Nowa wersja projektu ustawy deweloperskiej

Nabywcy mają zyskać jeszcze łatwiejszy dostęp do informacji o inwestycjach deweloperskich i firmach, które je realizują. Właśnie opublikowano nową wersję projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu, dlatego dostęp do rzetelnych informacji o inwestycji i deweloperze ma kluczowe znaczenie. Temu właśnie służy nowelizacja ustawy. Projekt rozszerza zakres informacji przekazywanych w prospekcie informacyjnym, przewiduje zmiany w procedurze odbioru mieszkań oraz doprecyzowuje zakres danych prezentowanych w Portalu DOM – publicznym serwisie, który będzie gromadził najważniejsze informacje o firmach deweloperskich i realizowanych przez nie inwestycjach. W założeniu przepisy mają ułatwić porównywanie ofert i pomóc kupującym podejmować bardziej świadome decyzje jeszcze przed podpisaniem umowy.

Nowa wersja projektu wprowadza kilka zmian. Zrezygnowano w niej z obowiązku wskazywania w prospekcie informacyjnym marek i modeli elementów wyposażenia mieszkań. Z punktu widzenia kupującego znacznie ważniejsze są informacje o standardzie wykończenia i parametrach technicznych wykorzystanych urządzeń, czy materiałów niż nazwy konkretnych produktów, które na etapie realizacji inwestycji mogą zostać wycofane z rynku lub zastąpione innymi. Doprecyzowano także sposób prezentowania rzutów mieszkań poprzez obowiązek podawania wymiarów wyrysowanego wyposażenia. Dzięki temu łatwiej będzie ocenić, czy mieszkanie rzeczywiście odpowiada potrzebom przyszłych mieszkańców, a przedstawiona aranżacja nie wprowadza w błąd.

– Cieszy nas, że w nowej wersji projektu znalazły się zmiany, o których wprowadzenie postulował PZFD. Zwiększają one przejrzystość oferty i pomagają klientom lepiej ocenić mieszkanie jeszcze przed podpisaniem umowy. Warto dodać, że rzetelna prezentacja oferty jest standardem promowanym przez PZFD w Kodeksie Dobrych Praktyk. Dotyczy to również sposobu prezentowania planów mieszkań. Zgodnie z Kodeksem meble na rzutach muszą być odwzorowane w rzeczywistej skali, by wiernie odzwierciedlać rzeczywistą funkcjonalność lokalu – mówi Aleksandra Krupińska, prawniczka Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Kupujący mają zyskać także bardziej przejrzyste zasady odbioru mieszkań. Zgodnie z nową propozycją nabywca podpisze protokół odbioru, zachowując jednocześnie możliwość zgłoszenia dodatkowej listy wad w ciągu 14 dni. Projekt przewiduje także, że Portal DOM będzie prezentował nie tylko informacje o opóźnieniach inwestycji, ale również ich przyczyny. Dzięki temu osoby zainteresowane zakupem mieszkania będą mogły sprawdzić, z czego wynika ewentualne przesunięcie terminu zakończenia inwestycji, zamiast opierać się wyłącznie na informacji o samym opóźnieniu. PZFD pozytywnie ocenia również wydłużenie okresu poprzedzającego wejście nowych przepisów w życie, co pozwoli uczestnikom rynku lepiej przygotować się do ich stosowania. W opinii PZFD najnowsza wersja projektu nadal wymaga jednak dodatkowej analizy. Dotyczy to przede wszystkim propozycji zwiększenia sankcji za niewywiązanie się przez dewelopera z umowy rezerwacyjnej poprzez podniesienie zwrotu opłaty rezerwacyjnej z dwukrotności do czterokrotności jej wysokości.

Dalszej analizy wymagają również nowe zasady odpowiedzialności spółek deweloperskich. PZFD podkreśla, że rozumie potrzebę zapewnienia kupującym możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi także po zakończeniu inwestycji. Taką zasadę przewiduje również Kodeks Dobrych Praktyk PZFD, zgodnie z którym „członek PZFD zapewnia ciągłość odpowiedzialności z tytułu rękojmi i gwarancji w okresie ich obowiązywania w ramach struktury danej grupy deweloperskiej”. Wątpliwości budzi jednak przyjęty w projekcie sposób realizacji tego celu, w tym pięcioletni zakaz rozwiązania spółek projektowych (SPV), który stanowi odejście od zasad odpowiedzialności przewidzianych w Kodeksie spółek handlowych.

Wątpliwości dotyczą także obowiązku równoległego przekazywania części danych do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, mimo że informacje te są już raportowane do administracji publicznej. W ocenie PZFD przepisy powinny skutecznie chronić kupujących, ale jednocześnie nie tworzyć obowiązków, które nie przekładają się na większe bezpieczeństwo nabywców.

Zdaniem organizacji warto również, by w portalu DOM znajdowały się nie tylko informacje o komercyjnym budownictwie mieszkaniowym ale również o rozwijającym się budownictwie społecznym. Dzięki temu portal mógł być bazą wiedzy na temat rozpoczynających się naborów na mieszkania w SIM-ach/TBS ach i warunkach uczestnictwa w systemie.

– Przepisy dotyczące rynku mieszkaniowego powinny przede wszystkim służyć osobom kupującym mieszkania. Powinny zwiększać bezpieczeństwo i przejrzystość rynku, ale jednocześnie być możliwe do stosowania w praktyce. Tylko takie rozwiązania będą realnie i skutecznie chronić nabywców – podkreśla Michał Leszczyński, dyrektor działu legislacji Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

fot. Jakub Zazula