Czy rynkowi nieruchomości grozi "bańka węglowa"?

Globalny rynek nieruchomości, jeden z głównych emitentów gazów cieplarniach, powinien w ciągu niespełna trzech dekad stać się zero-emisyjny. Szacuje się, że w 2050 roku na świecie nadal będzie funkcjonować aż 80% budynków, z których korzystamy już dziś[1], a to najlepiej pokazuje skalę wyzwania.

Tymczasem rynek nieruchomości komercyjnych wciąż oficjalnie nie uznał zarówno kosztów koniecznych modernizacji budynków, jak i kosztów opóźnienia czy zaniechania takich działań. Jednocześnie brak rynkowych standardów, wskaźników i systemu zbierania danych ogranicza rzeczoznawcom majątkowym możliwości włączania ryzyk dot. ESG do wyceny nieruchomości. Ten impas znacząco podnosi ryzyko wystąpienia tzw. carbon bubble.

– Aktualnie fundusze inwestycyjne często korzystają z narzędzi służących do oceny ryzyka klimatycznego – m.in. CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor), aby określić, które aktywa z ich portfeli można określić jako problematyczne z punktu widzenia oddziaływania na środowisko i ryzyka utraty ich wartości w czasie. Jednocześnie rzeczoznawcy majątkowi nadal nie mają wystarczających danych rynkowych, aby odpowiednio odzwierciedlić ryzyka transformacji związane z ESG w wycenach. To może utrzymywać wartość nieruchomości na wyższym poziomie, co z kolei może wpłynąć na ryzyko powstania tzw. „bańki węglowej” na rynku – tłumaczy Ilona Otoka, Senior ESG Consultant oraz licencjonowana rzeczoznawczyni majątkowa w międzynarodowej firmie doradczej Cushman & Wakefield.

Tego zdania są między innymi eksperci The Urban Land Institute Europe (ULI), którzy ostrzegają branżę nieruchomości przed poważnym kryzysem, o ile nie zostaną wypracowane standardy pozwalające na realne odzwierciedlenie skutków transformacji w wycenach.

Istnieje bowiem obawa, że jeśli wyceny nieruchomości nie będą odzwierciedlać kosztów i korzyści dekarbonizacji, a także innych czynników związanych z transformacją, jak np. nieprzestrzegania przyszłych przepisów lub niespełnienie oczekiwań i wymogów rynkowych w zakresie ESG, może powstać tzw. bańka węglowa.

– Jeśli pozwolimy na jej rozrośnięcie i zbyt późne odzwierciedlenie czynników związanych z transformacją w kierunku gospodarki niskoemisyjnej w wycenach, istnieje ryzyko, że tzw. „bańka węglowa” może doprowadzić do nagłych dostosowań cen – dodaje Ilona Otoka.

Coraz większa grupa budynków biurowych z ryzykiem wypadnięcia z rynku

Raport „Obsolescence = Opportunity: The next evolution of office space in Europe” przygotowany przez ekspertów Cushman & Wakefield wykazał, że ponad trzy czwarte (76%) budynków biurowych w Europie do 2030 roku może być przestarzała, o ile właściciele nie zainwestują w rozwiązania mające na celu podniesienie ich jakości lub nie znajdą dla nich alternatywnych zastosowań. Poza coraz bardziej intensywnymi działaniami legislacyjnymi w zakresie minimalnych standardów zrównoważonego rozwoju, kluczowe czynniki wpływające na ryzyka dla aktywów biurowych, to także zmieniające się modele pracy, rosnące wymagania najemców, jak również niepewna sytuacja gospodarcza.

– O ile oszacowanie kosztów wymiany systemów budynkowych czy innych elementów związanych z modernizacją nieruchomości nie jest procesem skomplikowanym, o tyle dużo trudniej jest skalkulować chociażby ryzyko wynikające z pojawienia się nowych podatków czy opłat związanych z nadprogramowymi emisjami CO2. Tymczasem fala tzw. „stranded assests”, może nadejść dużo szybciej, niż mogłoby się wydawać – mówi Ilona Otoka.

Według analizy przeprowadzonej przez międzynarodową organizację, która tworzy uznane na całym świecie benchmarki do śledzenia wyników ESG dla branży nieruchomości – GRESB[2] – w Europie średni „stranding year” w sektorze nieruchomości przypada już na 2026 rok. A to jasny sygnał, że proces transformacji musi znacząco przyspieszyć.

„Stranding year” to pojęcie wprowadzone przez inicjatywę Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), w ramach której powstało narzędzie pozwalające inwestorom i właścicielom nieruchomości zidentyfikować i ocenić ryzyko związane z emisją dwutlenku węgla w budynkach w trakcie ich użytkowania w kontekście wymogów regulacyjnych. Pokazuje to w praktyce, jak dana nieruchomość jest położona na ścieżce dekarbonizacji zgodnej z celem Porozumienia Paryskiego, zakładającym utrzymanie średniego wzrostu globalnej temperatury na poziomie poniżej 1,5° C poprzez osiągnięcie zerowej emisyjności netto do 2050 roku.

Osiągnięcie „stranding year” pokazuje, że nieruchomość nie spełnia aktualnych i przyszłych standardów efektywności energetycznej i oczekiwań rynku w tym zakresie, i w najbliższym czasie wymagać będzie poniesienia nakładów inwestycyjnych oraz może być przedmiotem nowych opłat związanych np. z emisjami dwutlenku węgla.

Krok po kroku do zniwelowania bańki węglowej

– Brak standardu rynkowego to największe wyzwanie, któremu nie sprostamy z dnia na dzień. Bez rzetelnych analiz i dowodów nie jesteśmy w stanie powiedzieć dziś, o ile poczynione nakłady inwestycyjne faktycznie wpłyną na efektywność energetyczną i wartość nieruchomości. To, co możemy jako rzeczoznawcy robić już teraz, to opisywać ryzyka na etapie wycen i wziąć pod uwagę specjalistyczne analizy (jak chociażby ocena ryzyka klimatycznego), tak aby najrzetelniej podejść do kalkulacji wartości – tłumaczy Ilona Otoka.

– Coraz więcej naszych klientów wykonuje analizy Net Zero i tworzy strategie dekarbonizacji dla swoich nieruchomości, co jest krokiem w dobrą stronę. Przydatną informacją w procesie wyceny jest przykładowo określony tzw. stranding year, czyli orientacyjny termin, w którym nieruchomości znajdą się powyżej ścieżki dekarbonizacyjnej wynikającej z celów Porozumienia Paryskiego i mogą stać się mniej atrakcyjne ze względu na zmiany transformacyjne w kierunku gospodarki niskoemisyjnej. Do zmian tych należą m.in. nowe wyzwania środowiskowe, restrykcyjne przepisy dotyczące zrównoważonego rozwoju czy zmieniające się normy społeczne i relacje rynkowe, w tym wymagania najemców czy inwestorów. Niekompatybilność z gospodarką niskoemisyjną sprawia, że nieruchomości nieefektywne energetycznie lub zależne od paliw kopalnych będą mniej pożądane i uważane za inwestycje bardziej ryzykowne. Analiza tego ryzyka pozwala na zminimalizowanie jego negatywnego wpływu na wartość nieruchomości – dodaje.

Trzeba tu wspomnieć, że nie każda metoda wyceny pozwala na bezpośrednie uwzględnienie takiego ryzyka. Łatwiej jest w podejściu dochodowym, metodzie dyskontowania strumieni dochodów. Natomiast przy wycenie w podejściu porównawczym czy metodzie kapitalizacji prostej pojawia się problem uwzględnienia nakładów inwestycyjnych i powyższych ryzyk związanych z transformacją i zmianami klimatycznymi.

– Rzeczoznawcy działają na podstawie przepisów prawa, i standardów zawodowych, ale jeżeli chodzi o postrzeganie ryzyka to opierają się przede wszystkim na danych rynkowych. Zmiany muszą następować szybko, a odpowiedź rynku musi być jasna. Konieczne jest też uregulowanie kwestii uwzględniania czynników związanych ze zrównoważonym rozwojem i transformacją w kierunku gospodarki niskoemisyjnej w standardach i regulacjach – tylko wtedy rzeczoznawcy majątkowi będą mogli w pełni odzwierciedlić ryzyka transformacji w wycenie – podsumowuje Ilona Otoka.

[1] Call for action: Seizing the decarbonization opportunity in construction, McKinsey

[2] Global Real Estate Sustainability Benchmark