Najem instytucjonalny w Polsce – mała skala, rosnący potencjał

Wysokie stopy procentowe, potencjalne zmiany legislacyjne oraz podatkowe dotyczące sektora najmu instytucjonalnego są jednymi z najczęściej wymienianych wyzwań wskazywanych przez kluczowych graczy, które mogą stanowczo zahamować dopiero raczkujący sektor najmu – wynika z raportu "Najem instytucjonalny – mała skala, rosnący potencjał. Przegląd rynku PRS w Polsce – podsumowanie 2022 roku" opracowanego przez PwC Polska.

Według ekspertów PwC Polska transakcje spadły o połowę w stosunku do roku 2021 – w ubiegłym roku byliśmy świadkami 13 transakcji, które dotyczyły ponad 2 800 lokali. Instytucjonalny rynek najmu mógłby w naturalny sposób łagodzić zmiany na rynku mieszkaniowym, jednak ze względu na swoją niewielką skalę wciąż nie ma szans na szybkie wypełnienie luki mieszkaniowej. Obecnie sektor najmu instytucjonalnego odpowiada za <1% rynku najmu w Polsce.

Istniejące zasoby Private Rented Sector (PRS) wynosiły prawie 11 tys. lokali, co oznacza wzrost o ponad 3 tys. jednostek w ciągu 6 miesięcy. Jednocześnie, pod względem istniejących jednostek trzech największych graczy zajmuje ponad 60% rynku. Przy ponad 17 tys. mieszkań w budowie i 44 tys. planowanych do 2028 roku, oczekiwania wobec rynku pozostają silne. Na koniec 2022 roku Warszawa jest największym rynkiem w Polsce posiadającym więcej lokali niż Wrocław i Kraków razem wzięte – (zajmują 2. i 3. miejsce).

– Raport podsumowuje aktualny stan rynku, koncentrując się na siedmiu najbardziej aktywnych miastach, dotychczasowych transakcjach, zawiera rynkowe komentarze liderów PRS, a także badanie rynku, które przeprowadziliśmy w celu weryfikacji sentymentu rynkowego wobec sektora w 2023 roku. Naszym zdaniem rynek PRS powinien rozwijać się równolegle do rynku mieszkaniowego. Oba rynki mogą się bowiem wzajemnie uzupełniać podwyższając tym samym standardy mieszkaniowe. Z kolei w przypadku spowolnienia na rynku nieruchomości mieszkaniowych na sprzedaż, złagodzi zawirowania po stronie deweloperów i generalnych wykonawców – mówi Kinga Barchoń, partnerka PwC Polska i liderka zespołu ds. usług dla rynku nieruchomości.

Planując inwestycję w sektorze PRS należy wziąć pod uwagę skutki podatkowe, gdyż będą one istotnie wpływać na opłacalność inwestycji. W szczególności należy ocenić w jakim zakresie podatek VAT będzie neutralny i czy jest możliwa zmiana modelu biznesowego, która pozwoliłaby na poprawę pozycji VAT, następnie ustalić zasady dokonywania odpisów amortyzacyjnych (wyłączonych lub ograniczonych w pewnych sytuacjach) oraz określić wysokość podatku od nieruchomości. Zapowiadane przez rząd zmiany w prawie ograniczające możliwość inwestowania w większej skali w mieszkania obejmują także wprowadzenie dodatkowych obciążeń podatkowych takich jak 6% podatek od czynności cywilnoprawnych przy nabyciu mieszkań ponad ustalony limit. Dotychczas nie opublikowano projektu ustawy, ale należy uważnie obserwować dalszy rozwój sytuacji.

– PRS jest obiecującym i choć wciąż niszowym segmentem rynku nieruchomościowego. Segment ten nie jest jeszcze wystarczająco dobrze rozwinięty jeśli chodzi o praktykę podatkową, a specyficzne cechy inwestycji w PRS powodują, że utarte schematy (takie jak np. neutralność w podatku VAT) mogą nie mieć tu zastosowania. W połączeniu ze stale zmieniającym się otoczeniem legislacyjnym powoduje to, że skutki podatkowe inwestycji należy dobrze przemyśleć już na samym początku. Pozwala to bowiem dostrzec szanse i ograniczyć ryzyka, które mogłyby sprawiać w przyszłości problemy – mówi Marta Pabiańska, partnerka PwC Polska, liderka Praktyki Sektora Nieruchomości.

Na koniec roku Warszawa oferowała 4,2 tys. lokali na wynajem w formie PRS, a ponad 6,3 tys. było w budowie. Kluczowymi graczami na rynku są Resi4Rent (ponad 1,2 tys. istniejących lokali i dodatkowe 375 w budowie), Polska Federacja Rynku Nieruchomości (blisko 600 istniejących lokali i 205 w budowie) oraz LRC Group (543 istniejące lokale i 1 500 w budowie). Inwestycje PRS w większości zlokalizowane są centralnie, jednak istnieje duża preferencja dla lewego brzegu Wisły, gdzie spośród znajdujących się tam dzielnic preferowanymi lokalizacjami są Wola, Śródmieście i Mokotów.

Mimo szerokiej oferty produktowej, wrocławski rynek zdominowany jest przez dwa podmioty: Vantage Rent, który posiada ponad 1 tys. mieszkań oraz Resi4Rent z 571 lokalami. Pozostała część zasobów zdywersyfikowana jest pomiędzy wielu mniejszych graczy. Budowa nowych inwestycji na poziomie 1 866 lokali jest podzielona pomiędzy 5 podmiotów: Vantage Rent (516 lokali), R4R (481 lokali), Cavatina (336 lokali), Heimstaden Bostad (333 lokale) oraz AFI Europe (200 lokali).

Na koniec 2022 roku, w Krakowie było 1,2 tys. lokali do wynajęcia, były one podzielone pomiędzy Resi4Rent (535 lokali), PFRN (249 lokali), Van der Vorm (198 lokali), AFI Europe (132 lokali) oraz Atrium (109 lokali). Jeśli chodzi o jednostki w budowie, to było ich ponad 2 473 z czego 85% ich podaży podzielona była pomiędzy 4 graczy: Heimstaden Bostad (596), AFI Europe (552), Grupa GPP (500) i Revetas Capital (435). Pozostałe inwestycje PRS w budowie przypadły na R4R, Aurec Capital, Zeitgeist i Van Der Vorm.

Na koniec 2022 roku w Poznaniu było około 1 170 istniejących lokali. Trójmiasto, mimo że jest dużą aglomeracją, oferowało ograniczoną dostępność w zakresie produktów PRS – dostępne były 884 lokali. W tym zestawieniu Łódź jest stosunkowo małym rynkiem pod względem istniejących lokali – 554 dostępnych mieszkań. Najmniejszy rynek regionalny z 256 istniejącymi jednostkami, podzielonymi pomiędzy PFRN z 145 lokalami i GPP Group z 111 lokalami. W Katowicach w budowie jest 686 lokali (wszystkie budowane przez Cavatinę przy Zabrskiej 17, zarządzane przez ResiCapital). Jeśli chodzi o inne rynki regionalne, zwiększoną aktywność można zaobserwować jedynie w Szczecinie, gdzie 800 lokali planuje PFRN przy ulicy Starkiewicza.

Źródło: PwC Polska