Rynek biurowy w miastach regionalnych w Polsce w 2025 roku i prognozy na 2026

Jak wynika z najnowszego raportu największej polskiej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO pt. „Rynek biurowy w regionach 2025”, w 2025 roku popyt na powierzchnie biurowe w największych miastach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Szczecin i Lublin) osiągnął w 2025 roku poziom 770 tys. mkw., przy rekordowo niskiej nowej podaży wynoszącej zaledwie 20 tys. mkw.

• Całkowite zasoby rynku wynoszą 6,72 mln mkw., a średni wskaźnik pustostanów po raz pierwszy od kilku lat spadł do 16,9%

• Według analityków AXI IMMO regionalne rynki biurowe wchodzą w fazę dojrzewania, w której najemcy są bardziej świadomi, a decyzje podejmowane są na podstawie długoterminowych strategii

• Jednocześnie rośnie znaczenie jakości budynków, efektywności energetycznej i elastyczności aranżacji przestrzeni

Popyt na powierzchnie biurowe w miastach regionalnych w 2025 roku – kluczowe dane i największe transakcje

Jak pokazują dane z raportu pt. „Rynek biurowy w regionach 2025”, który dotyczy sytuacji na rynkach biurowych największych polskich miast poza Warszawą, Dział Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO wskazuje, że w 2025 roku popyt na powierzchnie biurowe w miastach regionalnych osiągnął 770 tys. mkw. Wzrósł w porównaniu z rokiem poprzednim o 8%. Z kolei popyt netto wyniósł 370 tys. mkw. wzrósł o 5% rok do roku i składał się z nowych umów najmu (38%), ekspansji (7%) oraz powierzchni przeznaczonej na użytek własny właściciela (3%).

Wśród największych transakcji w całym 2025 r. należy wskazać m.in. przedłużenie firmy Shell w kompleksie DOT Office w Krakowie powierzchni 22,9 tys. mkw., a Motorola Solutions ponownie wynajęła 17,1 tys. mkw. w kompleksie Green Office w Krakowie. Jedną z największych nowych transakcji był najem 8,6 tys. mkw. powierzchni przez firmę Warta w Grundmanna Office Park A w Katowicach.

Komentarz eksperta – Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO:

„W 2025 roku w Polsce firmy coraz częściej analizowały efektywność biur – optymalizowały metraże i poszukiwały lokalizacji, które zapewniają dobrą komunikację, dostęp do usług oraz możliwość elastycznego skalowania działalności. W wielu miastach w Polsce obserwowano również wzrost zainteresowania powierzchniami w budynkach o wyższym standardzie technicznym, co wpisuje się w szerszy trend modernizacji zasobów biurowych. Najemcy byli najbardziej aktywni w IV kwartale ubiegłego roku, który odpowiadał za 32% całorocznego wolumenu. W strukturze transakcji dominowały renegocjacje i przedłużenia – 52%.Największą aktywność odnotowano w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. Najsilniejsze sektory popytu to IT, usługi dla biznesu oraz produkcja.”

Gdzie w Polsce wybudowano nowe biurowce w 2025 roku poza Warszawą?

Ograniczona nowa podaż w 2025 roku powierzchni biurowych była konsekwencją zarówno wysokich kosztów finansowania, jak i ostrożności deweloperów, którzy wstrzymywali decyzje o rozpoczęciu budów do momentu poprawy wskaźników pustostanów.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w miastach regionalnych wynoszą obecnie 6,72 mln mkw. Nowa podaż natomiast osiągnęła rekordowo niski poziom – jedynie 20 tys. mkw. Jest to spadek o 83% w porównaniu z 2024 rokiem*. Największym nowym obiektem biurowym oddanym do użytku w referowanym okresie była Stella Office w Krakowie (9,9 tys. mkw.) wybudowana przez Grupę Zasada.

Inwestycje biurowe w budowie w miastach regionalnych w Polsce

W budowie pozostaje o 4% powierzchni więcej niż rok wcześniej, tj. 240 tys. mkw., głównie w Poznaniu i Krakowie. Tam realizowane są projekty zaplanowane do oddania w 2026 roku.*

Gdzie są dostępne do wynajęcia biura od zaraz w polskich miastach?

W wyniku niskiej aktywności deweloperów po raz pierwszy od kilku lat na regionalnych rynkach biurowych w Polsce odnotowano istotny spadek pustostanów – średni wskaźnik wyniósł 16,9% (-0,9 p.p. r/r)*. Najwyższe poziomy wolnej powierzchni występują w Katowicach, najniższe w Szczecinie.

Ile kosztuje wynajem biura?

Sytuacja nie miała jednak znaczenia w kontekście oczekiwanych stawek. Czynsze ofertowe w większości obiektów pozostały stabilne i mieszczą się w przedziale 8,00–18,50 EUR/mkw./m-c.

Komentarz eksperta – Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO

„Katowice i Wrocław pozostają miastami o najwyższych wskaźnikach pustostanów. Z kolei Szczecin i Lublin wyróżniają się najniższym poziomem wolnej powierzchni, co przekłada się na węższe przedziały czynszowe i większą stabilność stawek czynszów.”

Rynek regionalny biur – prognozy na najbliższą przyszłość

„W perspektywie kolejnych lat oczekiwane jest utrzymanie stabilnego poziomu popytu na rynkach regionalnych, przy jednoczesnej zmianie jego struktury sektorowej. Udział firm z sektora BPO/SSC może stopniowo maleć, natomiast większe znaczenie zyskają branże produkcyjne oraz konsumenckie. Taka dywersyfikacja źródeł popytu może pozytywnie wpłynąć na odporność rynków regionalnych na wahania koniunktury oraz sprzyjać bardziej równomiernemu rozłożeniu aktywności najemców pomiędzy poszczególne miasta. Jednocześnie ograniczona liczba nowych projektów deweloperskich oraz rosnące znaczenie elastycznych form najmu, takich jak biura serwisowane i coworkingi, będą w średnim terminie kształtować strukturę dostępnej oferty. Właściciele obiektów o wyższym poziomie pustostanów coraz częściej analizują alternatywne scenariusze wykorzystania nieruchomości, w tym konwersje na funkcje mieszkaniowe, akademickie lub medyczne, co może przyczynić się do dalszej selekcji jakościowej podaży na rynkach regionalnych.” - podkreśla Karolina Słysz, Head of Regional MarketsOffice Agency, AXI IMMO

W 2026 roku rynek biurowy w miastach regionalnych będzie funkcjonował w warunkach ograniczonej nowej podaży, co w połączeniu z rosnącym popytem może prowadzić do dalszego spadku pustostanów.

Struktura popytu na nowoczesne biura będzie w dużej mierze oparta na mniejszych i średnich najemcach, co jest kontynuacją trendu widocznego w 2025 roku, kiedy średnia nowa umowa najmu powierzchni biurowej wynosiła 700 mkw., a największą aktywność generowały renegocjacje i przedłużenia umów.

Fot. Jakub Zazula