DODAJ

Rozwój infrastruktury transportowej generuje popyt na powierzchnie magazynowe we Wrocławiu i okolicach

Wrocław
Rozwój infrastruktury transportowej generuje
Kajtman
2013-03-26 13:27:38

Jones Lang LaSalle publikuje raport „Wrocławski rynek powierzchni magazynowych”. Oto najważniejsze wnioski płynące z opracowania:
 



  • Rosnący popyt: W 2012 roku Wrocław był jednym z dwóch (obok Polski Centralnej) regionów, w których zaobserwowano wzrost popytu rok do roku. W ramach nowych umów wynajęto tu ponad 153 000 mkw. (wobec 130 000 w 2011 r.), co uplasowało wrocławski rynek na trzecim miejscu w kraju. Większość nowego popytu wygenerowali operatorzy logistyczni (33%) oraz firmy z branży motoryzacyjnej (32%). Dodatkowo odnowiono umowy na kolejne 58 000 mkw., co stanowiło 28% całkowitego popytu, który wyniósł łącznie 211 000 mkw. w analizowanym okresie.


  • Największe transakcje najmu w regionie Wrocławia w 2012 r.























































    Rok



    Kw.



    Rodzaj umowy



    Magazyn



    Najemca



    Powierzchnia


    (mkw.)



    2012



    II



    Nowa



    Panattoni BTS Legnica



    Lear



    32 000



    2012



    IV



    Nowa



    Prologis Park Wrocław V



    Neonet



    16 700



    2012



    IV



    Nowa



    BTS Faurecia Legnica



    Faurecia



    13 600



    2012



    IV



    Odnowienie



    Prologis Park Wrocław IV



    Yusen



    12 500


                 

    Źródło: Jones Lang LaSalle, magazyny.pl, IV kw. 2012



    Kluczowe atuty generujące zapotrzebowanie na magazyny w regionie Wrocławia to jego strategiczna lokalizacja, duży rynek wewnętrzny (2,9 miliona mieszkańców w województwie i  0,77 miliona w aglomeracji) oraz infrastruktura transportowa, której jakość i skala dodatkowo wzmocni się po otwarciu drogi ekspresowej S8. Region jest również znaczącym ośrodkiem przemysłowym; na terenie trzech stref ekonomicznych funkcjonują m.in. firmy z branży FMCG, motoryzacyjnej, lotniczej i produkcyjnej.


  • Niższy współczynnik powierzchni niewynajętej: Pod koniec IV kw. 2012 roku wolumen dostępnej powierzchni wyniósł 58 000 mkw., co przełożyło się na spadek wskaźnika pustostanów do 8,7%.  Należy jednak zwrócić uwagę, że wolne są zwykle jedynie mniejsze moduły o powierzchni od 1 600 do 4 600 mkw. Firmy szukające większych metraży powinny wziąć pod uwagę możliwość zlecenia budowy obiektu szytego na miarę (BTS – built-to-suit). Z analiz Jones Lang LaSalle wynika ponadto, że na rynku rozwija się również format obiektów typu SBU (małe moduły magazynowe), które łączą funkcję składową i biurową. Stanowią one dobre rozwiązanie dla najemców, którzy szukają niewielkich powierzchni (moduły zaczynają się od 800 mkw.), zlokalizowanych wewnątrz miasta oraz tych, którzy dopiero rozpatrują ekspansję na polskim rynku.

  • Coraz większa podaż: Region Wrocławia, z całkowitym wolumenem powierzchni na poziomie 663 000 mkw. na koniec roku, jest piątym największym rynkiem magazynowym w Polsce. W 2012 r. do użytku oddano 56 000 mkw. wobec 40 000 mkw. w 2011 r. Stale rosła także ilość powierzchni w budowie – od 7 000 mkw. w     I kw. aż do 91 000 mkw. na koniec roku. Wśród największych projektów zrealizowanych w 2012 r. znalazł się budynek BTS (Goodman dla TJX, 28 000 mkw.) we Wrocław Logistics Centre oraz dwa budynki (po 10 000 mkw. każdy) w ramach Panattoni Park Wrocław II. Firma Goodman ukończyła także budynek produkcyjny dla  CaseTech w Legnicy (8 000 mkw.).Największy udział rynku w regionie Wrocławia należy do największych graczy w Polsce - firm Prologis i Panattoni. Swoje projekty na tym obszarze realizują również Gooodman, Aviva, Skalski oraz SEGRO.


  • Mimo znacznego wolumenu powierzchni magazynowej w budowie, nie wzrośnie ilość dostępnych opcji najmu. Wynika to z ostrożnej polityki deweloperów, którzy do minimum ograniczyli inwestycje spekulacyjne. Powstające projekty są już w całości zabezpieczone umowami najmu.


  • Czynsze: Poziom czynszów we Wrocławiu w ciągu 2012 r. pozostawał na stabilnym poziomie. W IV kw. stawki czynszowe za najlepsze powierzchnie wynosiły od 3 do 3,6 euro za metr kwadratowy miesięcznie.  Czynsze efektywne, uwzględniające dodatkowe zachęty dla najemców, kształtują się obecnie na poziomie od 2,7 do 3,3 euro, a w przypadku obiektów SBU od 3,3 do 3,9 euro za metr kwadratowy miesięcznie.  Jednak z uwagi na spadający wskaźnik pustostanów, a także brak powierzchni spekulacyjnej w budowie, możliwy jest wzrost stawek czynszowych w przyszłości. 


  • Podsumowanie wrocławskiego rynku powierzchni magazynowych
















































    Wskaźnik



    Cały rok 2012



    Zmiana r-d-r



    Perspektywa 12 miesięcy



    Nowa powierzchnia (mkw.)



    56 000



    +16 000



    Wzrost



    Popyt całkowity (mkw.)



    211 000



    +20 000



    Wzrost



    Popyt netto (mkw.)



    153 000



    +23 000



    Wzrost



    Pustostany (%)



    58 000 (8.7%)



    -3%



    Spadek



    Czynsze bazowe (euro/ mkw./ miesiąc)



    3-3.8



    0



    Wzrost



    Czynsze efektywne  (euro/ mkw. / miesiąc)



    2.7-3.3



    +18%



    Wzrost



    Popyt całkowity: powierzchnia wynajęta wraz z odnowionymi umowami


    Popyt netto: powierzchnia wynajęta bez odnowionych umów




Piotr Sobański, Starszy Konsultant, Dział Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych, Jones Lang LaSalle,
komentuje: Wrocław konsekwentnie umacnia swoją pozycję na magazynowej mapie Polski. Dynamiczny rozwój infrastruktury drogowej generuje ciągły popyt na powierzchnie w regionie, a kluczowe atuty Wrocławia takie jak lokalizacja, przyciągają firmy dystrybucyjne, prowadzące działalność na rynkach krajów Europy Centralnej. Dzięki autostradzie A4, region posiadał dotychczas już bezpośrednie połączenie z europejską siecią autostrad oraz z dużymi aglomeracjami Katowic i Krakowa. Obecnie dzięki dalszemu rozwojowi sieci dróg Wrocław sukcesywnie zyskuje też na znaczeniu w logistyce krajowej. Budowana obecnie droga ekspresowa S8 znacząco skróci czas dojazdu z Wrocławia do Łodzi i Warszawy. Mimo, że jej otwarcie planowane jest w 2014 r., już dziś obserwujemy wzrost zainteresowania obiektami zlokalizowanymi w północnych częściach Wrocławia, w jej pobliżu. Wraz z projektami przy obwodnicy autostradowej (A8), obszar ten stwarza ciekawą alternatywę dla parków magazynowych na Bielanach Wrocławskich. Szybką komunikację z Poznaniem zapewni również znajdująca się obecnie w budowie trasa ekspresowa S5.