Co na rynku nieruchomości zmienił program Bezpieczny Kredyt 2%?

Gwałtowny wzrost popytu, a w konsekwencji wzrost cen mieszkań – to pierwsze, zauważalne efekty wejścia w życie rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%. Kto zyska, a kto straci na tym programie i jaki długofalowo będzie jego wpływ na cały rynek nieruchomości?

Jak wynika z ostatniej edycji "Kwartalnika Mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight", drugi kwartał 2023 roku upłynął pod znakiem ożywienia związanego m.in. z przygotowaniami zarówno po stronie sprzedających, jak i kupujących, do programu Bezpieczny Kredyt 2%. W tym okresie średnie ceny ofertowe mieszkań podniosły się o 3% kwartał do kwartału. Autorzy raportu zauważają jednak, że w ujęciu rocznym ich tempo wzrostu nadal nie dorównywało wzrostowi cen konsumpcyjnych (13% w II kwartale roku) i było równe 6,5%.

– Zapowiedź wprowadzenia systemu dopłat do kredytów wzmocniła ożywienie na rynku i wpłynęła na wzrost cen, jednak nie była jedynym czynnikiem determinującym. Złagodzenie warunków udzielania kredytów hipotecznych przez KNF zwiększyło w pierwszym półroczu popyt ze strony klientów finansujących zakup kredytem. Z kolei utrzymujący się wysoki poziom inflacji sprawił, że osoby dysponujące nadwyżką finansową chętnie lokowały swoje oszczędności w nieruchomościach – komentuje dr Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight i współautor Kwartalnika Mieszkaniowego.

Przy porównaniu rynku pierwotnego i wtórnego nadal szybciej rosły ceny lokali deweloperskich. W okresie od kwietnia do czerwca br. podrożały one o 3,5% w stosunku do I kwartału, podczas gdy mieszkania z rynku wtórnego – o 2,5%. Za tym wzrostem stoją z jednej strony wprowadzenia do oferty nowych, droższych mieszkań w atrakcyjnych inwestycyjnie lokalizacjach dużych miast. Z drugiej strony był to pośrednio efekt zapowiedzi programu Bezpieczny Kredyt 2%. Sprzedający, spodziewając się wzrostu popytu, podnosili ceny wcześniej już wystawionych lokali.

"Nie ma mowy o zmowie cenowej"

Adrian Niewiadomski, prezes zarządu HomeLand Development, potwierdza, że po wejściu programu w życie wzrosły ceny nieruchomości, które się do niego kwalifikują.

– Liczba wniosków złożonych do programu Bezpieczny Kredyt 2% jest ogromna. Banki są wręcz nimi "zapchane", z kolei przyznawanie kredytów idzie bardzo powoli. Trudno w tej chwili przewidzieć, jak zakończą się te procedury i ile będzie odmów. To w konsekwencji sprawia, że duża liczba mieszkań jest zarezerwowana lub zablokowana przez osoby, które czekają na rozpatrzenie wniosków. Są też tacy, którzy nie korzystają z dofinansowania w ramach programu, ale z obawy, że zabraknie mieszkań na rynku, też zrobili rezerwacje lokali – zaznacza Adrian Niewiadomski.

Zdaniem prezesa HomeLand Development, wzrosty cen mieszkań, które kwalifikują się do programu, nie powinny przełożyć się na podwyżki w innych segmentach rynku.

– Deweloperzy nie zawyżają sztucznie cen. Na podstawie całkowitych kosztów inwestycji wyceniają po prostu to, co budują. W zależności od sytuacji w danym okresie, ceny kształtują się zgodnie z prawami rynku. Nie da się tym sztucznie sterować. Na rynku nieruchomości są tysiące podmiotów, zupełnie inaczej niż np. na sektorze paliwowym czy lotniczym w Polsce. O zmowie cenowej nie może być zatem mowy – podkreśla Adrian Niewiadomski.

"Na programie zyskają tylko nieliczni"

Wpływ programu Bezpieczny Kredyt 2% na rynek nieruchomości dostrzegli też autorzy raportu AMRON SARFiN.

– Dane wprost pokazują, że Bezpieczny Kredyt 2%, który ma być wsparciem w drodze do celu, jakim jest posiadanie własnego mieszkania, znacznie zmienił rynek nieruchomości w sposób ograniczający pulę dostępnych na rynku mieszkań. Mieszkania w ciągu ostatnich 6 miesięcy drożały w znacznie szybszym tempie niż przed ogłoszeniem nowego programu kredytowego – czytamy w raporcie.

Autorzy opracowania podkreślają, że to kolejny program, który dowodzi, że tego typu działania rządowe, teoretycznie wspierające zdolność kredytową Polaków, powodują przede wszystkim wzrost popytu na mieszkania.

– To zjawisko wykorzystują sprzedający, windując ceny ofertowe mieszkań. Pozytywny aspekt wprowadzonego programu odczują jedynie ci, którzy skorzystają z Bezpiecznego Kredytu 2%, natomiast dla pozostałej, przeważającej grupy kupujących (tych, którzy nie spełniają warunków uzyskania takiego kredytu) możliwość zakupu własnego mieszkania znów staje się bardziej odległa – ocenia AMRON.

Bezpieczny Kredyt 2% – kto może skorzystać z programu?

Przypomnijmy, że z programu Bezpieczny Kredyt 2% może skorzystać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka, ten warunek wieku spełnić musi przynajmniej jedno z nich.

Maksymalna wysokość kredytu, który może uzyskać jedna osoba, wynosi 500 tys. zł. W przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem maksymalna kwota kredytu to 600 tys. zł. Kredyt można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W programie nie obowiązuje limit cen za 1 metr kwadratowy mieszkania.

Dopłata do rat kredytu mieszkaniowego to różnica między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Dopłata będzie przysługiwała przez 10 lat.