Raport dotyczący rynku powierzchni biurowych w miastach regionalnych w Polsce

Około 715 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej pozostawało w budowie na koniec minionego roku na ośmiu największych rynkach w kraju, wskazuje w swoim raporcie firma doradcza BNP Paribas Real Estate Poland.

Łącznie na ośmiu najbardziej znaczących rynkach biurowych w regionach podaż nowoczesnej powierzchni biurowej przekroczyła granicę 6 mln mkw. W ostatnim roku udało się na nich podpisać umowy na wynajem na łącznie blisko 600 tys. mkw. powierzchni. Najbardziej pracowity okazał się ostatni kwartał na który złożyły się kontrakty na łącznie 215 tys. mkw. biur. Autorzy raportu podkreślają, że w 2021 roku w strukturze popytu dominowały nowe umowy (47 proc.), potem odnowienia umów najmu (43 proc.) i ekspansje (10%). Nieco inaczej sytuacja przedstawiała się w samym IV kwartale, gdzie udział odnowień kontraktów – wynoszący 48 proc. – okazał się wyższy niż nowo podpisanych umów (41 proc.).

Regionalnym liderem ponownie okazał się Kraków, w którym znajduje się największa podaż nowoczesnej powierzchni (ponad 1,6 mln mkw.) i który wzbudził największe zainteresowanie najemców, odpowiadając za 26 proc. całkowitego popytu z 2021 roku. Drugim największym ośrodkiem biurowym jest Wrocław z istniejącą powierzchnią biurową przekraczającą 1,25 mln mkw. Na trzecim miejscu jest rynek trójmiejski, którego motorem napędowym w 2021 roku okazały się IT & usługi oraz obsługa biznesu, w sumie odpowiedzialne za blisko 60 proc. popytu brutto, który w całym 2021 roku wyniósł roku 108 tys. mkw.

Z raportu BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że na koniec 2021 roku na najemców czekało nieco ponad 850 tys. mkw. powierzchni, gotowej do przyjęcia nowych najemców od zaraz. Stopa pustostanów na koniec grudnia 2021 roku wyniosła 14,1 proc. i była wyższa o 1,4 p.p. niż rok wcześniej. W porównaniu do przedostatniego kwartału 2021 roku wskaźnik pustostanów również zanotował wzrost o 0,6 p.p. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że w minionym roku najłatwiej było znaleźć wolne biuro we Wrocławiu, gdzie współczynnik pustostanów wyniósł 16,7 proc. Na drugim końcu skali znalazł się Szczecin, gdzie w zasobach – najmniejszych spośród analizowanych miast regionalnych - znalazło się tylko 5,3 proc. wolnej powierzchni.

W 2021 roku biurowe rynki regionalne urosły o ponad 225 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. Najbardziej, bo o ponad 73 tys. mkw., powiększyły się zasoby Trójmiasta. Drugi na podium był Kraków (60 tys. mkw.), a trzeci, ze znaczącą różnicą do czołówki, Poznań (37,5 tys. mkw.). Z raportu wynika, że ostatni kwartał był dość pracowity i skutkował oddaniem do użytku łącznie ponad 79 tys. mkw. nowy biur w siedmiu obiektach. Wśród nich zdecydowanie największym okazał się gdyński kompleks 3T Office Park.

– 2021 rok w znacznej mierze był rokiem prolongat. Z sześciu największych podpisanych umów, pięć było przedłużeniem dotychczasowych kontraktów, a jedna umową przednajmu. Widzimy, że pomimo deklaracji firm i pracowników odnośnie chęci powrotu do biurek, wielu najemców nadal bardzo ostrożnie podchodzi do tematu. Biuro tymczasem okazuje się tu kluczowym czynnikiem w kontekście rozwoju, tworzenia nowych miejsc pracy czy podejmowania strategicznych decyzji związanych z różnymi modelami pracy, uwzględniającymi pracę zdalną czy hybrydową – podkreśla Michał Karolkiewicz, Konsultant, z działu Wynajmu powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate.

Największą transakcję w 2021 roku zawarto w kompleksie Green Horizon w Łodzi. Było nią odnowienie umowy najemcy reprezentującego sektor IT & Usługi, który przedłużył umowę na ponad 24 tys. mkw. powierzchni. Następną w kolejce było przedłużenie umowy z ekspansją przez firmę Rockwell Automation (19,5 tys. mkw.) w biurowcu A4 Business Park III w Katowicach, a trzecią w kolejności odnowienie umowy przez poufnego najemcę z sektora finansowego (17,4 tys. mkw.) w kompleksie Business Garden Poznań. Autorzy raportu zwracają uwagę, że w 2021 roku najemcy, pracownicy, zarządcy, deweloperzy i przede wszystkim same biura dość sprawnie dostosowały się do hybrydowego modelu pracy. Efektem są na nowo przemyślane i zaaranżowane przestrzenie, które w każdym momencie efektywnie wspierają pracowników i zespoły w wykonywaniu różnych zadań.

– Kryzys zdrowotny i niepewność dotycząca dalszego rozwoju pandemii, ale także zmiany w stylach pracy, większa mobilność, rozwój technologii i wzrost znaczenia ekonomii współdzielenia dały dobry grunt do rozwoju różnych form elastycznych rozwiązań biurowych. Ostatni rok pokazał, że przy biurkach w przestrzeniach flex pracuje się nie tylko w stolicy, ale coraz chętniej także w miastach regionalnych – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, Head Business Intelligence Hub, BNP Paribas Real Estate Poland.

Z analizy BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że w najbliższych kwartałach istotnym kryterium wyboru biura, obok lokalizacji i parametrów komercyjnych, będą rozwiązania odpowiadające na potrzeby zrównoważonego rozwoju i ESG. Będzie to szczególnie istotne w przypadku starszych budynków w kolejnych już cyklach najmu. Chcąc wypełnić obowiązujące standardy będą wymagać one zmian i niezbędnych nakładów inwestycyjnych.