[Polska] Ranking kredytów na zakup mieszkania na rynku pierwotnym

Expander Advisors sp. z o.o. wraz z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich przygotował po raz pierwszy ranking kredytów hipotecznych przeznaczonych na zakup mieszkania od dewelopera.

Ranking uwzględnia parametry, które nie występują w standardowych zestawieniach ofert. Okazuje się bowiem, że w przypadku nabycia dopiero budowanego mieszkania pod uwagę trzeba wziąć również inne kryteria, niewystępujące na rynku wtórnym.

CENA KREDYTU

Bez względu na cel kredytowania istotna jest oczywiście cena kredytu, czyli głównie marża, od której zależy oprocentowanie, prowizja i ubezpieczenia (ubezpieczenie niskiego wkładu, na życie, od utraty pracy) oraz koszt oszacowania wartości mieszkania. Ranking pomija konieczność skorzystania z dodatkowych produktów (konto, karta kredytowa, ubezpieczenie nieruchomości), na które klient musi się zdecydować, aby osiągnąć dane warunki cenowe. Taki cross-sell jest na tyle powszechny, że nie różnicuje już w praktyce ofert.

UBEZPIECZENIE POMOSTOWE

Większe znaczenie będzie mieć jednak w tym przypadku ubezpieczenie pomostowe płacone do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. O ile kupując gotowe mieszkanie zaczekamy na to kilka miesięcy, to dla „dziury w ziemi” będzie to nawet ponad 2 lata. Dla przeciętnego kredytu różnica między stawką 1% a 2% ubezpieczenia oznacza kilka tysięcy złotych wyższy koszt na rynku pierwotnym, kiedy na rynku wtórnym jedynie kilkaset złotych.

WARUNKI WYPŁATY KOLEJNYCH TRANSZ DO DEWELOPERA

Zapłata za mieszkanie następuje w ratach, które z reguły są uzależnione od postępu prac na budowie i harmonogramu inwestycji. Bank może uzależniać wypłatę kolejnej transzy od weryfikacji, czy poprzednia została prawidłowo wykorzystana i stan zaawansowania budowy osiągnął odpowiedni poziom. Sprawdzenie tego może odbywać się poprzez inspekcję inwestycji, która może być płatna. Przykładowo przy opłacie 500 zł za jedną wizytę pracownika banku i 5 transzach daje to łączny koszt 2000 zł.

ZASADY OCENY OFERT

Jeżeli w danym banku występuje kilka wariantów oferty, to w zestawieniu zostały ujęte te, które są najkorzystniejsze dla klienta w ocenie Expandera. Cena kredytu została oceniona dla zakupu mieszkania kosztującego 300 tys. zł w dwóch wariantach: bez wkładu własnego i z wpłatą 20%, czyli dla kwoty 240 tys. zł.  Łączny koszt kredytu został oceniony jako suma: odsetek zapłaconych przez 5 lat, kosztów prowizji, ubezpieczeń (również przez 5 lat), wyceny i opłat za inspekcje na budowie. W rankingu przyjęto założenie, że płatność do dewelopera następuje w 5 równych transzach (w przypadku kredytu na 80% wartości transakcji pierwsza wpłata następuje z pieniędzy kupującego). Założono również, że ubezpieczenie pomostowe jest pobierane przez 2 lata. W rankingu pominięto koszty dodatkowych produktów: konta, karty i ubezpieczenia nieruchomości.

RANKING KREDYTÓW 80% LTV

RANKING KREDYTÓW 100% LTV

Ranking dotyczący finansowania na 100% LTV zawiera zdecydowanie krótszą listę banków, ponieważ pozostałe z uwzględnionych w rankingu na 80% LTV nie posiadają oferty finansowania bez wkładu własnego.

Różnica w sumie kosztów między tymi dwoma rankingami dotyczy niższego oprocentowania w przypadku posiadania wkładu własnego oraz w większości banków konieczności opłacenia ubezpieczenia niskiego wkładu.

DANE WSADOWE DO RANKINGÓW

OGRANICZENIA W ZAKRESIE KREDYTOWANYCH INWESTYCJI

Kupujący używane mieszkania mają większy wybór ofert niż zainteresowani nowymi lokalami. W tym drugim przypadku banki mogą stawiać wymagania dotyczące stanu zaawansowania inwestycji, czy kredytować jedynie określonych deweloperów. Część banków analizuje kondycję każdego nowego dewelopera, od którego wnioskujący klient chce kupić mieszkanie i wpisuje go w przypadku akceptacji na wewnętrzną listę. Oznacza to w praktyce, że im lepsza reputacja dewelopera i im więcej wykonanych prac na budowie, tym więcej banków będzie skłonnych udzielić kredytu. Z kolei kupujący mieszkania od lokalnego małego dewelopera sprzedającego mieszkania w pierwszym budowanym przez siebie bloku na etapie „dziury w ziemi” będą mieć znaczne mniejsze pole manewru. Niektóre banki nie sfinansują takiej inwestycji, ponieważ deweloper nie ukończy jej w wymaganym przez bank terminie. Z tego powodu oddzielnie w rankingu opisane są kryteria akceptacji inwestycji przez bank. Skrajnym podejściem cechuje się tutaj Citi Handlowy, który kredytuje jedynie gotowe mieszkania i z tego powodu nie został ujęty w zestawieniu.

TOP WEDŁUG EXPANDERA

Wybór najlepszej oferty kredytowej uzależniony jest od wielu czynników. Pierwszym ograniczeniem jest zdolność kredytowa, która nie była tutaj w ogóle brana pod uwagę, ponieważ jest obliczana jednakowo, bez względu na cel kredytowania. Jeżeli założymy, że kupujący ma  komfort posiadania zdolności kredytowej w każdym banku, to nadal pozostaje kwestia akceptacji danego dewelopera i czasu potrzebnego na udzielenie kredytu w danej instytucji.

Dopiero na tym etapie jako kryterium pojawia się cena kredytu. Dla części kredytobiorców istotna będzie wysokość miesięcznej raty, dla innych łączna suma kosztów początkowych.

Dość obiektywnym kryterium oceny wydaje się też popularność danego banku mierzona ilością udzielanych kredytów, co pokazuje, że dostępność oferty i czas analizy wniosków są ważniejsze niż wysokość marży, czy prowizji.

Istotna jest też kwestia przewidywalności działania danej instytucji. Wysoki poziom decyzji negatywnych pomimo spełniania przez klienta oficjalnych kryteriów stawianych przez bank powoduje frustrację klientów i ogranicza popularność oferty.

Ważąc te wszystkie elementy osobiście wyróżniłabym:

Jest to uznaniowa ocena oparta jedynie w części na atrakcyjności cenowej danej oferty. Banki oferujące najtańszy kredyt padają ofiarą własnego sukcesu i potrzebują nawet miesięcy na przeanalizowanie wniosku, albo wybierają wąskie grono klientów, których uważają za najbardziej pożądanych.

KILKA PORAD PRZY ZACIĄGANIU KREDYTU NA ZAKUP MIESZKANIA NA RYNKU PIERWOTNYM

Przeznaczyć oszczędności na wpłatę do dewelopera i kredytować wykończenie, czy zapłacić ze swoich pieniędzy za wykończenie?

Wpłata własne pozwala obniżyć oprocentowanie kredytu i zwalnia z ubezpieczenia niskiego wkładu. Jeżeli kredytobiorca posiada oszczędności, to lepiej wpłacić je do dewelopera, niż przeznaczyć na wykończenie. Przy zakupie mieszkania za 200 tys. zł i planowanej kwocie na wykończenie 50 tys. zł samodzielne sfinansowanie urządzenia mieszkania oznacza kredyt z warunkami dla kredytu bez wkładu własnego – czyli z wyższą marżą i ubezpieczeniem niskiego wkładu, jeżeli bank takie pobiera. Wpłata pieniędzy do dewelopera i zaciągnięcie 150 tys. na zakup i 50 tys. na wykończenie obniży koszty kredytu, ponieważ bank przyjmie wtedy wyższą wartość nieruchomości. Trzeba liczyć się jednak z tym, że banki z reguły nie wypłacają jednorazowo pieniędzy na wykończenie, więc konieczne będzie prowadzenie prac zgodnie z przedstawionym kosztorysem i harmonogramem i ich rozliczanie.

Z jakim wyprzedzeniem ubiegać się o kredyt przed terminem płatności do dewelopera?

Ze względu na dużą koncentrację wniosków w kilku bankach o najlepszej ofercie, dostępnej dla szerokiej grupy kredytobiorców, czas analizowania wniosków jest wydłużony. Oznacza to, że w niektórych z banków potrzeba nawet 2-3 miesięcy na uzyskanie kredytu. W tych mniej obleganych należy założyć co najmniej 1 miesiąc od złożenia kompletu dokumentów do wypłaty pieniędzy.

W przypadku schematu płatności 10/90 czy 20/80 ubiegać się o kredyt już teraz, czy przy oddaniu mieszkania?

Konkurencja na rynku nowych mieszkań spowodowała pojawienie się ofert, gdzie przy umowie przedwstępnej płaci się część ceny (np. 10 czy 20%), a pozostała kwota jest wpłacana przy odbiorze kluczy do mieszkania. W takiej sytuacji można wpłacić pierwszą płatność z własnej kwoty, a o kredyt ubiegać się po oddaniu mieszkania do użytkowania. Wiąże się to jednak z pewnym ryzykiem, ponieważ zasady udzielania kredytów mogą się zmienić, może się też zmienić na niekorzyść sytuacja potencjalnego kredytobiorcy. Bezpieczniej jest więc wnioskować o kredyt przed wpłaceniem pieniędzy do dewelopera, tak aby mieć pewność uzyskania kredytu. Pozostała kwota kredytu jest uruchamiana po oddaniu mieszkania. Jeżeli w tym czasie oferty kredytowe zmienią się na korzyść, to można zrezygnować z wypłaty pozostałej kwoty i przenieść go do innego banku.

Jak banki traktują inwestycje rozpoczęte przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej?

Teoretycznie w takich przypadkach deweloper nie ma obowiązku sporządzania prospektu informacyjnego. Może się jednak okazać, że bank będzie wymagał jego dostarczenia. Warunki udzielenia kredytu przez banki są tutaj często bardziej rygorystyczne niż wymaga ustawa.

Aleksandra Łukasiewicz
Doradca Zarządu, Expander Advisors sp. z o. o.