena w najtańszej dzielnicy różni się od najdroższej o ok. 400 zł.

We wschodniej części miasta, na Widzewie ceny osiągają najwyższy poziom, przekraczając 4 000 zł za 1 mkw. powierzchni, jest to jednocześnie dzielnica o najmniejszej podaży wynoszącej 14%. Potencjalnych nabywców może zachęcić okolica o niskiej gęstości zabudowy oraz duża ilość terenów do zabudowy. W najbliższym czasie ceny mogą ulec zmianie ze względu na budowę autostrady A1.

Kolejną dzielnicą w zestawieniu jest Śródmieście ze średnią 4 011 zł/mkw. Najmniejsza ze wszystkich dzielnic, zlokalizowanych jest tam jednak ponad 25% mieszkań wśród podaży w całym mieście. Oferuje przede wszystkim mieszkania w kamienicach. Na terenie tej dzielnicy znajduje się również najwyższe osiedle wielkopłytowe w Polsce „Manhattan”.

Mieszkania na podobnym poziomie cenowym znajdziemy na Polesiu i na Bałutach, oscylujące w granicach 3 780 zł/mkw.

Poszukujący mieszkania o najniższych cenach powinni przyjrzeć się ofercie na Górnej. Jest to dzielnica dobrze skomunikowana, posiadająca bogata infrastrukturę, a także ciesząca się opinią spokojnej i bezpiecznej. 1 mkw. mieszkania w tej okolicy kosztuje średnio 3 680 zł. Niskie ceny w tej okolicy wynikają z podaży mieszkań zlokalizowanych w budynkach z lat 60. i 70. oraz w kamienicach. Występuje tu również duża rozpiętość cenowa nieruchomości, ich ceny wahają się od ok. 1800 zł/mkw. do nawet 6500 zł/mkw.

 

Przemysław Kotwicki, ekspert serwisu otoDom.pl, zwraca uwagę na poprawę dostępności mieszkaniowej w Łodzi. Różnica w sile nabywczej w ostatnim roku jest największa wśród miast wojewódzkich w Polsce. Obecnie mieszkańcy Łodzi za średnie wynagrodzenie mogą nabyć 0,91 mkw. mieszkania. Na poprawę sytuacji największy wpływ miał wzrost przeciętnego wynagrodzenia o 3,6% przy 3%-owym spadku średnich cen mieszkań.

 

Mazowsze

Województwo mazowieckie wyróżnia się stopniem rozwoju ekonomicznego i atrakcyjnością inwestycyjną, którą można porównywać z innymi regionami europejskimi. Osiąga ono najlepsze wyniki w Polsce pod względem wytworzonego PKB, wielkości wynagrodzeń, ilości podmiotów gospodarki na 1000 mieszkańców. Jest to także największy obszar w kraju, zarówno pod względem zajmowanej powierzchni, jak i kapitału. Warto jednak zauważyć, że jest to również najbardziej zróżnicowane województwo w Polsce. Na obszarze aglomeracji warszawskiej koncentruje się największy potencjał gospodarczy i społeczny. Pozostała cześć województwa charakteryzuje się wskaźnikami ekonomicznymi poniżej średniej krajowej, szczególnie jego północna i wschodnia część.

Warszawa jest najlepiej rozwiniętym polskim miastem, stanowi najważniejsze centrum życia gospodarczego, politycznego, zarządzania państwem, współpracy międzynarodowej, nauki i szkolnictwa oraz kultury. To tutaj zlokalizowany jest największy odsetek kapitału zagranicznego. Firmy mające tu siedzibę wytworzyły ponad 13% PKB kraju. Warto również zauważyć, iż stolica w niektórych dziedzinach posiada stopień rozwoju porównywalny do możliwości całych województw.

Nikogo również nie zdziwi, iż w Warszawie znajduje się największy rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce, stanowiący ponad 35% podaży wszystkich miast wojewódzkich, badanych w ramach przedstawionego cyklu analiz.

Rynek warszawski nie stanowi wyjątku pod względem zmian cen mieszkań z rynku wtórnego, tutaj również wystąpił spadek średnich cen w porównaniu do poprzedniego roku, jednak jest on niewielki i wyniósł niecałe 2%. Ostatni kwartał jednak zapoczątkował wzrost cen, które na koniec III kwartału miały średnią wartość 8 369 zł/mkw.

Największy poziom cen, bo aż 8 769 zł osiągnęły mieszkania 1- pokojowe. Z drugiej strony, najtaniej należy zapłacić za mieszkania z trzema pokojami i kosztują one 8 117 zł/mkw.

 
Pod względem podaży mieszkań, najbardziej popularnymi są nieruchomości o powierzchni od 38 do 60 mkw., mające 38% udział w ofercie serwisu otoDom.pl oraz te znajdujące się w przedziale 60-90 mkw., których na rynku jest 33%. Najmniej ze względu na strukturę pokojową jest mieszkań 1-pokojowych – tylko 9% oraz 5-pokojowych stanowiących 3% podaży na rynku warszawskim. Największy wybór jest wśród nieruchomości 3-pokojowych (38%).

 

Zestawienie średnich cen mieszkań na wtórnym rynku mieszkaniowym w Warszawie z uwzględnieniem struktury pokojowej oraz powierzchni

 

Warszawa	IV kw. 2012	I kw. 2013	II kw. 2013	III kw. 2013
średnia cena za mkw. (zł)	8 516	8 439	8 356	8 369
średnie ceny za mkw. według struktury pokojowej (zł)
1-pokojowe	8 940	8 847	8 794	8 769
2-pokojowe	8 546	8 494	8 422	8 460
3-pokojowe	8 261	8 185	8 090	8 117
4-pokojowe	8 664	8 559	8 468	8 462
5-pokojowe	8 900	8 798	8 761	8 660
średnie ceny za mkw. według powierzchni (zł)
poniżej 38 mkw.	8 711	8 624	8 562	8 605
38 - 60 mkw.	8 192	8 126	8 031	8 056
60 - 90 mkw.	8 364	8 260	8 169	8 172
90 - 110 mkw.	9 232	9 255	9 175	9 133
110 - 150 mkw.	9 518	9 385	9 296	9 348
powyżej 150 mkw.	10 579	10 412	10 395	10 046

Źródło: portal otoDom.pl

 

Biorąc pod uwagę średnie ceny w poszczególnych dzielnicach, najwyższy poziom osiągają te w Śródmieściu, najstarszej, o stosunkowo niewielkiej powierzchni i charakteryzującej się wysoką gęstością zabudowy dzielnicy. To tutaj mieści się większość urzędów centralnych i samorządowych oraz wiele ośrodków kultury i rozrywki. Do jej atutów można zaliczyć wysoko rozwiniętą infrastrukturę i sieć komunikacyjną. Średnia cena w tej dzielnicy przekracza 11 tys. zł za mkw. W dużej mierze za jej tak wysoki poziom odpowiadają nieruchomości zlokalizowane na Starym Mieście – najbardziej prestiżowym miejscu w Polsce, gdzie 1 mkw. mieszkania kosztuje nawet 25 000 zł.

Kolejną, wśród najdroższych dzielnic jest Mokotów, sąsiadujący ze Śródmieściem, kojarzony z dynamicznym rozwojem, dobrą komunikacją i nowoczesną architekturą. Okolica ta bogata jest również w dobra kulturalne i materialne takie jak: restauracje, kluby, sklepy oraz instytucje kultury (15 kin, teatry, muzea). Na jej obszarze występują liczne parki, tereny zielone, ścieżki rowerowe i zbiorniki wodne. Jest też najbardziej zaludnioną i o największej podaży mieszkań z rynku wtórnego dzielnicą stolicy. Mieszkania w tej lokalizacji stanowią 15% wśród warszawskich ofert serwisu otoDom.pl. Ich przeciętna cena na koniec III kw. wyniosła 9 305 zł/mkw.

Trzecie miejsce w zestawieniu zajął Żoliborz, najmniejsza i najbardziej zielona część Warszawy. Do zamieszkania zachęca mieszkaniowo-rekreacyjny charakter dzielnicy. Jej zabudowa mieszkaniowa jest podzielona. Znajdziemy tu wiele nieruchomości w zabudowie jednorodzinnej, w tym willowej. Nietrudno tu też o budynki wielorodzinne. Średnio za mieszkanie w tej dzielnicy należy zapłacić 9 223 zł/mkw.

Aktualnie najtańszą dzielnicą w stolicy jest Białołęka ze średnią ceną mieszkań na poziomie 6 371 zł/mkw. Nazywana „sypialnią” Warszawy, w której w ostatnim czasie zrealizowano najwięcej inwestycji mieszkaniowych. Dodatkowo charakteryzuję się nowoczesną architekturą, dużą ilością terenów zielonych i spokojną atmosferą.

Innymi, atrakcyjnymi częściami Warszawy pod względem cenowym są Targówek oraz Ursus, osiągające kolejno 6 576 zł i 6 965 zł za 1 mkw. mieszkania.

 

Pod względem dostępności mieszkaniowej Warszawa znajduje się na 2 miejscu wśród miast wojewódzkich o najmniejszej sile nabywczej, gorsza sytuacja mieszkaniowa jest tylko w Krakowie. Za przeciętne wynagrodzenie w stolicy na koniec października można było nabyć tylko 0,59 mkw. mieszkania. Porównując jednak dane do poprzedniego roku widoczna jest nieznaczna poprawa, za którą odpowiada 2,4%-owy wzrost przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz 2,2%-owy spadek średnich cen mieszkań.

 

Region centralny jest szczególnym obszarem Polski ze względu atrakcyjność inwestycyjną. Wśród 6 regionów NUTS posiada on najlepszą pozycje, na którą składa się wysoki poziom innowacyjności, posiadany kapitał ludzki, stan infrastruktury technicznej, potencjał finansowy i rynkowy oraz poziom zamożności. Województwo mazowieckie i łódzkie łącznie wypracowują 139,7% średniej PKB per capita, oferują również największą ilość wolnych miejsc pracy, tym samym jest tu najniższa stopa bezrobocia (9%). Warto jednak dodać, iż największy udział w kształtowaniu pozycji lidera wśród regionów jest zasługą Warszawy.

 

 

Przemysław Kotwicki, serwis otoDom.pl

Jarosław Mikołaj Skoczeń, serwis otoDom.pl