Rynek biurowy we Wrocławiu: Rekordowy popyt i rosnąca luka podażowa

Wrocławskie biura w 2025 roku odnotowały historyczny rekord aktywności najemców, osiągając wolumen najmu na poziomie niemal 180 tys. m kw. Jak wynika z najnowszego raportu firmy doradczej Savills, mimo bezprecedensowego popytu, miasto boryka się z wysokim współczynnikiem pustostanów (19,9%) oraz niemal całkowitym wstrzymaniem nowej podaży, co prowadzi do wyraźnej polaryzacji stawek czynszowych.

Wrocławski rynek biurowy zamknął 2025 rok z całkowitymi zasobami wynoszącymi 1,33 mln m kw. Największą strefą pozostaje Centrum (36% udziału), a następnie strefy Zachodnia (33%) oraz Południowa (22%). Choć ubiegły rok nie przyniósł żadnych nowych budynków oddanych do użytkowania, popyt osiągnął najwyższy poziom w historii stolicy Dolnego Śląska – 179 600 m kw., co stanowi wzrost o 23% rok do roku. Szczególnie intensywny był czwarty kwartał, w którym podpisano umowy na 75,6 tys. m kw.

Struktura popytu wskazuje jednak na dużą ostrożność firm. Dominującą formą transakcji pozostały renegocjacje, które odpowiadały za 57% całkowitego wolumenu. Nowe umowy stanowiły 30%, a ekspansje 10%. Największą aktywność wykazały sektory usług biznesowych (23%), IT (17%) oraz produkcyjny (16%).

– Wrocławski rynek znajduje się w punkcie zwrotnym. Z jednej strony mamy rekordową aktywność najemców, z drugiej – niemal całkowite wyhamowanie nowych inwestycji, co w 2025 roku zaowocowało zerową nową podażą. Rekordowa skala renegocjacji potwierdza, że firmy koncentrują się obecnie na optymalizacji kosztów i efektywnym wykorzystaniu posiadanej przestrzeni, zamiast na ekspansji. Obserwujemy silną polaryzację: budynki o najwyższym standardzie w najlepszych lokalizacjach trzymają cenę i przyciągają najemców, podczas gdy starsze obiekty w gorszych lokalizacjach muszą coraz agresywniej walczyć o klienta stawkami czynszu. Ta luka jakościowa będzie się pogłębiać, dopóki na rynek nie trafią nowe projekty o wysokim standardzie – mówi Dorota Kościelniak, Director, Office Agency Wrocław, Savills.

– Sytuacja podażowa pozostaje trudna. Obecnie w budowie znajdują się tylko dwa projekty w strefie Południowej o łącznej powierzchni 20,4 tys. m kw. – Swobodna SPOT oraz The Park Wrocław 2. Oba z terminem oddania w 2026 roku. – Brak nowej podaży w 2027 roku i niepewność co do projektów planowanych na rok 2028 mogą wkrótce doprowadzić do deficytu nowoczesnej powierzchni klasy A – dodaje Dorota Kościelniak.

Mimo braku nowych budynków, wskaźnik pustostanów wzrósł do 19,9% (266,3 tys. m kw. powierzchni). Aż 80% wolnej przestrzeni znajduje się w starszych budynkach i kompleksach, co przy obecnym trendzie „flight to quality” (ucieczki do jakości) utrudnia ich szybką komercjalizację. Czynsze za najlepsze biura wzrosły do 17,00 EUR/m kw./miesiąc, podczas gdy w mniej atrakcyjnych lokalizacjach czynsze w projektach klasy A spadły do poziomu 13,50 EUR. Opłaty eksploatacyjne ustabilizowały się w przedziale 20,00–30,00 PLN/m

REKLAMA

PROGNOZY NA 2026 ROK:

• Dalsza dominacja renegocjacji i optymalizacji powierzchni

• Utrzymanie hybrydowego modelu pracy (najczęściej 4+1)

• Wzrost znaczenia budynków dostępnych „od zaraz”, ze względu na ograniczony pipeline projektów w budowie