Jones Lang LaSalle przedstawia wnioski płynące z raportu Trójmiejski Rynek Nieruchomości, przygotowanego we współpracy z Invest in Pomerania oraz firmami Hays Poland i REAS.
Jones Lang LaSalle publikuje raport pt. Trójmiejski Rynek Nieruchomości. Wrzesień 2012, prezentujący kompleksowy obraz rynku biurowego, handlowego, magazynowego i mieszkaniowego oraz analizujący zasoby, rynek pracy i potencjał gospodarczy Trójmiasta. Materiał powstał przy wsparciu merytorycznym Invest in Pomerania oraz firm Hays Poland i REAS.
Potencjał kadrowy i gospodarczy Trójmiasta a napływ inwestycji
Patricia Lannoije, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, Jones Lang LaSalle, analizuje: „Trójmiejska aglomeracja, zamieszkiwana obecnie przez około 1,2 mln osób, to wiodący ośrodek gospodarczy na północy kraju, który w ostatnich latach stał się również jedną z czołowych lokalizacji dla centrów usług w Polsce, ze szczególnym uwzględnieniem centrów IT oraz finansowo - księgowych. Międzynarodowe korporacje dostrzegają zarówno potencjał gospodarczy i kadrowy, otwartość władz na współpracę z inwestorami, jak i wysoki standard życia w aglomeracji, lokując tu kluczowe projekty z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Z kolei napływ zagranicznych inwestorów i rosnąca renoma Trójmiasta napędza rozwój aglomeracji również w innych obszarach”.
Tylko w 2012 roku swoje centra w Trójmieście otworzyło pięć zagranicznych korporacji (Bayer AG, WNS, Metsä Group, Misys oraz OIE Support). Na terenie aglomeracji działają również takie firmy, jak: Thomson Reuters, IBM, Sony Pictures Entertainment, Lufthansa Systems Poland, Intel Technology, Arla Foods, Acxiom, Geoban, Nordea, First Data, Zensar Technologies, Jeppesen, Fineos Investment oraz Kainos.
Dla dalszego rozwoju sektora opartego na wiedzy szczególnie istotny jest stały napływ na rynek pracy absolwentów z kierunków IT oraz finansowych, czyli z tych obszarów będących wiodącymi specjalizacjami Trójmiasta. Według danych GUS-u, na 28 działających w aglomeracji uczelniach wyższych studiuje 95 000 osób, a roczną liczbę absolwentów szacuje się na 23 000. Taka liczba specjalistów działa jak magnes dla projektów Knowledge Process Outsourcing, czyli usług opartych na wiedzy. Warto wspomnieć, że trójmiejscy specjaliści posługują się łącznie ponad 20 językami obcymi, również tymi rzadziej spotykanymi jak języki skandynawskie, co stanowi dodatkowy atut dla inwestorów zagranicznych.
Rynek biurowy – wejście zagranicznych deweloperów
Trójmiasto jest największym w północnej Polsce i czwartym po Warszawie, Krakowie i Wrocławiu rynkiem biurowym w kraju. Z danych Jones Lang LaSalle wynika, że zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w aglomeracji podwoiły się od 2005 r. i obecnie wynoszą 370 000 mkw. Największym rynkiem w regionie pozostaje Gdańsk, który skupia ponad 50% biurowców, przy 40% dla Gdyni i pozostałych 10% dla turystycznego Sopotu.
Gdańsk jest obecnie również największym placem budowy w całej aglomeracji, a szczególnym zainteresowaniem deweloperów cieszą się dzielnice Oliwa i Wrzeszcz. W realizacji są tam aktualnie trzy projekty: Olivia Point&Tower (21 000 mkw.), Alchemia faza I (16 500 mkw.) i Centrum Biurowe Neptun (15 300 mkw.). Zasoby powierzchni biurowej w tych dzielnicach zwiększyły się w pierwszych trzech kwartałach 2012 roku o unikalny budynek biurowy OPERA Office (EURO Styl 7 500 mkw.) oraz biurowiec Garnizon.biz Omega&Gamma. Projekt EURO Stylu został w prawie całości wynajęty jeszcze przed zakończeniem budowy natomiast Omega&Gamma nadal posiada dostępne powierzchnie dla potencjalnych najemców.
W dłuższej perspektywie czasowej Gdańsk zyska kilka strategicznych inwestycji biurowych. Za takie uważa się wspomniane Centrum Biurowe Neptun w Gdańsku (Hines), Tryton (Echo Investment, 21 000 mkw.), Neptun House (projekt Capital Park) oraz park biurowy – inwestycja Multi Development (28 500 mkw.). W Gdańsku Wrzeszczu na 24 ha planowany jest wielofunkcyjny projekt Garnizon, w którym ponad 150 000 mkw. będzie przeznaczone na park biurowy Garnizon.biz (inwestycja grupy Hossa). Pierwszy wybudowany od podstaw budynek Omega&Gamma jest już dostępny dla najemców. Nowe powierzchnie biurowe w przyszłości powstaną również w Gdyni, m.in. w ramach kompleksu usługowo-handlowego Panorama Business & Retail Park (w planach 30 000 mkw. powierzchni biurowej).
Magdalena Reńska, Dyrektor Trójmiejskiego Oddziału, Jones Lang LaSalle, podsumowuje: „Trójmiejski rynek biurowy był do niedawna zdominowany przez deweloperów działających lokalnie. W ostatnim czasie obserwujemy jednak zainteresowanie aglomeracją ze strony ogólnopolskich i międzynarodowych firm deweloperskich takich jak Hines, Multi Development czy Echo Investment. Rosnąca aktywność dotyczy również najemców, uważnie analizujących ofertę biurową Trójmiasta i jego atrakcyjny rynek pracy. Do końca 2011 roku większość transakcji najmu stanowiły procesy relokacji, ostatnio jednak trend ten zaczął być uzupełniany nowymi wejściami globalnych graczy. Szczególną rolę pełni przy tym sektor nowoczesnych usług dla biznesu, którego przedstawiciele zaczynają stanowić kluczową grupę najemców w regionie”.
Aktualnie w Trójmieście powstaje około 80 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego aż 73 000 mkw. w Gdańsku. W całym 2012 roku podaż nowoczesnej powierzchni biurowej zwiększy się w regionie o 56 000 mkw., a kolejne 52 000 mkw. trafi na rynek w 2013 roku.
Dla biur, wskaźnik pustostanów w istniejących zasobach biurowych wyniósł w II kw. 9,1%, co odpowiada ponad 33 000 mkw.
„Takie parametry potwierdzają mocną pozycję najemców w Trójmieście, którzy mogą wybierać wśród bardzo interesujących projektów biurowych. Możliwość wyboru kreuje korzystne warunki rozwoju dla firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu oraz jest czynnikiem zachęcającym do rozważenia Trójmiasta jako lokalizacji przez kolejnych najemców z tej branży. Obiekty nowoczesne, uważnie zaplanowane na etapie projektu i wyróżniające się doskonałą lokalizacją oraz parametrami technicznymi, będą cieszyć się nieustającym zainteresowaniem najemców” – wyjaśnia Magdalena Reńska.
Rynek handlowy – wysoka siła nabywcza napędza rozwój
Łączna powierzchnia najmu 486 000 mkw. w centrach handlowych, daje Trójmiastu pozycję trzeciego największego pod tym względem rynku w Polsce (po aglomeracji Warszawy i Katowic). Z kolei wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową w aglomeracji wynosi obecnie 486 mkw. na 1 000 mieszkańców, ustępując jedynie parametrom notowanym we Wrocławiu oraz Poznaniu. Czynnikiem silnie wpływającym na rozwój tego sektora jest relatywnie wysoka siła nabywcza czyli średnio 7 073 Euro na mieszkańca w skali roku, wyższa o 23% od średniej krajowej. Współczynnik powierzchni niewynajętej w centrach handlowych na terenie Trójmiasta, w I poł. 2012 r. wyniósł prawie 5%, między innymi w rezultacie oddania do użytku Galerii Szperk.
Obecnie w budowie znajduje się tylko jeden obiekt – nowa część Centrum Wzgórze, realizowanego przez Mayland Real Estate (kolejne 45 500 mkw. powierzchni i 210 sklepów). Znaczącym projektem planowanym w Trójmieście jest Forum Radunia, które będzie realizowane jako joint venture Miasta Gdańska i Multi Development. Poza częścią handlową, w skład projektu wejdą biura, muzeum oraz część rozrywkowa. Forum Radunia, z planowaną częścią handlową o powierzchni 52 500 mkw. będzie największym centrum w Gdańsku.
„W dłuższej perspektywie możliwa jest realizacja kilku kolejnych projektów handlowych takich jak rozbudowa Galerii Bałtyckiej o dodatkowe 15 000 mkw. powierzchni najmu, rozbudowa gdańskiego Auchan czy budowa nowego hipermarketu w Gdyni. Warto również wspomnieć o prowadzonych przez władze Gdańska poszukiwaniach inwestora dla kluczowego terenu Wyspy Spichrzów, a także o realizowanych obecnie inwestycjach w poprawę infrastruktury, które w przyszłości mogą zwiększyć dostępność już istniejących obiektów oraz stworzyć nowe, potencjalne lokalizacje dla handlu wielkopowierzchniowego” – informuje Patricia Lannoije.
Rynek magazynowy – potencjał do zagospodarowania
Pod względem istniejącej podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej, Trójmiasto w dalszym ciągu należy do najmniejszych rynków w Polsce. Całkowita powierzchnia zlokalizowanych w tym regionie obiektów klasy A to 164 000 mkw., co stanowi zaledwie 2% rynku w kraju. W całym I półroczu w Trójmieście oddano do użytku 36 000 mkw., a na jego koniec w budowie pozostawało 5 200 mkw. powierzchni magazynowej. Dla porównania, w bardzo aktywnym pod tym względem regionie Śląska wartości te kształtowały się odpowiednio na poziomie 38 000 i 67 000 mkw.
Wśród deweloperów realizujących inwestycje na trójmiejskim rynku magazynowym należy wymienić takie firmy jak Goodman (działka w sąsiedztwie Głębokowodnego Terminalu Kontenerowego – DCT, o potencjale 500 000 mkw.) i SEGRO (rozpoczęcie budowy terminalu przeładunkowego o powierzchni 5 200 mkw. dla DB Schenker). W II kw. oddano zaś do użytku 23 000 mkw. powierzchni w 7R Logistic Park Gdańsk oraz 6 000 mkw. w Panattoni Park Gdańsk.
Zwiększona aktywność deweloperów i inwestycje spekulacyjne spowodowały, że wskaźnik dostępnej powierzchni wzrósł z 3,3% w I kw. 2012 r. do aż 12,6% w II kw. 2012 r. Stawki czynszu w Trójmieście pozostają od pewnego czasu na stabilnym poziomie - czynsze efektywne wahają się między 2,80 a 3,30 Euro/mkw./miesiąc.
Do największych transakcji najmu w Trójmieście zawartych w ostatnim czasie należały oprócz DB Schenker: umowa Vector Global Logistics z Prologisem (6 000 mkw.), najem przez Rohlig Suus Logistics w Prologis Park Gdańsk (4 600 mkw.) oraz LPP Tex w 7R Logistic Gdańsk (2 800 mkw.).
„Trójmiasto to bardzo perspektywiczny rynek magazynowy, co wynika bezpośrednio z, nadal niewykorzystanego, logistycznego potencjału aglomeracji. Gdańsk i Gdynia, należą do czołówki największych portów morskich w Polsce, a autostrada A1 pozwoli w dużym stopniu usprawnić transport w kierunku Bałtyku. Barierą w dynamicznym rozwoju jest jeszcze brak odcinka Toruń – Stryków. Kiedy zostanie on oddany do użytku, Trójmiasto zyska wreszcie autostradowe połączenie z Polską Centralną i stolicą. Warto wspomnieć, że deweloperzy działający na terenie aglomeracji są świadomi tego, że obecne zasoby magazynowe w Trójmieście są niewystarczające, a zarazem przygotowani do uruchomienia nowych inwestycji, gdy tylko pojawi się taka potrzeba ze strony najemców. Z kolei, infrastruktura portowa i autostrada przyciągają również uwagę potencjalnych najemców, zwłaszcza operatorów logistycznych, dla których bliskość portów ma kluczowe znaczenie” – podsumowuje Patricia Lannoije”.