Nowe przepisy techniczno-budowlane w walce z "patodeweloperką"

Przepisy o przeciwdziałaniu tzw. „patodeweloperce”, czyli nowelizacja rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie weszły w życie w dniu 1 sierpnia 2024 r. Jakie zmiany wprowadzają i jaki wpływ mogą mieć na budownictwo wielorodzinne?

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jest aktem wykonawczym do ustawy Prawo budowlane. Zgodnie m.in. z przepisami wspomnianego rozporządzenia powinny być prowadzone inwestycje budowlane, w tym inwestycje deweloperskie. Minister Rozwoju i Technologii w dniu 27 października 2023 r. wydał rozporządzenie wprowadzające zmiany w dotychczasowym rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Pierwotnie zmiany miały wejść w życie z dniem 1 kwietnia 2024 r., jednak ostatecznie zaczęły obowiązywać od dnia 1 sierpnia 2024 r.

Zmiany odległości usytuowania budynków

W kontekście inwestycji deweloperskich pierwszą istotną zmianą jest doprecyzowanie dopuszczalnych odległości budynków od granicy działki, na której są położone. Obecnie obowiązujące przepisy nadal nakładać będą obowiązek sytuowania budynków w odległości 4 m od granicy działki, jeśli budynek był zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy oraz 3 m w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi.

Jednak od dnia 1 sierpnia 2024 r. wprowadzono nowy, dodatkowy wymóg zachowania odległości 5 m od granicy działki dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, niezależnie od tego, czy ściana jest zwrócona oknami lub drzwiami w stronę tej granicy czy też nie. Wyjątkowo, prawodawca dopuszcza możliwość sytuowania takich budynków w mniejszej odległości 1,5 m od granicy działki, jeżeli przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidują taką możliwość.

Komplementarnie z powyższą zmianą, wprowadzono wymóg zachowania minimalnej odległości 3 m od granicy działki dla balkonów w budynkach wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacji. Odległość ta dotyczy budynków wielorodzinnych zwróconych zarówno ścianą z oknami lub drzwiami jak i bez nich w stronę granicy, co ma na celu poprawę komfortu mieszkańców sąsiednich budynków.

Od dnia 1 sierpnia 2024 r. z obowiązku zachowania wymogów minimalnych odległości budynków od granicy działki będą wyłączone nie tylko przypadki, gdy sąsiednia działka jest działką drogową, ale również gdy mowa jest o publicznie dostępnym placu, za który zgodnie z definicją uznaje się „ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną […]”. Dodatkowo, publicznie dostępne place o powierzchni powyżej 1000 m2 będą musiały spełniać wymóg urządzenia terenu biologicznie czynnego na poziomie przynajmniej 20 % ich powierzchni.

Określenie minimalnej powierzchni lokalu użytkowego

Nowe przepisy określają minimalną powierzchnię lokali użytkowych. Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu nowej regulacji, ma to przeciwdziałać sytuacjom „w których budynek został wybudowany jako budynek np. użyteczności publicznej, wyodrębniono w nim tzw. „lokale użytkowe”, które następnie zostają sprzedawane jako „lokale inwestycyjne”, a są użytkowane jak lokale mieszkalne (są małe i nie spełniają odpowiednich wymagań dla mieszkania).” (uzasadnienie do proj. MRiT zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nr w wykazie prac legislacyjnych RM – 100).

Zgodnie z nowym § 56a rozporządzenia, lokal użytkowy nie może mieć mniejszej powierzchni użytkowej niż 25 m2. Wprowadzone ograniczenie nie dotyczy jednak lokali użytkowych położonych na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej, do których dostęp jest możliwy bezpośrednio z zewnątrz bloku. W odniesieniu do budynków wielorodzinnych, warunek minimalnej powierzchni użytkowej lokalu użytkowego nie będzie dotyczyć budynków, dla których wydano decyzję o pozwoleniu na budowę przed dniem 1 sierpnia 2024 r.

Obowiązek stosowania przegród balkonowych oraz zapewnienia wózkarni i rowerowni

Od dnia 1 sierpnia 2024 r. wprowadzono obowiązek stosowania przegród balkonowych, gdy na jednej płycie balkonowej położone są dwa balkony dla sąsiadujących lokali, co już często jest stosowane w praktyce. Nowe przepisy (§ 95a) rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określają techniczne warunki, jakim powinny odpowiadać te przegrody.

Kolejnym nowym wymogiem jest obowiązek zapewnienia w blokach wózkarni i rowerowni o powierzchni co najmniej 15 m2. Takie pomieszczenia mogą znajdować się przy wejściu lub na kondygnacji podziemnej budynku, albo w budynku gospodarczym, wiacie lub altanie.

Nowe rozporządzenie wprowadza również dodatkowe wymogi techniczne w odniesieniu do placów zabaw dla dzieci i doprecyzowuje przepisy dotyczące miejsc postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby z niepełnosprawnościami.

Podsumowanie

Zmiany w przepisach techniczno-budowlanych z pewnością należy ocenić pozytywnie, jednak trudno określić je mianem przełomowych. W wielu przypadkach stanowią one usankcjonowanie praktyk, które są już stosowane przez deweloperów. Realna ocena wpływu nowej regulacji na ład przestrzenny i poprawę komfortu nabywców lokali będzie możliwa będzie możliwa dopiero po kilkunastu miesiącach od jej wdrożenia w nowych inwestycjach.

Autor: Prawnik Mateusz Groszyk, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy