Po okresie wyzwań i spowolnienia, rynek biurowy w Polsce czeka stabilizacja

Najniższy wolumen nowej powierzchni w historii i wzrost wskaźnika pustostanów o 16% – to dwa czynniki, które eksperci Colliers wskazują jako kluczowe w kształtowaniu polskiego rynku biurowego w ciągu minionych 12 miesięcy. Prognozują także, co czeka branżę w 2024 roku. Istotny wpływ na sytuację na rynku dalej będzie mieć praca hybrydowa, następstwem której jest m.in. zmniejszanie powierzchni najmu o 10-25%.

W nadchodzących miesiącach stabilizacji powinien ulec wskaźnik pustostanów oraz stawki czynszu za wynajem. Rośnie presja na wdrażanie regulacji ESG, a na znaczeniu zyskują inteligentne rozwiązania, zwiększające produktywność, współpracę i promujące zdrowie w miejscu pracy.

Najważniejsze wydarzenia na polskim rynku biurowym w 2023 r.

1. Rekordowo niska podaż nowych biur w Warszawie

W 2023 roku na stołeczny rynek trafiło jedynie około 60 000 mkw. powierzchni biurowej. To najniższy wolumen w historii. Spowolnienie aktywności deweloperskiej odnotowano także na niektórych rynkach regionalnych, np. w Trójmieście, Katowicach, Łodzi czy Poznaniu. Wpływ na to miały m.in. wysoka inflacja i koszty finansowania, a także wzrost cen materiałów budowlanych, gruntów, mediów, zwłaszcza energii, i wynagrodzeń.

2. Wzrost wskaźnika pustostanów

W 2023 r. większość rynków regionalnych odnotowała wzrost niewynajętej powierzchni biurowej. Ogólna dostępność na ośmiu głównych rynkach wzrosła o 16%, osiągając 1,15 miliona mkw. powierzchni biurowej. W Warszawie współczynnik ten wynosi 10,6% w stosunku do 12,1% w analogicznym okresie 2022 r. Wynika to z niewielkiej nowej podaży oddanej do użytku w ciągu roku, jak również ze stosunkowo wysokiego popytu (choć niższego w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku).

– Wzrost niewynajętej powierzchni to m.in. efekt dużej liczby projektów biurowych oddanych do użytku w minionych latach. Wysoka podaż nowoczesnej powierzchni skusiła wielu najemców do relokacji do nowych biurowców, w efekcie czego zwiększył się wskaźnik pustostanów w starszych budynkach. Ponadto wiele firm, które przyjęły hybrydowy model pracy, optymalizowało wynajmowaną powierzchnię biurową – wyjaśnia Paweł Skałba, Senior Partner, Dział Powierzchni Biurowych w Colliers.

3. Zmiana wzorców aktywności najemców

W efekcie przyjęcia elastycznych zasad pracy przez gros firm, średnia wielkość transakcji w sektorze biurowym spadła o 20-30%. Zauważalne jest jednak, że firmy chętniej zabezpieczają powierzchnię biurową na dłuższy okres.

– Mimo że w całkowitym wolumenie najmu dominują nowe transakcje, co wskazuje na aktywność najemców, obserwujemy, że renegocjacje coraz częściej postrzegane są jako bezpieczne i oszczędne kosztowo rozwiązanie. Jeśli jednak najemcy decydują się pozostać na zajmowanej powierzchni, często redukują ją i poddają modernizacji – mówi Paweł Skałba.

4. Kompleksowe projektowanie

Przejście na hybrydowy model pracy skłoniło właścicieli nieruchomości i najemców do bardziej świadomego określania potrzeb względem powierzchni biurowej. Najemcy priorytetowo traktują usługi definiujące funkcje, koncepcje i strategie nieruchomości, aby dostosować się do wymagań pracowników i prowadzonego biznesu. Bez względu na to, czy chodzi o przekształcanie istniejącej przestrzeni w ramach renegocjacji umowy czy negocjowanie nowych transakcji, świadome podejście do określenia funkcji, jakie ma pełnić biuro, oraz odpowiednia jego aranżacja to potencjalne oszczędności i zwiększenie efektywności pracy z biura.

5. Technologie poszukiwane

W procesie dostosowania się do regulacji ESG firmy poszukują nieruchomości biurowych z zielonymi certyfikatami lub potencjałem do ekologicznych modernizacji. Coraz częściej dostrzegają to właściciele budynków, którzy rozważają wyposażenie swoich nieruchomości w technologie poprawiające produktywność, współpracę i zdrowie w miejscu pracy, takie jak zaawansowane systemy filtracji powietrza i technologie bezdotykowe. Ma to na celu zwiększenie efektywności kosztów operacyjnych oraz pozytywnie wpływa na produktywność pracowników. W nowo oddanych budynkach jest to niemal standard (rośnie liczba z certyfikatami technologicznymi SmartScore i WiredScore), a w starszych biurowcach często stanowi element planowanej modernizacji.

Prognozy na 2024 rok:

1. Dalszy rozwój hybrydowych miejsc pracy

Podobnie jak w 2023 r. wciąż będziemy obserwować zmniejszanie powierzchni przez firmy wprowadzające hybrydowy model pracy (o 10-25%). Zwiększać będą natomiast integrację technologiczną. Dodatkowym efektem tego trendu jest wzrost zainteresowania przestrzeniami coworkingowymi, które zaspokajają potrzeby najemców poszukujących elastyczności.

2. Stabilizacja stopy pustostanów

Prognozy wskazują, że po okresie wzrostu wskaźnika pustostanów na większości rynków regionalnych w 2023 r. w nadchodzących kwartałach można spodziewać się stabilizacji wolumenu wolnych powierzchni biurowych. Sprzyjać temu będzie spowolnienie w aktywności deweloperskiej, które pozwoli na absorpcję już istniejących biur.

3. Zainteresowanie inteligentnymi rozwiązaniami

Ewolucja hybrydowego modelu pracy zwiększa zapotrzebowanie najemców na inteligentne rozwiązania technologiczne w budynkach biurowych. Należą do nich m.in. zdalne zarządzanie dostępem, smart parking, zarządzanie miejscem pracy czy analiza zajętości.

Nadal zyskiwać na popularności będą technologie zwiększające produktywność, poprawiających współpracę i samopoczucie pracowników w miejscu pracy.

– Na dojrzewających rynkach biurowych innowacyjne rozwiązania mają szansę znacząco zmienić sytuację starzejących się budynków biurowych i zwiększyć ich konkurencyjność na rynku – mówi Izabela Kapil, Dyrektorka Pionu Reprezentacji Właściciela w Dziale Powierzchni Biurowych w Colliers.

– Dzięki szybkiemu postępowi technologii starsze nieruchomości mogą zostać odnowione i dostosowane do nowoczesnych standardów bez konieczności przeprowadzania rozległych remontów. Umożliwi to zwiększenie efektywności kosztowej, budowanie pozytywnych doświadczeń użytkowników oraz doskonale wpisze się w trend zrównoważonego rozwoju, który zyskuje na znaczeniu zarówno w oczach najemców, jak i inwestorów, także z uwagi na regulacje prawne wprowadzone przez Unię Europejską – dodaje ekspertka Colliers.

Rosnące znaczenie kryteriów ESG będzie wpływać na wzrost zainteresowania właścicieli i najemców nieruchomości certyfikatami ekologicznymi (LEED, BREEAM), wellbeingowymi (WELL, Fitwel) i technologicznymi (SmartScore i WiredScore) dla nowych oraz zmodernizowanych budynków.

4. Stabilizacja stawek czynszów biurowych

Mijający rok 2023 przyniósł wzrost czynszów bazowych, jak i efektywnych. Także w 2024 r. zauważalna może być lekka presja na wzrost stawek najmu na największych rynkach – w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu. Biorąc jednak pod uwagę dostępność istniejącej powierzchni, stawki czynszu będą się stabilizować.