Dwa mieszkania w Bydgoszczy za jedno w Warszawie. Zobacz za ile sprzedawały się mieszkania w miastach wojewódzkich.

Każda osoba interesująca się rynkiem nieruchomości chciałaby poznać faktyczne ceny mieszkań po jakich zawierane były transakcje. Postaramy się zaspokoić tę ciekawość. Oddajemy do Państwa dyspozycji podsumowanie 2013 r.

Dane służące do przygotowania niniejszego opracowania wygenerowane zostały z niezależnej, ogólnopolskiej bazy cen transakcyjnych E-VALUER stworzonej i uaktualnianej przez Emmerson Evaluation. Składa się ona z ponad 400 tys. danych transakcyjnych pochodzących z wiarygodnych źródeł (akty notarialne, rejestry cen i wartości – starostwa, rejestry spółdzielni mieszkaniowych).

Ze względu na wielkość obrotu skoncentrujmy się na rynkach mieszkaniowych miast wojewódzkich. Analiza ponad 28,5 tys. zawartych w nich transakcji sprzedaży mieszkań wykazała, iż na przestrzeni ubiegłego roku średnia cena za mkw. jaką byli skłonni zaakceptować kupujący, lekko przekraczała pułap 5 000 zł/mkw. Wartość ta wyniosła bowiem na tak przyjętym rynku w 2013 r. dokładnie 5 148 zł/mkw. Spoglądając na cenę całkowitą sięgała ona prawie 275 tys. zł. Średnia powierzchnia mieszkania, które zmieniło w tym czasie właściciela, była zbliżona do 53 mkw.

W jakim kierunku zmierzały ceny? Trend cenowy wyliczony dla wszystkich transakcji zawieranych w miastach wojewódzkich pozostał spadkowy. W 2013 r. kupowano mieszkania średnio o 445 zł/mkw. taniej niż w 2012 r. Oznacza to spadek o 8,4% r/r.

Ceny poszczególnych lokali mieszkalnych oczywiście potrafią się bardzo różnić w zależności od lokalizacji i pozostałych cech charakteryzujących daną nieruchomość. Jako ciekawostkę możemy podać informację, iż najniższa cena, po jakiej zawarto rynkową transakcję sprzedaży w 2013 r., to 550 zł/mkw. Na drugim biegunie znalazła się nieruchomość, w której za mkw. nabywca zapłacił aż 38 901 zł/mkw.

Największą popularnością wśród kupujących cieszyły się mieszkania o metrażach w granicach 35-50 mkw. Stanowiły one niemal 38% obrotu. Co trzecia transakcja dotyczyła lokalu o powierzchni między 50 a 70 mkw. Obie wspomniane kategorie odpowiadały zatem łącznie za 70% sprzedanych w 2013 r. mieszkań. Pozostałe kategorie powierzchniowe były już znacznie słabiej reprezentowane. Największe lokale, których powierzchnia przekracza 100 mkw., stanowiły zaledwie 4% obrotu.

Jak się okazuje najmniej za mkw. trzeba było zapłacić w przypadku mieszkań o pow. 50-70 mkw. To jedyna kategoria, w której średnia cena transakcyjna spadła poniżej 5 000 zł/mkw. W 2013 r. za lokal mieszkalny o takiej powierzchni uzyskano przeciętnie 4 993 zł/mkw. Najbardziej popularne mieszkania (35-50 mkw.) były w tym samym czasie minimalnie droższe. Średnia cena policzona dla tego typu nieruchomości wyniosła w ubiegłym roku 5 018 zł/mkw. Zdecydowanie najwyższą cenę uzyskiwali sprzedający lokale mieszkalne o powierzchni przekraczającej 100 mkw. Przeciętna cena mkw. dochodziła w tym przypadku do niemal 6 tys. zł. Najwyższa cena tego rodzaju nieruchomości wynika z dużego udziału w tej kategorii luksusowych apartamentów.

Przejdźmy teraz do bardziej szczegółowego opisu w rozbiciu na poszczególne miasta wojewódzkie. Pod względem liczby transakcji zdecydowany prym wiedzie oczywiście stolica. Co czwarte mieszkanie sprzedane w mieście wojewódzkim zlokalizowane było właśnie w Warszawie. Drugie miejsce z 11%-owym udziałem zajmuje Kraków. Jeśli dołożymy do tego fakt, iż są to równocześnie zdecydowanie najdroższe rynki, możemy spodziewać się, iż będą one zawyżały odczyt średniej ceny transakcyjnej dla wszystkich miast wojewódzkich przedstawiony w pierwszej części opracowania. Żadne z pozostałych miast nie może pochwalić się wystarczającą liczbą transakcji, by mogło osiągnąć dwucyfrowy odsetek na tak zdefiniowanym rynku. Najmniej mieszkań zmieniło właściciela w Opolu. Transakcje zawarte w tym mieście stanowią zaledwie 1,8% udziału w całkowitej liczbie transakcji kupna-sprzedaży, jakie miały miejsce we wszystkich miastach wojewódzkich.

W których miastach kupowano najmniejsze, a w których największe mieszkania? W Krakowie i Olsztynie średnia powierzchnia sprzedanego lokalu mieszkalnego nie osiągnęła 50 mkw. (odpowiednio 49,3 oraz 49,5 mkw.). Tymczasem w Warszawie i Katowicach wartość ta przekraczała 56 mkw. O ile jednak w Warszawie ten wynik jest efektem rozwiniętego rynku apartamentów, tak w Katowicach spowodowany jest korzystną relacją zarobków do cen nieruchomości.

Jakie zatem stawki za mkw. można uznać za typowe dla poszczególnych miast wojewódzkich? Gorzów Wielkopolski okazał się tym rynkiem, w którym średnia cena transakcyjna okazała się w ubiegłym roku najniższa. Tutejsze mieszkania kosztowały średnio 2 957 zł/mkw. Przeciętna cena na poziomie poniżej 4 tys. zł/mkw. została odnotowana jeszcze w Bydgoszczy, Łodzi, Opolu, Katowicach i Szczecinie. Tymczasem w Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie analogiczne wartości oznaczały kwoty między 5 a 6 tys. zł/mkw. Jedynym miastem, w którym średnia cena sprzedanego mieszkania przekroczyła 6 tys. zł/mkw. była Warszawa. Tak naprawdę niewiele brakowało, by wyniosła ona tutaj 7 tys. zł/mkw.

Analiza zrealizowanych transakcji pod kątem budżetu, jakim musiał dysponować kupujący wykazała, iż niespełna 150 tys. wystarczało na zakup typowego mieszkania w Gorzowie Wielkopolskim. Średnia cena transakcyjna poniżej 200 tys. zł spotykana była jeszcze w Katowicach, Olsztynie i Bydgoszczy. Zdecydowanie największy wydatek czekał kupujących mieszkanie w Warszawie. Na ten cel przeznaczali oni średnio 396,5 tys. zł. Za taką kwotę bez problemu można by kupić dwa typowe mieszkania w Bydgoszczy. Kraków i Wrocław to rynki, na których przeciętny wydatek na zakup mieszkania wiązał się z kosztem przekraczającym 270 tys. zł. W Poznaniu i Gdańsku analogiczna kwota wyniosła ponad 255 tys. zł.

Z powyższego wykresu można wywnioskować, iż 200 tys. zł to kwota jaką należało dysponować, by móc myśleć o zakupie typowego mieszkania w mieście wojewódzkim. Na kilku najdroższych rynkach trzeba było przygotować się niestety na zdecydowanie wyższy wydatek, nie mówiąc o stolicy, gdzie należało posiadać na ten cel dwa razy większy budżet.

Robert Rajczyk

Emmerson Evaluation