Listopad był kolejnym złym miesiącem w sektorze budownictwa mieszkaniowego – wynika z najnowszych danych GUS. Liczba inwestycji rozpoczynanych przez deweloperów spadła o prawie 43% (r/r). Przez 11 miesięcy br. deweloperzy zaczęli budować o 45 tysięcy mniej mieszkań niż w analogicznym okresie przed rokiem. To znaczy, że za dwa lata najpewniej znacznie trudniej będzie o gotowe, a do tego nowe mieszkanie.
Listopad jest już piątym z rzędu miesiącem, w którym widać niepokojąco duży spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczynali deweloperzy. W skali całej Polski takich lokali było 7,4 tys. To aż o 43% mniej niż w tym samym miesiącu rok temu. Pod tym względem tak złego listopada nie mieliśmy od 2016 roku.
Deweloperzy zaczęli budować o 45 tysięcy mniej mieszkań
Niestety jest niemal pewne, że to nie koniec złych informacji. Cały rok zamkniemy spadkiem liczby rozpoczynanych budów o około 30% – sugerują dane GUS na temat dotychczasowych dokonań deweloperów. Ci przez 11 miesięcy bieżącego roku zaczęli bowiem budować o ponad 45 tysięcy mniej mieszkań niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Dlaczego dane GUS świadczą o tak wyraźnym zahamowaniu nowych inwestycji mieszkaniowych w Polsce? Powodów gorszych danych jest co najmniej kilka. Jeden z nich jest czysto statystyczny. Chodzi o to, że dzisiejsze dane porównujemy do tych sprzed roku – roku, który pod względem aktywności budowlanej deweloperów był rekordowy. Po części mamy więc dziś do czynienia z efektem wysokiej bazy. To jednak nie wszystko. Warto też pamiętać, że z 1 dniem lipca w życie weszła nowelizacja ustawy deweloperskiej, która nałożyła na deweloperów dodatkowe koszty i obowiązki (np. konieczność wnoszenia składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny). Jeśli więc jakiś deweloper planował rozpocząć sprzedaż mieszkań w bieżącym roku, to miał powód, aby przesunąć start projektu z drugiego półrocza na pierwsze. Gorsze dziś dane są więc po części też wynikiem przyspieszenia startu inwestycji, czego odreagowanie właśnie obserwujemy. Ale to dalej nie wszystko.
Najważniejsze jest jednak to, że deweloperzy mniejszą liczbą rozpoczynanych inwestycji odpowiadają też na mniejszy popyt na mieszkania – szczególnie ze strony osób, które, aby kupić mieszkanie, potrzebują kredytu. W efekcie dziś deweloperzy kosztem wielkości swojej oferty, a więc też liczby zawieranych transakcji, chcą trzymać w ryzach marże. Mniejsza liczba rozpoczynanych projektów jest też pokłosiem faktu, że sami deweloperzy mają problem ze zdobyciem kredytu na budowę. Co więcej, dotkliwie doświadczyły ich ostatnie wzrosty cen materiałów budowlanych oraz kosztów robót wykonawczych. Całe szczęście w tym obszarze sytuacja zaczyna się normalizować.
Na problem niższego popytu na mieszkania lekarstwem może być zapowiedziany przez rząd nowy program mieszkaniowy ("Pierwsze Mieszkanie"). W jego ramach przede wszystkim osoby, które nie mają i nigdy nie miały własnych "czterech kątów" będą mogły zaciągnąć kredyt oprocentowany na 2% w skali roku lub na preferencyjnych zasadach oszczędzać na cele mieszkaniowe. Program ten może wyraźnie pobudzić aktywność deweloperów mieszkaniowych. Stanie się to tym szybciej, im szybciej przeprowadzony zostanie cały proces legislacyjny.
W 2024 roku będzie mniej gotowych lokali
Efekt aktualnego zahamowania nowych projektów mieszkaniowych jest prosty do przewidzenia. Biorąc pod uwagę, że statystyczna budowa bloku mieszkalnego w Polsce trwa 2 lata, możemy prognozować, że w 2024 roku deweloperzy oddadzą do użytkowania znacznie mniej mieszkań.
To źle nie tylko dlatego, że potrzeby mieszkaniowe w Polsce są teraz wyższe niż przed rokiem (ze względu na migracje). Ograniczenie podaży mieszkań w 2024 roku może się bowiem zderzyć z rosnącym popytem. Z dostępnych dziś prognoz czy zapowiedzi wynika, że w perspektywie kilku kwartałów sytuacja gospodarcza w Polsce będzie się poprawiała, a spadającej dynamice inflacji zaczną też towarzyszyć spadki stóp procentowych. Jeśli tak się stanie, to dostęp do kredytów będzie coraz łatwiejszy, a więc rosnąć powinien też popyt na mieszkania.
Deweloperzy szykują się na poprawę koniunktury
Przy okazji omawiania najnowszych danych GUS na temat budownictwa mieszkaniowego nie możemy pominąć informacji o wydanych deweloperom pozwoleniach na budowę. Tych było w listopadzie 13,1 tysięcy, czyli o 7,7% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Fakt, że dziś przygotowywanych jest trochę mniej inwestycji niż w 2021 roku też może niepokoić, choć trzeba mieć świadomość, że dane na temat pozwoleń na budowę charakteryzują się większą przypadkowością. Co więcej, w bieżącym roku wydawanych deweloperom pozwoleń jest znacznie więcej niż rozpoczynanych przez nich budów. Przez 11 miesięcy br. różnica opiewa na ponad 80 tysięcy lokali. To sugeruje, że okres gorszej sprzedaży mieszkań deweloperzy wykorzystują, aby przygotować się na spodziewaną poprawę koniunktury.
Dobre dane pochodzą jedynie z zaszłości historycznych
Na tym tle najlepiej wypadają dane o dokonaniach deweloperów w zakresie liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. Tych w listopadzie deweloperzy dostarczyli prawie 16,1 tysięcy. To co prawda o trochę ponad 2% mniej niż przed rokiem, ale wciąż dane za okres od stycznia do listopada dają nadzieję na to, że w roku 2022 do użytkowania zostanie oddanych trochę więcej mieszkań niż w bardzo dobrym roku 2021. Trzeba jednak pamiętać, że efekt w postaci mieszkania oddawanego do użytkowania to pokłosie decyzji o rozpoczęciu budowy podejmowanej około 2 lata wcześniej, albo decyzji o zakupie działki podejmowanej np. 5 lat wcześniej. Dane te są więc efektem decyzji, które zapadały kiedyś i nie mówią zbyt wiele o bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym, a tym bardziej na ich podstawie trudno budować scenariusze na przyszłość.
Autor: Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments