Lokal na własny biznes – kupić czy wynająć?

Choć wielu przedsiębiorców wynajmuje lokale biurowe bądź usługowe, to jednak mało kto zdaje sobie sprawę, że w perspektywie długofalowej jest to mało opłacalne. Przy obecnych warunkach na rynku kredytów, miesięczna rata potrafi być znacznie niższa od kosztu najmu. Jak zatem sprawnie przeprowadzić zakup lokalu usługowego i zaoszczędzić?

Oczywiście najwygodniej byłoby zakupić taki lokal za gotówkę ale nie zawsze jest to możliwe. Decydując się na finansowanie zewnętrzne, mamy do wyboru kilka możliwości. Pierwszą z nich jest kredyt inwestycyjny, którego zabezpieczeniem jest nabywany lokal. Kredyt można uzyskać albo na zasadzie oceny obecnych dochodów lub też dla nowej spółki SPV, której celem będzie uzyskiwanie przychodów z najmu nabywanych lokali. Kolejnym wariantem jest kredyt obrotowy bez zabezpieczenia rzeczowego. W takim przypadku zabezpieczeniem jest albo weksel podpisany przez firmę albo poręczenie z Banku Gospodarstwa Krajowego. Ostatnią, a jednocześnie nieco mniej popularną formą finansowania jest leasing nieruchomości. Mniejsza popularność wynika głównie z faktu, że firmy leasingowe chętniej finansują transakcję zakupu większych nieruchomości, np. całych budynków, niż pojedynczych lokali. Mamy dwa rodzaje leasingów: operacyjny i finansowy. Ten pierwszy pozwala uzyskać korzyść z wpisania całości kosztów transakcji w koszty podatkowe, ale klient nie jest właścicielem obiektu, a więc nie wpisuje sobie amortyzacji w koszty. Druga forma leasingu jest zbliżona do oferty kredytowej, ale może go być łatwiej uzyskać ze względu na mniejsze ograniczenia jakim podlega działalność firm leasingowych w stosunku do banku. Tu zachodzi możliwość odpisów amortyzacyjnych.

Każdy kto decyduje się na zakup lokalu finansowanego ze źródeł zewnętrznych musi spełnić kilka formalności. – Standardowo klient, który chce zakupić lokal usługowy musi posiadać 20 proc. wkładu własnego oraz zdolności kredytową, o której indywidualnie decyduje bank. W przypadku klientów zainteresowanych nieruchomościami z naszej oferty, po stronie klienta leży dostarczenie nam niezbędnych dokumentów finansowych, a my dopełniamy już reszty formalności związanych z pozyskaniem środków na zakup nieruchomości. Cała procedura trwa około miesiąca czasu – mówi Grzegorz Dąbrowski, doradca kredytowy w Monday Development. – Oczywiście istnieje możliwość pozyskania dodatkowego finansowania i banki bardzo często same oferują taką pomoc. Mowa tu o poręczeniu z Banku Gospodarstwa Krajowego, celem zmniejszenia wymaganego wkładu własnego. Tak jest np. w przypadku biur znajdujących się w budynku Quadro Office, gdzie można uzyskać poręczenie, które pozwala nabyć lokal usługowy bez angażowania własnych środków – dodaje Grzegorz Dąbrowski. Takie poręczenie nie wiąże się dla klienta z dodatkowymi procedurami, choć musi on pokryć koszty związane z jego przyznaniem.

Niestety wciąż niewiele osób fatyguje się by przekalkulować co im się bardziej opłaca – zakup czy wynajem? Suma korzyści związanych z zakupem lokalu zależy tak naprawdę od tego przez ile lat nieruchomość będzie kredytowana. Część klientów chce spłacić kredyt jak najszybciej, innym zależy na jak najniższej racie, która w tym przypadku jest alternatywą w stosunku do czynszu najmu. – W przypadku Quadro Office chcieliśmy pokazać klientom wymierne korzyści jakie idą za zakupem lokalu w naszej inwestycji. Stąd pomysł na kalkulator finansowy na stronie biurowca. To proste i bezpieczne narzędzie, które pokazuje ile oszczędzamy kupując lokal biurowy. Niekiedy oszczędności sięgają nawet 20 proc. w skali miesiąca. Dodatkowo gdy od raty kredytu odejmiemy część spłacającą kapitał, który pozostaje w wartości samego lokalu, okazuje się, że tak naprawdę kosztem zakupu są jedynie odsetki – mówi Iwona Chmielewska z Monday Development. – W przypadku lokalu o powierzchni ponad 60 mkw. odsetki od kredytu wynoszą ok. 2 500 zł netto miesięcznie. Wynajmowanie takiego biura za kwotę wyższą niż 2 500 zł netto za miesiąc po prostu się nie opłaca – dodaje. Do sumy korzyści związanych z zakupem lokalu należy doliczyć również te podatkowe w postaci odliczania amortyzacji lokalu. Ponadto zakup lokalu biurowego jest też formą lokowania kapitału. Zamiast płacić za wynajem, spłacamy kredyt za własne biuro, które w dalszej perspektywie można także sprzedać lub wynająć. Wynajmując lokal pieniądze wydawane są bezpowrotnie. W przypadku Quadro Office nie należy zapominać również o prestiżu. Choć nie jest on wymierny finansowo, to lokalizacja biura w ścisłym centrum miasta, w tak eksponowanym miejscu, niewątpliwie wpływa na prestiż w oczach klientów.

Każdą inwestycję w nieruchomości powinna poprzedzić analiza korzyści, które można osiągnąć. Patrząc jednak w perspektywie długofalowej zakup nieruchomości zawsze będzie korzystniejszy niż jej najem. Uwzględniając nawet wszystkie koszty kredytu finalnie będziemy właścicielami biura, a nabyty majątek powiększy aktywa firmy.