Co zmieni na rynku nieruchomości 15% wkład własny?

Od 1 stycznia obowiązkowy wkład własny przy zakupie mieszkania wzrośnie z 10 do 15 %. Nabywając średniej wielkości mieszkanie o wartości powiedzmy 300 tysięcy złotych, każdy kupujący – przynajmniej co do zasady – będzie więc musiał wyłożyć z własnej kieszeni 45 tysięcy złotych. Nie ma wątpliwości, że dla wielu osób taka suma to ogromne obciążenie finansowe. Nie sądzę jednak, że w dłuższej perspektywie będzie to decydujący czynnik kształtujący popyt na rynku pierwotnym w 2016 roku. Obawy co do skutków wprowadzenia minimalnego wkładu własnego, pojawiały się już w momencie wprowadzenia zmian w przepisach, czyli już w roku 2014, kiedy to wymaganym obligatoryjnie progiem było 5%. Wbrew wielu obiegowym opiniom, rynek do nowych warunków bardzo szybko się dostosował i trudno jednoznacznie przesądzać, że te przepisy miały negatywny wpływ na kondycję branży deweloperskiej. Ideą przyświecającą wprowadzeniu takiego rozwiązania była ochrona i zwiększenie bezpieczeństwa kupujących, którzy nierzadko przeceniali swoje możliwości finansowe. Podobne narzędzia funkcjonują także w krajach Europy Zachodniej.

 

Nie należy zapominać, że w 2016 roku będziemy mieli do czynienia z już drugą podwyżką wymaganego wkładu własnego, a nowe regulacje znane są już od dawna. Osoby, które planowały zakup mieszkania z pewnością zdążyły się do tego odpowiednio przygotować. Poza tym sytuacja nie jest tak niekorzystna jak mogłoby się wydawać. Zgodnie z rekomendacją S, każda osoba, która w nowym roku nie będzie dysponowała wymaganą kwotą, będzie mogła skorzystać np. z dodatkowego ubezpieczenia i w ten sposób pokryć brakującą różnicę 5%. W dalszym ciągu musimy więc na dobrą sprawę dysponować 10% wkładem własnym.  Minusem takiego rozwiązania jest jednak to, że cena dodatkowego zabezpieczenia podniesie całkowity koszt kredytu hipotecznego, co z pewnością nie jest na rękę kredytobiorcom.

W tym kontekście dużo zależy od tego, jak w nowym roku zachowają się banki i czy tego typu ubezpieczeniami będą zainteresowane, czy też będą wymagały mimo wszystko wkładu 15-procentowego. Musimy pamiętać, że już teraz część banków udziela kredytów wyłącznie przy 15-sto, a nawet 20-procentowym wkładzie własnym. Podniesienie poprzeczki przez kolejne wcale nie jest niemożliwe. Jeśli tak by się stało, zdolność kredytowa wielu z nabywców z pewnością spadnie i będą oni musieli odłożyć decyzję o zakupie mieszkania przynajmniej o kilka miesięcy, a więc do czasu zebrania kwoty pozwalającej pokryć wkład własny.

 

Niestety wkład własny to nie jedyna bariera i obciążenie, któremu trzeba sprostać. Do tego dochodzą jeszcze koszty okołokredytowe i transakcyjne w postaci m.in. prowizji dla banku za udzielenie kredytu, opłat wieczysto-księgowych, kosztów notariusza i podatku od czynności cywilno-prawnych (można starać się je skredytować). Łącznie jest to przynajmniej kilkanaście tysięcy złotych, a często nawet więcej. Kwota jaką musimy dysponować, podejmując decyzję o zakupie jest więc znacznie wyższa. W lepszej sytuacji są na pewno osoby, które mogą skorzystać z dopłat w ramach programu Mieszkanie dla Młodych, a szczególnie rodziny wielodzietne, które mogą liczyć na dofinansowanie na poziomie 30%. Ci którzy nie spełniają kryteriów programu, muszą niestety radzić sobie sami.

O ile w dłuższym horyzoncie czasowym wzrost wymaganego wkładu własnego nie powinien mieć znaczenia, o tyle możemy się spodziewać wzrostu liczby transakcji mieszkaniowych i składanych wniosków kredytowych w IV kwartale br. Zwłaszcza, że taki trend był już zauważalny w bieżącym kwartale. Poza niższym wkładem własnym, zakupowi mieszkania sprzyjają także niskie stopy procentowe, dostępność kredytów oraz stosunkowo atrakcyjne ceny nieruchomości. Co prawda według danych NBP ceny transakcyjne lokali oferowanych na rynku pierwotnym w Polsce nieznacznie wzrosły, to jednak wciąż są one stosunkowo niskie. Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości sprzyja także inwestorom, którzy kupują nieruchomości na wynajem. Jest to w obecnych warunkach dobra lokata kapitału, na pewno bardziej opłacalna niż lokaty bankowe czy obligacje skarbowe, co również może w pewnym stopniu determinować popyt na rynku.

Tadeusz Suleja, kierownik działu sprzedaży i marketingu w firmie Budotex