Wyniki badania przeprowadzonego przez Colliers nie pozostawiają złudzeń – pandemia odcisnęła piętno na rynku usługowo-handlowym w warszawskich biurowcach. W raporcie „Zakupy w biurowcu” eksperci Colliers zwracają uwagę na zmianę oczekiwań pracowników biur, o czym świadczy między innymi znaczący spadek odsetka osób, którym wystarcza dostępna oferta handlowo-usługowa – dziś jest to zaledwie 9%, podczas gdy w 2018 r. było to 29%. Autorzy raportu zauważają także, że poszerzyło się grono osób korzystających ze strefy handlowo-usługowej w biurowcach i otwarcie jej się na okolicznych mieszkańców czy turystów.
Eksperci Colliers w najnowszym raporcie dotyczącym handlu i usług w biurowcach połączyli analizę oferowanych usług z wynikami badania opinii przeprowadzonego wśród pracowników budynków biurowych. W obydwu tych obszarach widać znaczące zmiany, które nastąpiły w ciągu minionych pięciu lat.
– Od 2018 r. rynek biurowy przeszedł ogromną transformację, której kluczowym czynnikiem była pandemia. W czasach pracy hybrydowej nie bywamy w biurze codziennie i nie spędzamy w nim ośmiu godzin przy biurku – tłumaczy Przemysław Błaszkiewicz, Associate Director w Dziale Powierzchni Biurowych w Colliers. – Zmiana modelu pracy biurowej skłoniła wiele firm do przeprojektowania i przearanżowania wykorzystywanych przestrzeni. Biura stają się przede wszystkim miejscem spotkań ze współpracownikami, wymiany doświadczeń i kreatywnej pracy zespołowej. Zmieniły się także oczekiwania pracowników dotyczące przestrzeni usługowo-handlowej. Dziś oczekują oni możliwości załatwiania codziennych zakupów czy podstawowych spraw w okolicach biura. Obecnie tylko co 10. badany nie korzysta z żadnych punktów handlowych czy usługowych w okolicy miejsca pracy. W stosunku do 2018 roku to duża zmiana, ponieważ takie osoby stanowiły wtedy niemal 1/3 badanych.
Zmiany na rynku biurowców
Przez ostatnie pięć lat warszawski rynek biurowy charakteryzował się dynamiczną działalnością deweloperską. Większość nowych budynków, poza powierzchnią biurową, oferuje także handlowo-usługową – od pojedynczych lokali, po duże moduły składające się ze sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych. Zasoby powierzchni handlowo-usługowej w biurowcach zwiększyły się względem 2018 roku o ok. 2% i wynoszą obecnie blisko 340 tys. mkw. w ponad 1 630 lokalach. Warto odnotować, że kolejne 43,5 tys. mkw. powierzchni handlowo-usługowej zlokalizowane jest w projektach wielofunkcyjnych.
– Rośnie rola infrastruktury uzupełniającej w inwestycjach biurowych – już 64% wszystkich warszawskich biurowców ma minimum jeden lokal handlowo-usługowy (wobec 60% w roku 2018) – podkreśla Katarzyna Michnikowska, Dyrektorka w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers. – Warto jednak zwrócić uwagę, że z powierzchni handlowo-usługowej w biurowcach intensywnie korzystają także klienci zewnętrzni – uczestnicy spotkań biznesowych, turyści lub okoliczni mieszkańcy. Biurowce z ofertą handlowo-usługową przyciągają nowe grupy użytkowników niż pięć lat temu. W 2018 r. biurowce z ofertą handlowo-usługową, głównie na potrzeby pracowników, stanowiły aż 20% wszystkich badanych budynków. Obecnie jest to jedynie 7%. Jednocześnie dzisiaj większość (63%) lokali usługowych w biurowcach działa głównie na potrzeby szerszej grupy użytkowników, także spoza budynków biurowych. To także kierunek, w którym zmierza oferta usługowo-handlowa w tego rodzaju przestrzeniach.
W stosunku do 2018 r. wzrosła także dostępność wolnej powierzchni handlowo-usługowej w warszawskich biurowcach, zarówno tych nowo oddanych, jak i funkcjonujących kilka/kilkanaście lat. Do dyspozycji najemców postaje obecnie ok. 220 lokali o łącznej powierzchni 72,5 tys. mkw. GLA (wobec 170 pięć lat temu). Tym samym współczynnik pustostanów w drugim kwartale br. ukształtował się na poziomie 13,5% wobec 12,7% w 2018 r.
Z czego korzystają pracownicy biur?
W ciągu ostatnich pięciu lat zmieniły się także oczekiwania użytkowników biur. W porównaniu z 2018 r. pracownicy biurowców chcieliby mieć lepszą ofertę gastronomiczną, “convenience” i usługową, podobną do tej, z jakiej korzystają w sąsiedztwie swojego miejsca zamieszkania. Badani pracownicy są mniej zadowoleni z oferty uzupełniającej. W 2018 r. 29% respondentów deklarowało, że niczego im w tej ofercie nie brakuje, obecnie podobną deklarację składa jedynie 9% odpowiadających. Wygoda, jaką przyniosła możliwość pracy z domu sprawia, że oczekiwania pracowników wobec budynków biurowych i pracodawców rosną.
– W porównaniu z 2018 rokiem więcej osób korzysta z różnego rodzaju usług online, o czym świadczy m.in. spadek popularności usług pocztowych i bankowych na rzecz paczkomatów, bankomatów oraz mniejsze deklarowane korzystanie z drogerii, kiosków i sklepów z akcesoriami mody – tłumaczy Dominika Jędrak, Dyrektorka Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers. – Zauważalny jest natomiast wzrost liczby osób korzystających z centrów medycznych w biurowcach (16% w 2023 vs. 11% w 2018).
Jak wynika z badania Colliers, pracownicy biur deklarują najczęstsze korzystanie ze sklepów spożywczych (45% w tym roku vs. 35% w 2018) i piekarni (45% vs. 27% w 2018 roku). W porównaniu z poprzednią edycją badania z 2018 roku spadła deklarowana odwiedzalność kantyn, kawiarni i restauracji. Co ciekawe, pomimo największej dostępności szeroko rozumianej oferty gastronomicznej to ona jest wskazywana jako główny brak – 45% respondentów odpowiedziało, że brakuje im kantyny, 37% sklepu spożywczego, 29% restauracji, a 24% piekarni.
Ponad 58% respondentów w trakcie pracy z biura wydaje dziennie na zakupy 11-30 zł. Rosnące ceny towarów i usług spowodowały jednak, że w porównaniu z 2018 r. zwiększył się odsetek osób wydających 31-50 zł na tego typu zakupy (z 14% do 28% w 2023 r.), a spadł tych, którzy przeznaczają na zakupy poniżej 10 zł (z 14% do 9%).
Przyszłość usług w biurowcach
Autorzy raportu Colliers podkreślają, że wraz ze zmianą sposobów korzystania z biura rośnie rola infrastruktury uzupełniającej w budynku. Staje się ona ważnym elementem wspierającym budowanie relacji, wymianę pomysłów i kultywowanie kultury organizacyjnej firm. Wymaga to także przedefiniowania i innej aranżacji tej powierzchni w biurowcu, dobrania na nowo konceptów i proaktywnego zarządzania częścią handlowo-usługową. Równocześnie najemcy z sektora handlu i usług nadal mierzą się z wieloma wyzwaniami i próbują się odnaleźć w postpandemicznym biurowym krajobrazie.
– Doświadczenia pandemii i rozwój technologii spowodowały, że zdecydowanie chętniej niż pięć lat temu kupujemy i korzystamy z usług przez Internet. Wyniki badania i analizy handlu w biurowcach z 2018 i 2023 roku pokazują, że zmiany nawyków konsumenckich mocno wpłynęły na gastronomię w biurowcach, która odbudowuje się bardzo powoli w odmienionych konceptach – podsumowuje Alicja Tucholska-Kuran, Senior Associate w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliers.
– Zauważamy, że zmiana funkcji biura i infrastruktury uzupełniającej budynku umożliwia w tych lokalizacjach rozwój sektora rozrywki i rekreacji. Jest to zarówno szeroko rozumiana oferta sportowa, jak i miejsca umożliwiające realizację swoich zainteresowań oraz budowanie lokalnych społeczności. Kluczowe w zagospodarowaniu tej przestrzeni jest świadome działanie i planowanie zgodne z aktualnymi trendami i wzorami zachowań konsumentów – dodaje.