Podaż powoli nie nadąża za popytem na rynku magazynowym w Polsce

Według najnowszego raportu firmy doradczej Newmark Polska "Occupier Insight – Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce w I poł. 2022 r." na koniec drugiego kwartału 2022 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce wyniosły ponad 26,1 mln mkw., co oznacza wzrost o 19,5% w porównaniu z analogicznym okresem w 2021 r.

Nowa podaż w pierwszym półroczu bieżącego roku przekroczyła 2,4 mln mkw., z czego prawie 53% oddano do użytku w pierwszych trzech miesiącach – był to jednocześnie najwyższy kwartalny wynik w historii polskiego rynku.

– W drugim kwartale bieżącego roku ponownie odnotowano znaczący wzrost aktywności najemców na rynku magazynowo-przemysłowym, natomiast po stronie podażowej widzimy pierwsze symptomy świadczące o spowolnieniu działalności deweloperskiej i zmniejszaniu się liczby rozpoczynanych nowych projektów. Wskaźnik pustostanów utrzymał się na poziomie zbliżonym do zaobserwowanego w poprzednim kwartale – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Na koniec czerwca 2022 r. w budowie znajdowało się ponad 4,35 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej, tj. o 8% mniej niż w pierwszym kwartale 2022 r., ale prawie 30% więcej niż pod koniec drugiego kwartału 2021 r. Największe spadki wolumenu powierzchni w budowie zaobserwowano w Polsce Centralnej (prawie 241 000 mkw. i 31% mniej niż kwartał temu), Zachodniopomorskiem (117 000 mkw. i 53% mniej) oraz na Dolnym Śląsku (108 400 mkw. i 17% mniej). Natomiast najwięcej projektów rozpoczętych w drugim kwartale 2022 r. odnotowano w województwie lubuskim (153 200 mkw. – to o 43,6% więcej powierzchni w budowie niż w pierwszym kwartale 2022 r.).

– Warto podkreślić, że spadek aktywności deweloperskiej wynika z problemów związanych z dostępem do materiałów budowlanych, których ceny nadal utrzymują się na wysokim poziomie pomimo zaobserwowanej w ostatnim czasie ich względnej stabilizacji – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Newmark Polska. – Z kolei zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową ze strony najemców cały czas wzrasta. Całkowity wolumen powierzchni wynajętej w pierwszej połowie 2022 r. wyniósł ponad 3,8 mln mkw., co oznacza wzrost o 12,7% rdr. W drugim kwartale 2022 r. najemcy podpisali umowy najmu na blisko 2,24 mln mkw. – to prawie 41% więcej niż w poprzednim kwartale. Popyt netto na powierzchnię magazynową i przemysłową wzrósł do 2,83 mln mkw. i stanowił niemal 74% popytu brutto – dodaje ekspertka Newmark Polska.

W pierwszej połowie 2022 r. największy udział procentowy w wolumenie transakcji miały nowe umowy najmu (66%), a w dalszej kolejności renegocjacje (26,2%) oraz ekspansje (7,8%). Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 165 900 mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku).

Wśród największych transakcji zawartych w pierwszej połowie 2022 r. znalazły się między innymi: budowa magazynu typu BTS o powierzchni 103 000 mkw. w Trójmieście dla poufnego klienta z branży e-commerce realizowana przez Panattoni, realizacja przez firmę Exeter obiektu BTS o powierzchni 100 000 mkw. dla poufnego najemcy z sektora handlowego w Świebodzinie, wynajęcie 90 000 mkw. w Panattoni Park Sulechów III przez BestSecret czy renegocjacja połączona z ekspansją poufnego najemcy z sektora handlowego w SEGRO Logistics Park Gliwice (66 300 mkw.).

Udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach nieznacznie wzrósł na koniec czerwca bieżącego roku do 3,1%, co oznacza wzrost o 0,1 p.p. kwartał do kwartału, ale spadek o 2,2 p.p. rdr. W istniejących budynkach do wynajęcia pozostawało 822 700 mkw. w porównaniu z 2 100 600 mkw. w obiektach będących w budowie.

Utrzymujące się na dość wysokim poziomie koszty budowy i funkcjonowania obiektów magazynowo-przemysłowych wpłynęły na stopniowy wzrost czynszów w większości lokalizacji magazynowych na terenie Polski. Szacuje się, że od początku bieżącego roku wzrosły one o ok. 15%-20%, w zależności od lokalizacji. Na koniec drugiego kwartału 2022 r. najwyższe czynsze za wynajem powierzchni magazynowych nadal utrzymywały się w Warszawie (strefa I).