Rynek biurowy: Nowe umowy stanowią ponad 60% podpisanych umów w Warszawie

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska "Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie" w pierwszym kwartale 2023 roku w stolicy nie oddano do użytku żadnego nowego budynku biurowego. Jednocześnie odnotowano spadek aktywności najemców, a współczynnik pustostanów utrzymał się na niezmiennym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem. Deweloperzy jednak rozpoczynają i planują realizację kolejnych inwestycji biurowych w stolicy.

Na koniec pierwszego kwartału 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie pozostały na niezmienionym poziomie – 6,26 mln mkw. Miniony kwartał był pierwszym od ponad 15 lat (od II kw. 2005 r.), w którym deweloperzy nie dostarczyli na warszawskim rynku żadnego nowego projektu biurowego, co związane jest ze spadkiem aktywności deweloperskiej począwszy od drugiego kwartału 2020 roku. Na koniec pierwszego kwartału 2023 roku w budowie pozostawało ponad 200 000 mkw., czyli prawie czterokrotnie mniej niż w rekordowych latach 2017-2019, kiedy to corocznie budowano prawie 800 000 mkw. Nowa podaż powierzchni biurowej w całym 2023 roku może wynieść ok. 80 000 mkw., z czego prawie 15 000 mkw. wróci na rynek w wyniku modernizacji biurowca Saski Crescent.

– Kolejne lata upłyną pod znakiem coraz częstszych gruntownych modernizacji, zmiany funkcji istniejących obiektów, a także budowy nowocześniejszych budynków w miejscu starszych biurowców. U podstaw tego trendu leżą między innymi zmieniające się oczekiwania najemców co do standardu powierzchni biurowej – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska. – Dodatkowym czynnikiem są regulacje wprowadzane przez Unię Europejską w zakresie efektywności energetycznej budynków i alternatywnych źródeł energii, które oprócz pozytywnego wpływu na środowisko naturalne umożliwiają obniżenie kosztów operacyjnych, w tym opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez najemców.

Jakub Zazula

W pierwszych trzech miesiącach 2023 roku popyt brutto na warszawskim rynku biurowym wyniósł prawie 159 000 mkw., co stanowi spadek o ponad 40% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2022 roku i o 37% w stosunku do czwartego kwartału. W analizowanym okresie żadna z podpisanych umów najmu nie przekroczyła 10 000 mkw.

– Mniejsza aktywność najemców może wynikać m.in. z malejącej dostępności powierzchni biurowej spełniającej wymagania najemców, szczególnie jeśli chodzi o oferowane nowoczesne rozwiązania technologiczne czy też z zakresu ESG w budynku – mówi Anna Szymańska, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska. – Największym zainteresowaniem najemców w pierwszym kwartale nadal cieszyły się lokalizacje centralne, na które przypadło 55% całkowitego zarejestrowanego popytu (87 400 mkw.). Z kolei w strefach pozacentralnych podpisano umowy najmu na łącznie 71 500 mkw.

W strukturze popytu największy udział miały nowe umowy (63%). Na pozostałe 37% złożyły się renegocjacje i odnowienia umów (25%), ekspansje i transakcje na potrzeby własne (po 5%) oraz przednajmy (2%). Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w ubiegłym kwartale były firmy z sektora usług dla biznesu (19,5%), produkcyjnego (9,5%) oraz finansowego (9,3%).

Jakub Zazula

Na koniec marca 2023 roku współczynnik pustostanów w Warszawie utrzymał się na stabilnym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem (11,6%), ale zmniejszył się o 0,6 pp. w ujęciu rok do roku. Co ciekawe, w biurowcach oddanych do użytkowania w ostatnich 5 latach dostępna powierzchnia wynosiła niewiele ponad 103 000 mkw., przekładając się na stopę pustostanów ok. 8,1% w tej grupie nieruchomości. Prawie 45 000 mkw. tej powierzchni znajdowało się w dwóch budynkach.

Nadal utrzymuje się presja na wzrost czynszów za najlepsze powierzchnie biurowe. Dotyczy to szczególnie lokalizacji oraz budynków, które w znacznym stopniu spełniają oczekiwania najemców w zakresie zgodności z celami ESG. Na koniec pierwszego kwartału 2023 roku miesięczne stawki czynszu w najlepszych biurowcach w centrum utrzymywały się w przedziale 22-26 euro za mkw., natomiast poza centrum wynosiły 14-16 euro za mkw.