Dylemat zakupu mieszkania na
rynku pierwotnym lub wtórnym towarzyszy wszystkim poszukującym
swoich własnych czterech kątów. W przypadku rynku nieruchomości
zasada, że nowe jest zawsze lepsze od używanego, nie zawsze ma
zastosowanie. W tym przypadku ważne są potrzeby przyszłych
lokatorów i stan ich portfela.
Przewagą mieszkań i domów
budowanych od podstaw jest to, że właściciele mogą zadecydować o
kształcie inwestycji. Każdy projekt można bowiem dostosować do
swoich potrzeb. O ile w przypadku domu jednorodzinnego będziemy też
mieć wpływ na wygląd zewnętrzny i układ pomieszczeń, o tyle w
mieszkaniu na osiedlu w naszej gestii będzie tylko przeróbka
wnętrza pod nasze widzimisię. Kuchnia zamknięta czy połączona z
salonem? A może wyspowa? Na którą stronę świata mają wychodzić
okna? Jaki ma być układ ścianek działowych? O tym i o masie
innych kwestii zadecydujemy w przypadku mieszkania deweloperskiego.
Oczywiście tylko wtedy, gdy inwestycja dopiero się rozpoczyna, bo
zakup lokalu w już gotowym budynku znacząco zawęża nam pole
manewru. Za możliwość dostosowania mieszkania deweloperskiego pod
nasze potrzeby trzeba jednak zapłacić – lokal oddawany pod klucz
będzie droższy od podobnego metrażu na rynku wtórnym, a poza tym
trzeba go jeszcze urządzić. To też kosztuje. Oczywiście można
porównać
kredyty hipoteczne dostępne na rynku kredytowym, ale
to dopiero początek.
Mieszkanie z rynku wtórnego
na pewno będzie tańsze, zwłaszcza gdy będzie nadawać się do
większego lub mniejszego remontu. Ale nawet środki przeznaczone na
doprowadzenie lokalu do stanu używalności wraz z kosztem zakupu
będą niekiedy niższe od ceny mieszkania od dewelopera. Niestety,
jeśli marzy nam się, aby cztery kąty z rynku wtórnego dopasować
do naszych wyobrażeń (np. wyburzyć ścianki działowe, aby
połączyć pokoje), na marzeniach może się skończyć, bo
rozwiązania technologiczne użyte w blokach z wielkiej płyty lub
starych kamienicach (a właśnie ofert sprzedaży lokali w takim
budownictwie jest najwięcej) mogą uniemożliwiać szeroko zakrojone
ingerencje w układ mieszkania. Przewagą mieszkań z drugiej ręki
jest na pewno lokalizacja. Jeśli szukamy adresu w centrum miasta lub
w dobrze skomunikowanej dzielnicy bardziej na uboczu, ale z pełną
infrastrukturą handlowo-usługową, edukacyjną i medyczną w
okolicy, najlepiej wybrać lokal na rynku wtórnym. Osiedla
deweloperskiej są w większości przypadków budowane na zupełnych
obrzeżach miast, gdzie (przynajmniej zaraz po oddaniu inwestycji do
użytku) dostaniemy się tylko własnym samochodem, a o kupnie
podstawowych produktów spożywczych będzie można zapomnieć.
Oczywiście zdarza się, że deweloperzy wejdą w posiadanie działek
w centrach miast, gdzie ulokują nowy dom wielorodzinny, ale w takim
przypadku trzeba liczyć się z wyższą ceną za m kw.
Przy zakupie mieszkania z
rynku wtórnego jesteśmy w stanie na własne oczy określić stan
techniczny i wizualny budynku, który jednak w większości
przypadków będzie liczył kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, co
oznacza, że zbudowany według najnowszych technologii. Chcemy
mieszkać w niskoemisyjnym budynku? W takim razie wybierzmy
mieszkanie od dewelopera, ale na etapie tzw. dziury w ziemi musimy
zawierzyć projektowi i wizualizacjom budynku, bo samodzielnie nie
będziemy w stanie zweryfikować obietnic sprzedawcy, dopóki nie
staną ściany i dach.
– Zakup mieszkania na
rynku wtórnym to na pewno ułatwienia związane z prawnymi kwestiami
dotyczącymi lokalu. Założona jest już dla niego księga
wieczysta, więc przed podpisaniem umowy wystarczy sprawdzić, czy
wszyscy zostali wymeldowani, lokal nie jest objęty egzekucją oraz
czy na adres lokalu nie jest zarejestrowana działalność
gospodarcza. Upewnić się też należy, czy budynek nie jest
zabytkiem, bo wówczas najdrobniejszy remont może oznaczać
konieczność zdobycia wielu zezwoleń. W przypadku mieszkania
deweloperskiego w inwestycji rozpoczętej po wejściu w życie tzw.
ustawy deweloperskiej sprawa też jest prosta, bo w biurze sprzedaży
otrzymamy prospekt informacyjny ze wszystkimi informacjami. Jeśli
zaś chodzi o inwestycje sprzedawane przed 29 kwietnia 2012 roku, w
takim przypadku od kupującego zależy w jakim stopniu prześwietli
dewelopera i stan prawny inwestycji. Dogłębny wywiad może być
czasochłonny, ale warto nie zaniedbać tej kwestii – tłumaczy
Rafał Tomkowicz, Prezes Zarządu Sfera Finansów SA.
Przede wszystkim do
mieszkania z rynku wtórnego można się od razu wprowadzić,
wystarczy jej umeblować (jest też szansa, że sprzedający
pozostawi nam w pełni wyposażoną kuchnię lub łazienkę). W
przypadku lokalu od dewelopera trzeba czekać na zakończenie budowy,
a potem poświęcić czas na wykończenie wnętrza.
Jak widać, zalety i wady
mieszkań z pierwszej i drugiej ręki nierzadko wzajemnie się
niwelują, więc wybór zależy od oczekiwań i zasobności portfela
przyszłych właścicieli.