W końcówce roku dużo działo się na tutejszym rynku pierwotnym. Tak jak się spodziewano po stronie podażowej nastąpiło odwrócenie dotychczasowej tendencji wzrostowej, która doprowadziła do ustanowienia na koniec III kw. 2012 r. rekordowego poziomu oferty. W badanym okresie pojawiło się wprawdzie kilka nowych inwestycji, ale w żaden sposób nie mogły one zrekompensować ubytku oferty związanego z postępującą sprzedażą mieszkań. Dodatkowo odnotowano także jednostkowe przypadki wstrzymania sprzedaży w oferowanych wcześniej inwestycjach.
Podaż mieszkań deweloperskich spadła w każdej części Krakowa. Na uwagę zasługuje jednocześnie fakt, iż brak nowych inwestycji w Śródmieściu nie przeszkodził tej dzielnicy w zajęciu drugiej pozycji pod względem liczby mieszkań w ofercie. Zajmująca do tej pory tę lokatę Krowodrza odnotowała bowiem większy spadek liczby oferowanych mieszkań. Oferta krakowskich deweloperów zaczęła się zatem zmniejszać, ale jeszcze dużo czasu musi upłynąć zanim będzie można przestać mówić o nadpodaży.
Pod względem sprzedaży to był bardzo dobry okres – odnotowano zdecydowany wzrost liczby zawartych transakcji. Sprzedaż skokowo wzrosła m.in. za sprawą aktywnych działań deweloperów mających na celu przyciągnięcie klientów. Wśród nich wyróżnić należy przede wszystkim obniżenie cen w niektórych inwestycjach w celu wykorzystania ostatnich tygodni programu Rodzina na swoim. W innych z kolei obniżono ceny w celu podciągnięcia rocznych wyników sprzedażowych u progu wejścia w 2013 r. powszechnie zapowiadanego jako bardzo trudny nie tylko dla tego sektora, ale również dla całej gospodarki. Nominalny poziom sprzedaży odnotowany w badanym okresie teoretycznie powinien satysfakcjonować tutejszych deweloperów. Ale niekoniecznie będą oni podzielać tę opinię. Duża, nominalna liczba zawartych transakcji przy obecnej skali rozgrzanego rynku nie wygląda wcale dobrze, a wręcz na tle innych systematycznie analizowanych przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson miast prezentuje się wciąż słabo. Warto wskazać także na geograficzny rozkład struktury sprzedaży. Tak dobry wynik sprzedażowy odnotowany w Krakowie w analizowanym okresie był wyłączną zasługą bardzo zdecydowanych wzrostów sprzedaży w tańszych dzielnicach.
Bardzo szybko rośnie liczba mieszkań gotowych do odbioru, a dodatkowo część inwestorów przesunęła oddanie inwestycji do użytkowania na pierwsze tygodnie 2013 r. W ten sposób klienci poszukując mieszkania mają tak naprawdę dużo większy wybór lokali, które fizycznie mogą obejrzeć, niż wynika to z surowych statystyk mieszkań gotowych. Obecny rok będzie z pewnością stał pod znakiem gotowych mieszkań. Inwestorzy, którzy wprowadzą na rynek nowe projekty będą musieli zaproponować dużo bardziej konkurencyjną ofertę lub też pogodzić się ze znikomą sprzedażą podczas pierwszych etapów prac budowlanych.
Jedynie w Nowej Hucie średnia cena pozostała na dotychczasowym poziomie. W pozostałych częściach miasta odnotowano 1-2%-owe spadki średnich cen w ujęciu kwartalnym.
W 2013 r. spodziewamy się spadku podaży oraz spadku popytu, który mógłby zostać zatrzymany jedynie w wyniku dalszych, naprawdę wyraźnych spadków ceny mieszkań. Średnia cena w naszej opinii powinna ulec dalszemu obniżeniu. Równocześnie nie spodziewamy się, by spadek ten okazał się na tyle znaczący, żeby przełożyć się na wyraźne ożywienie strony popytowej.
Emmerson S.A.