Jaki będzie rynek mieszkaniowy i kredytowy w przyszłym roku?

Czerwiec był miesiącem obfitującym w istotne wydarzenia, które w perspektywie długookresowej będą miały duży wpływ na zarówno na rynek nieruchomości, jak i rynek finansowy, a dokładniej – rynek kredytów hipotecznych.

Mijający miesiąc przyniósł rozstrzygnięcia w sprawie zmian w Rekomendacji S. KNF złagodziła swoje pierwotne postanowienia i ostatecznymi decyzjami ułatwiła życie kredytobiorcom. Drugim natomiast istotnym wydarzeniem było przedstawienie w Sejmie przez Ministra Sławomira Nowaka programu Mieszkanie dla Młodych.

I. Rekomendacja S – będzie bardziej liberalnie

Znowelizowane zapisy Rekomendacji S, na których wdrożenie instytucje finansowe mają czas do końca 2013 roku, będę oznaczały, że osoby chcące wziąć kredyt hipoteczny, zostają zobligowane do posiadania zabezpieczenia w wysokości 5% wkładu własnego (wymóg formalny). Oznacza to również, że od 1 stycznia 2014 roku banki nie będą mogły już udzielać kredytów na 100% wartości nieruchomości.

Ile trzeba mieć pieniędzy na starcie?

Na pewno nie jest to decyzja, która poprawia humory przyszłym kredytobiorcom. Odkładając decyzję o finansowaniu zakupu nieruchomości za pośrednictwem kredytu musimy liczyć się jednak z kolejnymi wzrostami wymaganego zabezpieczenia w postaci wkładu własnego w wysokości 10% od 2015 roku i 15% od 2016 roku. Natomiast klienci, chcący zaciągnąć zobowiązanie na zakup nieruchomości w 2017 roku, będą musieli mieć 20% wkładu własnego.

– Wymagany przez banki wkład własny jest zabezpieczeniem klienta przed utratą wartości ceny nieruchomości. Mieliśmy nie tak dawno przykłady kredytowania 100% ceny nieruchomości w boomie cenowym, ale obecnej w chwili wartość nieruchomości nie pokrywa stanu zobowiązania kredytowego, a to niebezpieczna sytuacja zarówno dla banku, jak również samego kredytobiorcy – mówi Rafał Tomkowicz, Prezes Zarządu spółki Sfera Finansów SA.

O ile zwiększy się zdolność kredytowa?
W dokumencie są jednak również bardziej optymistyczne zapisy, które mają pozwolić na poluzowanie coraz bardziej zamykanego kurka z kredytami hipotecznymi. Rekomendacja S zakłada mniej rygorystyczne podejście do wyliczania zdolności kredytowej i zezwala na liczenie jej na okres 30 lat, a nie, jak miało to miejsce do tej pory, tylko dla 25 lat. Pozwoli to na zwiększenie naszej zdolności kredytowej w granicach 5-6%, co w przypadku niektórych osób może mieć niebagatelne znaczenie przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości w kredycie.

– To z pewnością bardzo dobry zapis, pozwalający na osiągnięcie wyższej niż do tej pory zdolności kredytowej, co może mieć znaczenie również na ostateczną decyzję co do wyboru samej nieruchomości. Ważnym również aspektem jest zmiana wyliczania limitu DtI (Deal to Income), gdzie stosunek łącznej sumy rat do wszystkich zobowiązań spłacanych w miesiącu każdy bank może wyznaczać według własnej strategii – dodaje Rafał Tomkowicz.

II. MdM – pierwotne założenia pozostały bez zmian

19 czerwca Minister przedstawił w Sejmie program MdM. Podstawowe założenia się nie zmieniły. Dofinansowanie wkładu własnego dla singli i rodzin bezdzietnych ma wynosić 10% kwoty określonej jako iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków.

Osoby wychowujące przynajmniej jedno dziecko – własne lub przysposobione – mogą otrzymać kwotę dofinansowania wkładu własnego w wysokości 15%. Wielkość powierzchni użytkowej mieszkania nie może być jednak większa niż 75 m kw. Dofinansowaniem będzie objęte maksymalnie 50 m kw.

– W obliczu dołka cenowego, z jakim mamy od dłuższego czasu do czynienia, program może być motorem napędowym dla branży budowlanej. Na pewno zwiększy zainteresowanie klientów nieruchomościami. Niestety nastąpi to dopiero w przyszłym roku, tymczasem najbliższe półrocze nadal będzie upływało pod znakiem niskich cen – mówi Romuald Margol, CEO General Director w PolishProperty.eu.

Rafał Tomkowicz – SferaFinansów.pl