Mniej powierzchni biurowej i mniej chętnych na wynajęcie na rynkach regionalnych w Polsce

Początek roku 2024 na wiodących rynkach regionalnych rozpoczął się zmniejszeniem zarówno popytu, jak i podaży. Pojawiło się na nich łącznie ok. 31 000 mkw. nowej powierzchni biurowej, co jest wynikiem o 37 000 mkw. niższym, niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Realizuje się zatem scenariusz, w którym w latach 2024-2025 średnioroczna nowa podaż wyniesie ok. 110 000 mkw. – czyli o ok. 70% mniej w stosunku do rezultatów lat 2016-2020 – informuje JLL w swoim raporcie za I kwartał 2024 r.

Rynek, po rekordowym roku 2023, dokonał swoistej kompensacji, w związku z czym I kwartał 2024 r. zanotował wyraźnie mniejszy popyt kw./kw. Jednocześnie poziom renegocjacji wyniósł 47%, a przednajmy w projektach w budowie spadły do zera. Najpopularniejszymi wśród najemców były powierzchnie w obiektach istniejących, w wieku do 5 lat.

Na rynkach regionalnych dalej przybywa pustostanów. W ciągu pierwszych trzech miesięcy 2024 r., odnotowano na nich współczynnik w wysokości 17,8%, na co największy wpływ miały budynki starsze niż 10 lat. Ich udział stanowił ponad 55% wakatu ogółem i powierzchnie te są długotrwale niewynajmowane. W perspektywie średniookresowej, czynsze i warunki wynajmu będą stabilne, choć podczas renegocjacji wynajmujący konkurowali coraz atrakcyjniejszymi zachętami dla najemców.

Na rynkach regionalnych w I kw. br. pojawiło się łącznie ok. 31 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, co oznacza wyraźny spadek r/r – w analogicznym okresie ub.r. oddano do użytkowania 68 mkw. nowych biur. Jak jednak podkreślili autorzy raportu, taki spadek jest efektem kompensacji po rekordowym roku 2023.

Zasób nowoczesnej oferty biurowej w miastach regionalnych, choć w zwolnionym tempie, nadal wzrasta. Na koniec marca 2024 r. wyniósł 6,71 mln mkw. Biurowcami oddanymi do użytkowania w I kw. 2024 r. były: Quorum Office Park A (pow. 18,2 tys. mkw.) we Wrocławiu i Brain Park C (13 tys. mkw.) w Krakowie.

Deweloperzy prowadząc mniej projektów inwestycyjnych, reagują w ten sposób na mniejsze zapotrzebowanie na rynku, uzależniając decyzje o rozpoczęciu nowych inwestycji od pozyskania kluczowych najemców. W ocenie ekspertów JLL, biorąc pod uwagę niepewną sytuację i nadpodaż powierzchni biurowej na rynkach regionalnych, istnieje duże prawdopodobieństwo, że część obiektów w budowie zostanie ukończona z opóźnieniem lub ich funkcja zostanie zmieniona.

Od początku 2024 r. rozpoczęto budowę ok. 8 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, w ramach jednego kompleksu we Wrocławiu. Aktywność budowlana koncentruje się na rynkach w Poznaniu (49 500 mkw. w budowie), Katowicach (49 000 mkw. ) i Trójmieście (46 000 mkw.). Wg prognoz JLL, w perspektywie długoterminowej rok 2024 rozpoczyna okres ograniczonej o ok. 70 proc. nowej podaży na rynkach regionalnych (do 110 000 mkw. średniorocznie) w stosunku do średnich z lat 2016-2020.

Pierwszy kwartał roku 2024 przyniósł obniżone zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w polskich miastach regionalnych. Całkowity wolumen popytu wyniósł 139 000 mkw., przy 47 proc. poziomie renegocjacji oraz braku podpisanych umów przednajmu – wskazano w raporcie.

– "Porównując to do analogicznego okresu ub.r., jego łączny wynik jest niższy o ok. 29 000 mkw. Natomiast biorąc pod uwagę fakt, że IV kw. 2023 r. był rekordowy (wynajęto ok. 210 000 mkw.) można przyjąć, że takie obniżenie jest efektem wzmożonej aktywności z końcówki minionego roku. W ostatnim kwartale najwyższe wolumeny transakcji na powierzchnie biurowe odnotowano w Krakowie (32 proc. całkowitego popytu), Wrocławiu (18 proc.) i Poznaniu (17 proc.)" – poinformował Mateusz Polkowski z JLL, cytowany w publikacji.

– "Najemcami, którzy wynajęli najwięcej powierzchni na rynkach regionalnych w Polsce w I kw. 2024 r. były firmy z sektora IT, które wygenerowały ponad 29 proc. popytu – co przekłada się na ok. 40 tys. mkw. wynajętej powierzchni, głównie w Krakowie i Trójmieście. Kolejnymi wiodącymi sektorami wśród najemców były produkcja (18 proc.) oraz usługi profesjonalne (8 proc.)" – czytamy w raporcie przygotowanym przez JLL.

Na całym polskim rynku powierzchni biurowej w I kw. 2024 r. odnotowano wartość sprzedaży na poziomie około 100 mln euro. Jest to wynik zbliżony do analogicznego okresu ubiegłego roku. Podobnie jednak jak w ostatnich kwartałach, większość transakcji dotyczyło rynku warszawskiego.

– "Struktura kapitału zainwestowanego w biura pozostała zdominowana przez inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej. Największą transakcją biurową w I kw. 2024 r. była sprzedaż Concept Tower przez CPI Property Group czeskiemu inwestorowi Wood & Company Real Estate Fund. Przejmowany budynek, wybudowany w 2012 r. w biznesowej części Woli jest obecnie w pełni skomercjalizowany. Równie istotną transakcją było nabycie dwóch budynków kompleksu Lipowy Office Park, które zostaną przekształcone na cele mieszkaniowe i zakwaterowanie dla studentów. Futureal, który kupił cały kompleks składający się z czterech budynków w 2023 r., sprzedał na początku tego roku dwa z nich litewskiemu inwestorowi 1 Asset Management. Transakcja ta potwierdza globalny trend zmiany funkcji starszych i położonych poza centrum aktywów biurowych" – podkreśla Marcin Sulewski z JLL.

APA Wojciechowski, / The Park Kraków