Kraków, z zasobami ponad 1 mln 651 tys. mkw., jest największym regionalnym rynkiem biurowym w kraju. Przez wiele lat projekty biurowe powstawały w różnych częściach miasta. Ale to się zmienia. W ostatnim czasie najemcy zaczęli relokować się bliżej centrum, a najbardziej upodobali sobie dzielnice: Grzegórzki, Stare Miasto, Podgórze i Krowodrzę. Zainteresowanie najemców przyciągnęło do tych lokalizacji również deweloperów.
– Jeśli deweloperzy dostarczą rozpoczęte projekty na czas, to w Krakowie nie powinno zabraknąć metrów biurowych. Najemcy w stolicy Małopolski są zainteresowani przede wszystkim powierzchnią w dzielnicach położonych blisko centrum i dobrze skomunikowanych z resztą miasta – mówi Anna Madejska, doradczyni w Newmark Polska.
Biznes kwitnie w Grzegórzkach
W Grzegórzkach powstaje prawdziwa dzielnica biznesowa. Na poprzemysłowym terenie, po dawnej wytwórni wódek Polmos, w pobliżu dwóch węzłów komunikacyjnych – Ronda Mogilskiego oraz Ronda Grzegórzeckiego, rośnie wielofunkcyjny projekt Fabryczna City. W ramach inwestycji powstaje też kompleks biurowy – Fabryczna Office Park. W tym miesiącu (grudzień) na rynek trafił czwarty biurowiec o powierzchni 10 500 mkw., a w na początku 2023 r. piąty o powierzchni prawie 13 800 mkw. (przyszła siedziba Capgemini). W całym wielofunkcyjnym kompleksie powstanie również część mieszkaniowa, a w budynkach zrewitalizowanych po Polmosie – gastronomia i usługi. W tej samej dzielnicy, przy ul. Mogilskiej, Strabag Real Estate rozpoczął już rozbiórkę, nieczynnej od miesięcy, Galerii Plaza. W jej miejsce, do 2025 roku, deweloper wybuduje wielofunkcyjny kompleks z powierzchnią biurową.
– Dzięki powstającym w dzielnicy wielofunkcyjnym obiektom, a także działalności władz miasta, w Grzegórzkach rozwinęły się funkcje usługowo-gastronomiczne, kulturalne, edukacyjne i rozrywkowe, co przyciąga tutaj kolejnych inwestorów, chcących zaoferować najemcom biura w ciekawym i komfortowym otoczeniu. Dużym atutem dzielnicy są również liczne tereny zielone oraz lokalizacja w sąsiedztwie Starego Miasta i doskonała komunikacja ze wszystkimi częściami Krakowa – wyjaśnia Anna Madejska.
Równie dużym zainteresowaniem wśród firm szukających biura cieszy się Podgórze. U zbiegu ulic Klimeckiego i Nowohuckiej, w czterech etapach, deweloper Cavatina Holding buduje Ocean Office Park. Docelowo w inwestycji powstanie ponad 52 tys. mkw. powierzchni biurowej. Pierwszy etap został już oddany do użytku, a na przyszły rok planowane jest dostarczenie drugiego, największego budynku, o powierzchni 28 600 mkw.
Wynajmują informatycy oraz centra usług wspólnychW pierwszych trzech kwartałach tego roku Kraków odnotował najwyższy w regionach popyt na powierzchnie biurowe. Najemcy podpisali umowy w sumie na prawie 134 tys. mkw. Sektorem, który od lat rozwija się w Krakowie są centra usług wspólnych. W tej chwili w Krakowie funkcjonuje ponad 260 podmiotów z sektora BPO / SSC, które w sumie zatrudniają ponad 92 tys. osób. Powierzchni biurowej potrzebują tak centra obecne w Krakowie od lat, które się rozwijają, jak i nowe firmy BPO / SSC, które rozpoczynają działalność w mieście.
Największe umowy najmu w 2022 roku należą również do firm z branży informatycznej i nowych technologii. Prawie 13,8 tys. mkw. w Fabryczna Office Park B5 wynajęła firma Capgemini, natomiast Cisco Systems Poland renegocjowało kontrakt na ok. 12,5 tys. mkw. w Enterprise Park C. – W związku z wprowadzeniem hybrydowych systemów pracy oraz coraz większymi wymaganiami pracowników, co do jakości i lokalizacji biura, część najemców relokuje się do nowocześniejszych budynków bliżej centrum, jednocześnie optymalizując wynajmowane powierzchnie. Przykładem takiej relokacji jest właśnie wspomniana firma Capgemini, która przeprowadzi się do nowego wielofunkcyjnego kompleksu, położonego blisko centrum miasta – komentuje Anna Madejska. – Relokacje do nowszych budynków spowodowane są również szukaniem oszczędności w opłatach eksploatacyjnych. Nowoczesne budynki mają nie tylko lepszą izolację, ale w większości z nich zastosowano też zaawansowane rozwiązania technologiczne i ekologiczne, związane z oszczędzaniem wody i energii elektrycznej – wyjaśnia Anna Madejska.
Niemniej, nie wszystkie firmy, decydując o swoich lokalizacjach na najbliższą przyszłość, zdecydowały się na relokacje. W pierwszych trzech kwartałach tego roku renegocjacje dotyczyły prawie jednej trzeciej powierzchni, na którą podpisane zostały umowy najmu.
Światowe koncerny ciągną do miasta Kraka
Statystyki pokazują, że coraz więcej międzynarodowych korporacji decyduje się na przenosimy do Krakowa. W tym roku w stolicy Małopolski zadebiutowały między innymi amerykańskie koncerny – Grass Valley i Huntsman Coporation oraz indyjskie przedsiębiorstwo Larsen & Taubro. Co ich przyciąga? – Przede wszystkim młoda i wykwalifikowana kadra specjalistów. Liczba studentów i absolwentów w mieście ciągle rośnie, aktualnie w Krakowie studiuje prawie 130 tys. osób – wyjaśnia Anna Madejska i dodaje, że według badań, elementem konkurencji o najlepszych pracowników są m. in. nowoczesne, dobrze zlokalizowane miejsca pracy, które kandydaci wymieniają wśród swoich oczekiwań na równi z dobrym stanowiskiem i wysokim wynagrodzeniem. – Oczekiwania dotyczące biura znacząco wzrosły po pandemii. Kandydaci, już na etapie rekrutacji, liczą czas, jaki zajmą im dojazdy, nawet jeśli decydują się na pracę w systemie hybrydowym. Dodatkowo, wychodząc z domu, chcą po drodze zrobić zakupy i iść na fitness, co motywuje najemców do szukania biur z dostępem do odpowiedniej infrastruktury – wylicza ekspertka.
Deweloperzy podążają za popytem
Co w takim razie wynajmujący mają do wyboru? Od początku roku deweloperzy dostarczyli na rynek w sumie ponad 91 tys. mkw. powierzchni biurowej w ośmiu budynkach (dla porównaniu w całym 2021 r. – 60 700 mkw.). Największe z nich to oddane do użytku w ostatnim kwartale dwa budynki w inwestycji Brain Park (łącznie 29 600 mkw.) oraz czwarty biurowiec w kompleksie Fabryczna Office Park (B4, 10 500 mkw.). W budowie znajduje się kolejne ponad 125 tys. mkw. i jeśli tylko deweloperzy dotrzymają obietnic, to wiele z tych powierzchni zostanie dostarczonych już w przyszłym roku. Największe oczekiwane projekty to: Ocean Park B (28 600 mkw.), KREO (24 000 mkw.), Fabryczna Office (B5, 13 800 mkw.), The Park Kraków 2 (12 500 mkw.) czy Mogilska 35 Office (10 600 mkw.).
Więcej okazji w budynkach klasy BCzynsze w Krakowie od kilku kwartałów utrzymują się na stabilnym poziomie. W nowoczesnych projektach klasy A wynoszą miesięcznie od 13,5 do 16 euro za mkw., natomiast w starszych budynkach – od 10 do 13 euro za mkw. – Spodziewamy się, że ze względu na inflację i rosnące koszty budowy oraz duże zainteresowanie nową podażą, czynsze w budynkach klasy A zaczną rosnąć. Jednocześnie w starszych biurowcach, ze względu na bardzo dużą dostępność tych powierzchni oraz coraz mniejsze zainteresowanie nimi ze strony firm, możemy spodziewać się presji ze strony najemców na renegocjacje czynszów oraz pakietów zachęt – informuje Anna Madejska.
Kraków, jako największy biurowy rynek regionalny, jest ciągle atrakcyjnym wyborem dla inwestorów i najemców. – Przemawia za tym szeroki wybór powierzchni biurowej w istniejących projektach oraz inwestycjach w budowie, a także najwyższy wolumen transakcji najmu spośród sześciu największych miast regionalnych. Myślę, że dość wysoka nowa podaż przewidywana na najbliższy rok przyciągnie do Krakowa firmy nieobecne do tej pory na lokalnym rynku, a także zachęci dotychczasowych najemców do pozostania w mieście – podsumowuje ekspertka Newmark Polska.