[Polska] Mieszkania z hossy wciąż na sprzedaż

W trakcie „boomu” na rynku nieruchomości inwestycje deweloperskie wyrastały w wielu miastach jak „grzyby po deszczu”. Za dynamiczną podażą podążał równie dynamiczny popyt napędzany przez szeroką dostępność tanich kredytów hipotecznych nierzadko zaciąganych we frankach szwajcarskich. Był to czas szybkiego i łatwego zarobku dla branży budowlanej, a wiele rodzin wprowadziło się wtedy do swego upragnionego mieszkania.

Tak wyglądała sytuacja przed kryzysem zapoczątkowanym na amerykańskich rynkach finansowych. Później rosnące zyski deweloperów zamieniły się w rosnącą ilość mieszkań niesprzedanych, a skala nowej podaży dostarczanej na rynek uległa wyraźnemu ograniczeniu. Pomimo tego osoby poszukujące na rynku wtórnym mieszkań tzw. pokryzysowych, czyli oddanych w kilku ostatnich latach, mogą znaleźć dla siebie ciekawe oferty. Konkurencję stanowią dla nich mieszkania deweloperskie. W niektórych przypadkach możliwy jest bowiem zakup podobnego mieszkania od dewelopera w kolejnym etapie danej inwestycji, a zdarzają się i sytuację, w której deweloper oferuje jeszcze lokal w tym samym budynku. Dział Badań i Analiz Emmerson Realty sprawdził jak po kilku latach wygląda sytuacja w wybranych miastach w Polsce. W artykule wykorzystano ceny ofertowe z serwisu otoDom.pl oraz własne dane Działu.

Poniżej zestawiono oferty sprzedaży mieszkań, które znajdują się w tej samej lokalizacji. Kryterium różnicujące to osoba sprzedająca – na rynku pierwotnym jest to deweloper, a na wtórnym właściciel.

Przykładowe oferty mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w wybranych miastach w Polsce

* (w tej samej inwestycji lub jej kolejnych etapach)

Źródło: obliczenia na podstawie serwisu otoDom.pl i danych Działu Badań i Analiz firmy Emmerson Realty S.A.

W celu porównania aktualnej sytuacji można wskazać w jakich cenach oferowane są mieszkania o podobnych cechach fizycznych, ale sprzedawane w innych etapach. Co ciekawe, niektóre zaprezentowane mieszkania z  pierwszej ręki i na rynku wtórnym znajdują się w tym samym etapie inwestycji (często w tym samym budynku). Na które mieszkanie więc lepiej się zdecydować? Pomocne na pewno jest wskazanie czynników wpływających na różnice cenowe:

I.   Wykończenie mieszkania – lokale z rynku wtórnego z reguły charakteryzują się wyższą ceną jednostkową ze względu na ich wykończenie. Kupując mieszkanie warto przekalkulować czy różnica w cenie zwróci się gdy samemu podejmiemy się prac wykończeniowych w deweloperskim mieszkaniu.

 II.   Czas ekspozycji na rynku – ceny mieszkań deweloperskich w budynkach ukończonych nawet 4-5 lat temu, a wciąż niesprzedanych ulegają kolejnym obniżkom. Dlatego możemy liczyć, na duże różnice w cenie między rynkiem pierwotnym a wtórnym. W przypadku kilku poniższych ofert sięgają one nawet 2 000 zł/mkw. Warto zwrócić jednak uwagę, iż zwykle w ofercie pozostają mieszkania najgorzej usytuowane na planie budynku, na co również trzeba wziąć poprawkę.

III.   Termin zakończenia – niektóre ze wskazanych ofert różnią się terminem realizacji. Te na rynku wtórnym oferowane są w budynkach ukończonych, a deweloperskie zostaną oddane np. w 2015 r. Przez to sprzedający musi wynagrodzić kupującemu długi czas oczekiwania na odbiór mieszkania, a najlepszym narzędziem do tego jest obniżenie ceny.

IV.   Negocjacje ze sprzedającym – motywacje deweloperów są inne od prywatnych właścicieli, dlatego indywidualne podejście do sprawy również ma duże znaczenie. Deweloper zakłada pewną marżę, której nie będzie chciał stracić. W przypadku osób prywatnych, sprzedający czasem skłonni są do dużych obniżek (gdy np. zależy im na szybkiej sprzedaży). Z drugiej strony mogli oni wykończyć mieszkanie pod swój czasem specyficzny gust, który niekoniecznie będzie odpowiadał nowemu nabywcy. Pomimo tego oczekują oni, iż sprzedając mieszkanie odzyskają koszt poniesiony na jego wykończenie.

Przemysław Kotwicki z serwisu otoDom.pl dodaje że oferta tego segmentu rynku wtórnego mogłaby być znacznie bogatsza. Szczególnie w pierwszych pokryzysowych latach wciąż popularnością cieszyły się kredyty walutowe, zwłaszcza we frankach szwajcarskich. Kredyt, który na tamte czasy miał pozwolić na „inwestycję życia” niskim kosztem, obecnie blokuje sprzedaż kupionych w ten sposób mieszkań. Dla wielu właścicieli wiązałoby się to nie tylko z nieodzyskaniem całości zaangażowanego kapitału, ale nawet oznaczałoby konieczność sporej dopłaty.

Agata Polińska, serwis otoDom.pl