Biura w regionach w III kw. 2024 r.

Firma doradcza Savills w raporcie „Market in minutes – Regional Office Market” podsumowała trzy kwartały roku na ośmiu kluczowych regionalnych rynkach biurowych w Polsce. W tym czasie do użytku oddano zaledwie 76 000 m kw. powierzchni, co stanowi wynik o 76% niższy od ubiegłorocznego. Pomimo tego, wskaźnik pustostanów ustabilizował się na poziomie 17,3%, świadcząc o dążeniu popytu i podaży do równowagi.

3 rynki z ponad milionem metrów kwadratowych, Kraków wciąż liderem

Kraków utrzymuje pozycję regionalnego lidera z łączną podażą nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszącą 1,82 mln m kw. Wrocław i Trójmiasto również przekraczają próg 1 mln m kw., z zasobami odpowiednio 1,37 mln m kw. i 1,07 mln m kw. W tych miastach koncentruj się też większość aktywności ze strony najemców.

– „Kraków, Wrocław i Trójmiasto przyciągają największą liczbę firm, oferując dostęp do wykwalifikowanych pracowników, rozbudowaną infrastrukturę i atrakcyjne warunki najmu” – mówi Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Office Agency, Savills Poland.

Największy wolumen nowej powierzchni powiększył zasoby we Wrocławiu (32 300 m kw.), Trójmieście (19 500 m kw.) i Krakowie (14 400 m kw.). Na liście największych oddanych do użytku projektów znalazły się: Quorum Office Park A (Wrocław, 18 200 m kw.), Waterfront faza II (Trójmiasto, dwa budynki o łącznej powierzchni 14 500 m kw.), B10 (Wrocław, 14 100 m kw.) i Brain Park C (Kraków, 13 000 m kw.). Co istotne, aż 50% powierzchni dostarczonej w tym roku wciąż czeka na swoich najemców.

Mało przednajmów, mało budów

Pod koniec września w regionach w budowie było 214 400 m kw. nowoczesnej powierzchni. Najwięcej biur pnie się w górę w Poznaniu (55 400 m kw.), dalej w Katowicach (46 200 m kw.), Wrocławiu (41 600 m kw.) i w Krakowie (37 100 m kw.). „Bardzo niski poziom umów przednajmu ma wpływ na wydłużony proces komercjalizacji projektów w budowie, co w połączeniu z trudnościami w finansowaniu zmusiło niektórych deweloperów do wstrzymania rozpoczętych projektów. Obecnie status „wstrzymane” dotyczy ok. 107 400 m kw., a do ich wznowienia oczekiwane jest podpisanie umowy przednajmu lub zapewnienie finansowania w nowej formie” – mówi Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Office Agency, Savills Poland.

Autorzy raportu szacują, że w najbardziej optymistycznym scenariuszu, w latach 2025-2026 w miastach regionalnych planowane jest oddanie do użytku łącznie 382 000 m kw. powierzchni biurowej, z czego ok. 141 000 jest już w budowie.

Popyt w dół. Dominują renegocjacje, sektor IT z umowami

W analizowanym okresie najemcy wynajęli łącznie ok. 509 300 m kw. powierzchni biurowej, co stanowi spadek popytu o 4% w porównaniu z rokiem poprzednim. Najwięcej biur wynajęto w Krakowie (178 500 m kw., wzrost o 47% r/r), Wrocławiu (95 800 m kw., spadek o 21% r/r) i Trójmieście (92 800 m kw., spadek o 27% r/r). Dodatkowo, w Poznaniu popyt wyniósł 53 500 m kw., w Łodzi 45 100 m kw., a w Katowicach prawie 35 000 m kw. W Lublinie i Szczecinie aktywność najmu wyniosła łącznie mniej niż 9 000 m kw.

W III kwartale 2024 r. renegocjacje umów najmu stanowiły 53% wszystkich transakcji, w porównaniu do 35% w analogicznym okresie 2023 r. Najemcy z sektora IT pozostają najbardziej aktywni, generując 26% całkowitego popytu. W Krakowie aż 35% nowych umów podpisali najemcy właśnie z tego sektora.

– „Firmy technologiczne szukają nowoczesnych i elastycznych przestrzeni, które wspierają hybrydowy model pracy i pozwalają na swobodne skalowanie zespołów” – komentuje Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation, Office Agency, Savills Poland.

Stabilne pustostany i czynsze

Raport Savills wskazuje, że wskaźniki pustostanów różnią się w zależności od miasta. Na koniec września najniższy poziom odnotowano w Szczecinie (6,8%), a najwyższy w Łodzi (21,1%). W Katowicach (20,5%), Wrocławiu (19,7%) i Krakowie (18,9%) wskaźnik pustostanów utrzymuje się na poziomie około 20%. W Trójmieście, Poznaniu i Lublinie nie przekroczył on 13%. Średnia stopa pustostanów na koniec III kwartału wyniosła 17,3%, odnotowując drobną korektę w górę o 3 pb. w porównaniu do 2023 roku.

Absorbcja powierzchni netto w okresie od I do III kwartału wyniosła 79 800 m kw., co oznacza wzrost o 7% w porównaniu z 2023 rokiem. Jedynie w dwóch miastach – Lublinie i Szczecinie – wskaźnik ten był ujemny i wyniósł odpowiednio -1400 m kw. i -2100 m kw. Najwyższe dodatnie wartości odnotowano w Krakowie (26 800 m kw.), Trójmieście (23 600 m kw.) i Poznaniu (14 600 m kw.).

– „Pod koniec III kwartału czynsze bazowe w budynkach klasy A w miastach regionalnych wynosiły średnio od 12,00 do 17,00 EUR/m kw./miesiąc. Najwyższe stawki zarejestrowano w Poznaniu (17,00 EUR/m kw./miesiąc), Krakowie i Wrocławiu (do 16,50 EUR). W Szczecinie czynsze sięgały 15,50 EUR, a w Trójmieście, Katowicach i Łodzi odnotowały nieco niższe wartości (15,00 EUR)” – mówi Jarosław Pilch.

Spośród 8 kluczowych rynków najtańsze biura były w Lublinie, gdzie za metr kwadratowy w najlepszych lokalizacjach trzeba było zapłacić do 14,25 EUR. Oprócz czynszów najemcy muszą się liczyć z opłatami eksploatacyjnymi, których wysokość może sięgać 36,00 PLN/m kw./miesiąc.

Wyzwania i perspektywy rynku

Niski poziom nowych umów przednajmu (poniżej 10% w większości miast regionalnych) i trudności w pozyskiwaniu finansowania wpływają na opóźnienia w realizacji części projektów biurowych. Jednakże, stabilny wskaźnik pustostanów i rosnąca aktywność najemców z sektora IT dają powody do ostrożnego optymizmu.

– „Oczekujemy, że rynek biurowy w regionach będzie stopniowo adaptował się do nowych realiów. Kluczowe będzie oferowanie przestrzeni pracy odpowiadających na potrzeby firm stosujących hybrydowy model pracy i zapewnienie elastycznych warunków najmu” – podsumowuje Daniel Czarnecki.

fot. Jakub Zazula