Dostępność biur w Centrum Warszawy najmniejsza od 2008 roku

Jak wskazuje międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield, wskaźnik pustostanów w centralnych strefach Warszawy spadł na koniec września 2026 roku do 4,3%. Tak niski poziom ostatnio odnotowano w 2008 roku, gdy rynek biurowy w Centrum był o ponad połowę mniejszy niż dziś. Po trzech kwartałach najemcy wynajęli w stolicy blisko 592 tys. mkw., a ostatni kwartał roku, tradycyjnie najaktywniejszy, daje realną szansę na roczny wolumen zbliżony do 800 tys. mkw. Jednocześnie od początku roku częściowo wzrósł wolumen powierzchni w budowie, choć nowej podaży wciąż będzie niewiele.

PODAŻ: delikatny wzrost powierzchni w budowie

Na koniec trzeciego kwartału 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,23 mln mkw. Od początku roku do użytku oddano cztery budynki biurowe o łącznej powierzchni blisko 45 200 mkw.: nowo wybudowane Studio A (24 000 mkw. – Skanska) oraz Vena (15 400 mkw. – PHN), a także budynki po renowacji – Przemysłowa 26a (3 500 mkw.) i Przemysłowa 26 (2 350 mkw.), oba należące do Powiśle Nieruchomości. W okresie lipiec-wrzesień nie ukończono żadnego biurowca.Na koniec września w budowie znajdowało się ok. 163 000 mkw. powierzchni biurowej. To wciąż niski poziom, ale wyższy niż na początku roku, gdy w realizacji było ok. 120 tys. mkw. Wzrost to przede wszystkim efekt rozpoczęcia budowy Drucianka Campus (30 000 mkw. – Liebrecht & wooD) na warszawskiej Pradze.

– Lekki wzrost liczby mkw. biur w budowie nie zmienia obrazu rynku. Nowej podaży w najbliższych latach będzie niewiele, a najemcy planujący przeprowadzkę do nowego budynku w 2027 czy 2028 roku już dziś muszą liczyć się z ograniczonym wyborem – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

Wśród największych inwestycji realizowanych obecnie w Warszawie znajdują się m.in. wieża biurowa Skyliner II (Karimpol), flagowy projekt Upper One (Strabag Real Estate) oraz biurowiec Afi Tower (AFI / Echo Investment). Od początku 2026 roku trwa także rozbiórka starszego biurowca Prosta 69, w miejscu którego powstanie nowy projekt LightOn.

POPYT: rok może zamknąć się na poziomie 800 tys. mkw.

Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie w trzecim kwartale 2026 roku wyniósł 175 350 mkw., czyli o 7,5% mniej niż średnia kwartalna z ostatnich pięciu lat. Bardzo wysoka aktywność najemców w drugim kwartale sprawiła jednak, że łączny wolumen najmu w okresie styczeń-wrzesień 2026 roku osiągnął 591 900 mkw., o 22% więcej niż przed rokiem.W strukturze transakcji zawartych w trzecim kwartale przeważały nowe umowy, które odpowiadały za 56,5% wolumenu. Renegocjacje stanowiły 33%, ekspansje 8%, a powierzchnie zajęte przez właściciela 2,5%. Choć udział renegocjacji w całkowitym wolumenie nie należał do najwyższych, to aż 90% z nich dotyczyło transakcji powyżej 1 000 mkw.

– Poza kilkoma wyjątkami, najwięksi najemcy w dalszym ciągu zostają w dotychczasowych biurach i renegocjują umowy. To w dużej mierze efekt rynku, na którym w centralnych lokalizacjach praktycznie nie ma znaczących wolnych powierzchni od zaraz, a nowych projektów jest niewiele. Firmy, które myślą o przeprowadzce w perspektywie dwóch, trzech lat, coraz częściej decydują się na przednajem w budynkach dopiero powstających, czego przykładem są największe umowy tego kwartału – zauważa Michał Galimski, Head of Office Sector, Cushman & Wakefield.

REKLAMA

Do największych transakcji zawartych w trzecim kwartale 2026 roku należały przednajem firmy PwC w budynku Afi Tower (20 000 mkw.) oraz przednajem firmy eService w kompleksie Drucianka (7 500 mkw.) a także renegocjacja firmy z sektora farmaceutycznego w biurowcu Warsaw Trade Tower (4 950 mkw.). Strefy centralne odpowiadały za ok. 58% wolumenu najmu w mieście, a spośród lokalizacji niecentralnych najwięcej powierzchni wynajęto na Służewcu oraz w korytarzu Al. Jerozolimskich.

– Trzeci kwartał nie był rekordowy, ale nie zmienia to bardzo dobrego obrazu całego roku. Ostatni kwartał tradycyjnie sprzyja finalizowaniu rozmów prowadzonych od wiosny: w ostatnich pięciu latach średni wolumen najmu w IV kwartale przekraczał 262 tys. mkw. W tym roku część aktywności przesunęła się wprawdzie na drugi kwartał, ale wciąż widzimy realną szansę na zamknięcie roku z dobrym wynikiem – dodaje Michał Galimski.

PUSTOSTANY I CZYNSZE: wakat w Centrum najniższy od 2008 roku, czynsze w najlepszych budynkach dalej w górę

Na koniec września 2026 roku wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wyniósł 7,9%, co oznacza spadek o 0,6 pp. w ujęciu kwartalnym i o 1,8 pp. w ujęciu rocznym.Dostępność powierzchni jest nadal mocno zróżnicowana lokalizacyjnie. W strefach centralnych wskaźnik pustostanów obniżył się do 4,3%. Poprzednio tak niski poziom odnotowano w 2008 roku, gdy rynek biurowy w Centrum był o ponad połowę mniejszy niż obecnie. Poza centrum wakat również maleje, choć wolniej. Na koniec września wyniósł 11,1%, czyli o 0,7 pp. mniej niż kwartał wcześniej i o 1,0 pp. mniej niż przed rokiem. Obecny trend spadkowy nastąpił po osiągnięciu lokalnego maksimum na poziomie 13,3% w II kwartale 2025 roku. Przy ograniczonej nowej podaży planowanej na lata 2026-2028 wskaźnik pustostanów ma potencjał do dalszego spadku.

– Kurcząca się dostępność biur w Centrum najprawdopodobniej nadal będzie podbijać czynsze w tej części miasta. To z kolei otwiera szansę dla dwóch grup budynków: starszych biurowców w dobrych, centralnych oraz przycentralnych lokalizacjach oraz wybranych obiektów poza centrum, które mogą przyciągnąć najemców szukających alternatywy. Dla właścicieli starszych budynków to dobry moment na modernizację, która pozwoli wykorzystać korzystną koniunkturę i skuteczniej walczyć zarówno o utrzymanie obecnych, jak i pozyskanie nowych najemców – mówi Vitalii Arkhypenko, Research Consultant, Cushman & Wakefield.

We wrześniu 2026 roku stawki „premium” za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wynosiły przeciętnie 24,00-29,00 EUR/mkw./miesiąc w strefie Centrum oraz 15,00-19,00 EUR/mkw./miesiąc w lokalizacjach niecentralnych. Od początku roku czynsze za najlepsze powierzchnie wzrosły o 0,5-1 EUR/mkw./miesiąc, przy czym wzrosty relatywnie częściej dotyczyły budynków w Centrum niż poza nim.

Cushman & Wakefield przewiduje, że w kolejnych kwartałach presja na wzrost stawek czynszu nadal pozostanie widoczna przede wszystkim w projektach w budowie oraz w najbardziej atrakcyjnych obiektach w Centrum i wybranych strefach do niego przylegających. W większości budynków w lokalizacjach niecentralnych wzrost czynszów będzie natomiast ograniczony ze względu na większą konkurencję i relatywnie wyższy poziom wakatu.