Podsumowanie II kwartału 2023 roku na rynku mieszkaniowym w Polsce

Eksperci JLL dokonali podsumowania II kwartału 2023 roku na rynku mieszkaniowym w Polsce. Jak wynika z zebranych danych, liczba lokali sprzedanych przez deweloperów na sześciu największych rynkach była o około jedną trzecią wyższa niż w ciągu poprzednich trzech miesięcy.

Na sześciu największych rynkach w kraju łącznie znalazło swoich nabywców ponad 15,4 tys. nowych mieszkań. Nie wiadomo dokładnie, ile z tych mieszkań zostało zarezerwowanych lub kupionych z zamiarem wzięcia kredytu z rządową dopłatą. Wiadomo jednak, że sam fakt wejścia programu w życie spowodował, że na rynek mieszkaniowy wrócili pozostali nabywcy, zmobilizowani rosnącymi cenami i kurczącą się ofertą.

– Największy kwartalny wzrost sprzedaży nastąpił w Trójmieście, gdzie sprzedano prawie 2,5 tys. mieszkań (+67 proc. k-d-k). Na uwagę zasługuje także Poznań z prawie 50-procentowym kwartalnym wzrostem (1,5 tys. sprzedanych mieszkań). Podobny wynik sprzedaży jak w Poznaniu deweloperzy osiągnęli również w Łodzi. Na pozostałych rynkach kwartalny wzrost sprzedaży wyniósł od 25 proc. w Krakowie do 33 proc. we Wrocławiu. W Krakowie wolumen sprzedaży był na tyle wysoki (3 tys. jednostek), że można go porównać z wysoką średnią sprzedażą z lat 2016-2019. Łącznie ponad 15 tys. sprzedanych mieszkań oznacza taki sam wolumen jak w III i IV kwartale 2021, kiedy sprzedaż była wysoka, ale nastroje nabywców zaczynały się już pogarszać wraz z rosnącymi stopami procentowymi. Jest wysoce prawdopodobne, że szczyt sprzedażowy jest dopiero przed nami, a wynik kolejnego kwartału może być jeszcze lepszy, przy założeniu, że zainteresowanie rządowym programem będzie nadal wysokie, a przede wszystkim – wystarczy mieszkań w ofercie – ocenia Aleksandra Gawrońska, head of residential research, JLL.

fot. Jakub Zazula

W I kwartale deweloperzy bardzo ostrożnie, w oczekiwaniu na nową ustawę badali możliwość podpisywania umów z wydłużonym terminem płatności. To, co wyróżnia II kwartał, to przede wszystkim coraz więcej reklam deweloperów, którzy chcą przyciągnąć do siebie nabywców chcących skorzystać z programu „bezpiecznego kredytu”. W odróżnieniu od poprzednich programów mieszkaniowych, tym razem nie mamy limitu ceny metra kwadratowego, ale limit wkładu własnego i kwoty kredytu, co w sumie określa maksymalną cenę mieszkania. Tak skonstruowany program daje nabywcom dużo większy wybór w porównaniu z RnS i MdM. Na koniec czerwca na sześciu największych rynkach udział lokali spełniających kryterium ceny (przy kredycie dla dwojga) wynosił od 59 proc. w Warszawie do aż 93 proc. w Łodzi. Mimo dobrej sprzedaży i wzrostu cen na przestrzeni trzech miesięcy udział procentowy jednostek mieszkalnych dostępnych w ofercie w ramach limitu zmniejszył się nieznacznie – od 2 do 6 pp.

Problemem na największych rynkach nie jest jednak udział jednostek w ramach limitu cenowego, ale malejąca całkowita liczba dostępnych mieszkań. Łącznie w sześciu największych miastach na koniec czerwca w ofercie było nieco ponad 40 tys. jednostek, co oznacza kolejny kwartalny spadek (7 proc. w skali kwartału). Nadal jednak oferta jest większa niż w 2021 roku, czyli w momencie wyjątkowo wysokiego popytu. Należy jednak podkreślić, że w tamtym okresie nie było niepokojących sygnałów po stronie podaży.

fot. Jakub Zazula

W kolejnych miesiącach 2022 rosnące stopy procentowe, coraz wyższy koszt finansowania inwestycji oraz niestabilne koszty materiałów budowlanych spowodowały duże problemy po stronie nowo wprowadzanych projektów. Dodatkowo niepokój związany z wojną i niepewność otoczenia rynkowego sprawiły, że deweloperzy mocno wyhamowali rozpoczynanie nowych budów. Począwszy od III kwartału 2022 liczba nowych mieszkań wprowadzanych kwartalnie na rynek największych miast utrzymywała się poniżej 7 tys. jednostek. Minione trzy miesiące przyniosły pewne ożywienie: deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad 10 tys. mieszkań, co jest wynikiem lepszym aż o 46 proc. w porównaniu do I kwartału 2023 roku. Lepszy wynik nie oznacza jednak, że nowych mieszkań jest wystarczająco dużo, aby zrównoważyć ofertę z popytem. Jak wskazują eksperci JLL, na części rynków można obserwować coraz większą lukę podażową, a przewaga liczby sprzedanych mieszkań nad nowo wprowadzonymi utrzymuje się od kilku kwartałów.

– Patrząc na wskaźnik relacji popytu i podaży uwzględniający ostatnie cztery kwartały sprzedaży możemy zaobserwować, że stan bliski równowagi mamy jeszcze w Trójmieście, Poznaniu oraz Łodzi, ale pozostałe trzy rynki weszły w stan przewagi popytu nad podażą. Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę tempo sprzedaży tylko z tego kwartału i porównamy je z ofertą, okaże się, że na wszystkich dużych rynkach jesteśmy poniżej granicy równowagi popytowo-podażowej (określanej jako cztery-pięć kwartałów wyprzedaży). W Krakowie czy Warszawie oznacza to, że wskaźnik wyprzedaży oferty jest nawet na poziomie dwóch kwartałów, czyli nastąpił dynamiczny powrót do sytuacji z 2021 roku, kiedy popyt był dużo wyższy niż podaż – dodaje Aleksandra Gawrońska.

fot. Jakub Zazula

Wraz ze spodziewanym większym popytem i wzrostem sprzedaży nastąpił wzrost średnich cen mieszkań. Na wszystkich dużych rynkach średnie ceny mieszkań w ofercie osiągnęły rekordowe poziomy. Trójmiasto i Wrocław przekroczyły granicę 13 tys. zł/mkw., a Kraków zbliżył się cenowo do Warszawy ze średnią ceną na koniec czerwca na poziomie aż 14,7 tys. zł/mkw. wobec 15,2 tys. zł/mkw. w stolicy. Ceny w Poznaniu i Łodzi także poszybowały w górę do poziomu odpowiednio 11,5 tys. zł/mkw. i 9,6 tys. zł/mkw.

Zeszłoroczne nadzieje na stabilizację cen wskutek słabszej sprzedaży zmienił diametralnie nowy program rządowy. Jak ocenia JLL, dziś klienci nie mogą już liczyć na promocje i upusty, które jeszcze pół roku temu zachęcały do przyjścia do biura sprzedaży. Dziś zachętą jest obawa, że w następnym kwartale może być jeszcze drożej. A na horyzoncie widać kolejne zmiany w zakresie warunków technicznych, budowanie z zastosowaniem rozwiązań dotyczących niskiej energochłonności i inne efekty dyrektyw unijnych w zakresie ESG.