Mieszkania w Polsce były już droższe

Ponad 10 tysięcy złotych za metr mieszkania w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku to już standard – sugerują dane NBP. W perspektywie ostatnich kilkunastu lat stawki w miastach wojewódzkich podwoiły się. Mimo tego w ujęciu realnym ceny nie są wcale rekordowo wysokie. Patrząc na rosnące ceny zapominamy często o tym, że w ostatnich latach pieniądze wyraźnie straciły na wartości, a wynagrodzenia mocno wzrosły.

Patrząc na aktualne ogłoszenia o chęci sprzedaży mieszkań aż trudno uwierzyć, że za przeciętny metr kwadratowy lokalu w dużym mieście trzeba było płacić niecałe 5 tys. złotych. Było tak trochę ponad 16 lat temu, czyli w III kwartale 2006 roku – wynika z danych NBP. Jest to najwcześniejszy okres, od którego bank centralny regularnie publikuje dane na temat cen mieszkań dla 7 największych rynków (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia i Łódź).

HRE Investments

Wstępne dane za I kwartał br. sugerują, że średnia stawka dla wspomnianych miast to już ponad 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Na pierwszy rzut oka wzrost cen mieszkań wydaje się duży. Pamiętajmy jednak, że w międzyczasie pieniądze wyraźnie straciły na wartości. Dane GUS pozwalają oszacować, że za 100 złotych w III kwartale 2006 roku mogliśmy przeciętnie kupić tyle rzeczy co za około 177 złotych dziś. Trudno się wiec dziwić, że w międzyczasie właściciele mieszkań zaczęli żądać za nie coraz więcej pieniędzy.

Mieszkania drożały trochę szybciej niż postępowała inflacja

O ile wzrosły stawki za metr? Stworzony przez analityków NBP indeks cen mieszkań sugeruje, że od III kwartału 2006 roku do I kw. 2023 r. mieszkania na 7 głównych rynkach zdrożały o prawie 138% (indeks hedoniczny). Gdyby zmianę tą skorygować o inflację, to okazałoby się, że od III kwartału 2006 roku mieszkania realnie zdrożały o 34%. Nieruchomości w badanym okresie drożały więc co roku tylko o około 1,8 pkt. proc. szybciej niż dobra i usługi konsumpcyjne, których zmiany cen bada GUS śledząc dynamikę inflacji.

Nie jest to nic zaskakującego. Badania prowadzone na wielu rynkach rozwiniętych sugerują, że w dłuższym terminie ceny nieruchomości zwykły rosnąć w tempie przekraczającym inflację o około 1-2 pkt. proc. rocznie. Czemu tak się dzieje? Powiązanie inflacji i cen nieruchomości jest tłumaczone na co najmniej kilka sposobów. Wyższa inflacja oznacza przecież utratę siły nabywczej przez pieniądze, podczas gdy w tym samym czasie mieszkania nie tracą przecież swojej użyteczności. Pokazując to obrazowo z czasem za metr kwadratowy mieszkania musimy po prostu oddawać coraz więcej tracących na wartości banknotów.

Do tego przy wyższej inflacji zazwyczaj rosnąć powinny też (przynajmniej nominalne) wynagrodzenia. To w normalnych warunkach powinno powodować, że jesteśmy skłonni płacić więcej za mieszkania. Powiązanie inflacji z cenami mieszkań możemy też tłumaczyć rosnącymi kosztami budowy. Przeważnie rosną one przecież szybciej niż koszty życia (inflacja). Jeśli więc musimy wydawać coraz więcej pieniędzy na budowę domu czy bloku mieszkalnego, to też trudno się dziwić, że ceny tych nieruchomości rosną.

Mieszkania musiałyby jeszcze zdrożeć

Jeszcze bardziej szokujące może być dla części osób stwierdzenie, że aktualny poziom cen mieszkań jest realnie niższy niż u szczytu ostatniej hossy. Ten przypadał na 3 kwartał 2007 roku. Wtedy za metr kwadratowy mieszkania na 7 głównych rynkach trzeba było zapłacić ponad 6,9 tys. zł – wynika z danych NBP. Każdy, kto obserwuje ogłoszenia o chęci sprzedaży mieszkań widzi, że teraz trzeba zapłacić na metr więcej. Średnia dla 7 głównych miast przekroczyła już 10 tysięcy złotych za metr.

Znowu często zapominamy przy tym jednak, że w międzyczasie pieniądze straciły na wartości. Od tego czasu skumulowana inflacja przekracza bowiem 73% – wynika z danych GUS. To znaczy, że za 100 złotych w III kwartale 2007 roku mogliśmy przeciętnie kupić tyle rzeczy co za około 173 złotych dziś.

I choć faktem jest, że w latach 2007-2023 mieszkania wyraźnie zdrożały (często o połowę), to w ujęciu realnym, czyli po uwzględnieniu inflacji, ten wzrost nie jest aż tak spektakularny. Mieszkania musiałyby być dziś o co najmniej kilkanaście procent droższe niż są, abyśmy mogli powiedzieć, że realny poziom cen jest rekordowy.

Nasze wynagrodzenia wrosły bardziej niż ceny mieszkań

Korygowanie cen mieszkań o inflację, to tylko jeden ze sposobów na to, aby sprowadzić stawki do wspólnego mianownika i porównywać je w sposób bardziej wiarygodny. Warto spojrzeć na sprawę też z perspektywy wynagrodzeń Polaków.

Co prawda więc od 3 kwartału 2006 roku do początku roku bieżącego nominalne ceny mieszkań na 7 największych rynkach wzrosły o 138% (z niecałych 5 do ponad 10 tysięcy złotych za metr), ale w międzyczasie wyraźnie wzrosły też w Polsce wynagrodzenia. To jak się one zmieniały możemy sprawdzić korzystając z danych GUS. Ten co miesiąc publikuje informacje o pensjach w przedsiębiorstwach. Ważąc te dane poziomem zatrudnienia łatwo można obliczyć, że w III kwartale 2006 roku przeciętna pensja brutto wynosiła niewiele ponad 2,6 tys. zł miesięcznie. Dziś jest to ponad 7,1 tysięcy brutto. Coraz mniej brakuje już do potrojenia się przeciętnej stawki wynagrodzenia względem poziomu z 2006 roku.

Co stałoby się więc gdybyśmy zdyskontowali ceny mieszkań wynagrodzeniami?

Otrzymalibyśmy szokująca informację, ze dziś przeciętna stawka za metr mieszkania na największych rynkach musiałaby jeszcze wzrosnąć o 15%, aby stosunek cen do wynagrodzeń wrócił do poziomu z III kwartału 2006 roku. Szczyt hossy z 2007 roku osiągnęlibyśmy natomiast dopiero gdyby cena metra była dziś o trochę ponad 65% wyższa niż jest.

Pokazując to na bardziej namacalnych liczbach. Przeciętne wynagrodzenie brutto w 3 kwartale 2006 roku wystarczyło na zakup 0,56 mkw. mieszkania. U szczytu hossy średnia płaca jeszcze przed potrąceniem składek i podatków stanowiła równowartość mniej niż 0,42 mkw. lokalu w dużym mieście, a dziś jest to aż 0,7 mkw. Różnica pomiędzy siłą nabywczą przeciętnego wynagrodzenia dziś i przed laty byłaby jeszcze większa jeśli uwzględnilibyśmy to, że w międzyczasie państwo zaczęło nam zabierać trochę mniejszą część wynagrodzenia brutto (ze względu na zmiany w opodatkowaniu i oskładkowaniu wynagrodzeń).

Wyliczenia te nie mają za zadanie sugerować, że mieszkania nie mogą stanieć. Inną rzeczą natomiast jest to czy aktualny poziom cen jest atrakcyjny czy nie. Tego – szczególnie w otoczeniu wzmożonej inflacji – nie da się ocenić bez patrzenia na realny poziom cen nieruchomości. Warto więc mieć świadomość, że na przestrzeni ostatnich lat nasza sytuacja bardzo się zmieniła. Z jednej strony stuzłotowy banknot wyraźnie stracił na wartości. Z drugiej jednak – szczęśliwie – jeszcze szybciej rosły pensje. Co więcej, prognozy NBP sugerują, że już niedługo wynagrodzenia zaczną rosnąć nie tylko nominalnie, ale też realnie, a więc znowu nasze pensje mają rosnąć szybciej niż koszty życia.

Autor: Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Źródło: HRE Investments