To był rekordowy rok na rynku mieszkaniowym. Co nas czeka w 2017?

W sześciu polskich miastach o największej skali rynku, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi, w 2016 roku sprzedano 62 tysięcy mieszkań, co jest rekordowym wynikiem. Wartość tych transakcji to około 24,5 mld złotych. Eksperci firmy REAS tłumaczą, że choć nie we wszystkich analizowanych miastach wzrost sprzedaży był tak spektakularny jak we Wrocławiu (28% rdr), Warszawie (26% rdr) czy Trójmieście (26% rdr), możemy mówić o swoistym fenomenie rynkowym. Rosnący popyt był na bieżąco zaspokajany przez deweloperów, którzy w ostatnich 12 miesiącach wprowadzili do sprzedaży ponad 65 tys. nowych mieszkań.

– Ponad 20% wzrost sprzedaży, jaki odnotowali deweloperzy w minionym roku był możliwy dzięki szczególnej aktywności dwóch istotnych grup klientów: młodych nabywców pierwszych mieszkań otrzymujących znaczącą dopłatę w ramach programu Mieszkanie dla Młodych oraz inwestorów indywidualnych likwidujących nisko oprocentowane lokaty bankowe i kupujących w to miejsce małe mieszkania przeznaczone na wynajem – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu REAS. 

Znawcy branży zauważyli również znaczący wzrost grupy nabywców, dla których decyzja o zakupie mieszkania była podyktowana chęcią poprawy dotychczasowych warunków mieszkaniowych, co może być zapowiedzią pokoleniowej zmiany na rynku.



Program MdM traci na znaczeniu  Eksperci tłumaczą, że jest to o tyle istotne, że zgodnie z zapowiedziami, w nadchodzących latach spadnie realne znaczenie programów wspierających rynek deweloperski. 

Mimo że formalnie program Mieszkanie dla Młodych ma obowiązywać do 2018 roku, zgodnie z danymi BGK, środki na dopłaty przypadające na 2017 rok właściwie zostały wyczerpane, a z pierwszej części środków na 2018 rok zostało niewiele ponad połowę. Pamiętać przy tym należy, że udział mieszkań sprzedanych z rządowym dofinansowaniem sięgał w minionych kwartałach nawet 25%.

– Chęć uzyskania dopłaty w MdM i obawa przed konkurencją ze strony innych kupujących, była niewątpliwie istotnym bodźcem do dokonania zakupu w minionym kwartale. Co najmniej kilka tysięcy mieszkań z tych, które zarezerwowano lub sprzedano pomiędzy październikiem a grudniem 2016 r. zostało zakupionych z myślą o uzyskaniu dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych z puli uruchomionej na początku stycznia 2017 r. Nie pierwszy zresztą raz przypadku MdM-u mieliśmy w jakimś stopniu do czynienia z przesunięciem popytu z przyszłości, czyli przyspieszeniem decyzji o dokonaniu zakupu, który w przeciwnym razie miałby miejsce w nadchodzących miesiącach czy latach – tłumaczy Kazimierz Kirejczyk.



Rosną ceny mieszkań

Spodziewany spadek znaczenia MdM-u znalazł już pośrednio odbicie we wzroście przeciętnych cen lokali wprowadzonych do sprzedaży. Deweloperzy uruchomili znacznie mniej nowych inwestycji uwzględniających wymogi cenowe programu i skupili się na uzupełnianiu oferty o lokale spełniające oczekiwania pozostałych dwóch grup nabywców. Zaowocowało to 6% wzrostem cen ofertowych w porównaniu z sytuacją na koniec grudnia 2015 roku. 

Eksperci podkreślają, że wzrost oczekiwań cenowych deweloperów w warunkach rosnącego popytu wydaje się być naturalny. Tłumaczą, że nie można zapominać jednak o szeregu czynników, które już w nadchodzących kwartałach mogą przynieść spowolnienie. 

Prognozowany wzrost stóp procentowych, który w praktyce przełoży się nie tylko na spadek zdolności kredytowej klientów deweloperów, ale także na niższą atrakcyjność inwestycji w mieszkania na wynajem, przyniesie stopniowy spadek popytu ze strony dwóch najważniejszych dotąd grup nabywców mieszkań deweloperskich. 

Z drugiej strony założenia nowego programu Mieszkanie Plus przesuną ciężar pomocy w stronę najmu, co pośrednio może wpłynąć na decyzje zakupowe osób nabywających mieszkania inwestycyjnie, a te, jak szacuje REAS, mogły stanowić w 2016 roku nawet 30% całej sprzedaży. 

– Kluczowe dla wyników sprzedaży w 2017 roku będzie zachowanie nabywców dokonujących zakupów w całości za gotówkę, czy to na własne potrzeby, czy w celach inwestycyjnych. Najprawdopodobniej obie te grupy będą nadal bardzo aktywne na rynku, zaś sprzedaż będzie niewiele niższa, niż w 2016 roku. Spadek popytu ze strony indywidualnych nabywców powinien być w kolejnych dwóch latach częściowo rekompensowany zakupami dokonywanymi przez inwestorów instytucjonalnych – komentuje Kazimierz Kirejczyk.