Polska: O połowę mniej magazynów w budowie

Widoczne spadki po stronie popytu na powierzchnię magazynową bezpośrednio przekładają się na niższą aktywność deweloperów. W pierwszej połowie 2023 roku do użytku oddano łącznie 2,6 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, przy czym za tak okazały wolumen odpowiada głównie I kw. 2023 roku. W II kw. zrealizowano niespełna 700 000 mkw. powierzchni magazynowej, co jest poziomem niespotykanym od dwóch lat.

Pierwsza połowa 2023 roku, w szczególności II kwartał przyniosły znaczące zmiany zarówno w aktywności deweloperów, jak i najemców. Nowa podaż dostarczona na rynek w I poł. 2023 roku utrzymała się na wysokim poziomie. Do użytku oddano łącznie 2,6 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, przy czym za tak okazały wolumen odpowiada głównie I kw. 2023 roku. W II kw. zrealizowano niespełna 700 000 mkw. powierzchni magazynowej, co jest poziomem niespotykanym od dwóch lat. W II kw. 2023 roku w Polsce rozpoczęto budowy magazynów o łącznym wolumenie 670 000 mkw., to o blisko 200 000 mkw. mniej niż w poprzednim kwartale. Najwięcej podaży w budowie odnotowano w warszawskiej Strefie II (390 000 mkw.), a największymi projektami w fazie budowy były Hillwood Łódź II (97 000 mkw.), kolejna hala magazynowa w parku Panattoni Park Wrocław Logistics South HUB (90 000 mkw.), oraz CTPark Gdańsk Port (82 000 mkw.).

– Na koniec pierwszej połowy 2023 roku podaż w budowie szacowana była na 2,1 mln mkw., co oznacza, że wolumen ten był o ponad połowę niższy niż przed rokiem, jednak na porównywalnym poziomie do wyników notowanych przed pandemią. Obniżony popyt ze strony najemców bezpośrednio przekłada się na niższą aktywność deweloperów. W obecnych czasach budowanie spekulacyjne jest bardzo niepewne, ponieważ firmy cały czas mierzą się ze skutkami wysokiej inflacji i stóp procentowych. Pesymistyczne prognozy dotyczące sprzedaży detalicznej przyczyniają się do spadków po stronie produkcji przemysłowej. Spadek wskaźnika PMI, który ocenia koniunkturę w sektorze przemysłu również to potwierdza. Wskaźnik ten w Polsce w sierpniu wyniósł 43,1 punktu wobec 47,5 punktu w styczniu. Nakładają się na to również wysokie koszty budowy i finansowania nowych inwestycji – ocenia Szymon Sobiecki, Konsultant w dziale Research w firmie Knight Frank.

Znacząca zmiana trendu była również wyraźnie widoczna po stronie popytu. W pierwszej połowie 2023 roku wynajęto 2,24 mln mkw. tj. ponad 40% powierzchni logistycznej mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Z kolei wolumen powierzchni wynajętej tylko w II kw. 2023 roku był najniższym kwartalnym wynikiem od 4 lat. Nowe umowy stanowiły połowę całkowitego wolumenu wynajętej powierzchni magazynowej, renegocjacje obejmowały 40% udziałów, natomiast ekspansje pozostałe 10%. Słabe wyniki popytu odnotowane w pierwszej połowie 2023 r. doprowadziły do wzrostu wskaźnika pustostanów, który na koniec czerwca 2023 r. wyniósł 6,5%, co oznacza wzrost o 2,4 pp. w ciągu minionych 6 miesięcy. Znacząca część powierzchni realizowanej spekulacyjnie, która została oddana do użytku w II kw. 2023 roku, nie została skomercjalizowana w momencie oddania do użytkowania, co również wpłynęło na wzrost wskaźnika.

– Najemcy podchodzą obecnie do nowych projektów z dużo większym dystansem. Rozwój przedsiębiorstw planowany jest w oparciu o stabilne wzrosty, z maksymalnym ograniczeniem ryzyka. Dlatego, ze względu na wysokie stawki czynszów decyzje o ekspansji lub relokacjach na większe powierzchnie są niejednokrotnie wstrzymywane i ustępują miejsca renegocjacjom warunków najmu w obecnie zajmowanych lokalizacjach. Deweloperzy wykazują się dużą elastycznością podczas negocjacji, ponieważ cenniejsze jest dla nich utrzymanie najemcy w budynku niż utrata go i konieczność czekania na "lepsze czasy" – dodał Przemysław Jankowski, Dyrektor w dziale Wynajmu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w Knight Frank.