Rynek magazynowy w Polsce w I kw. 2025 stabilny, selektywny i bardziej zachowawczy

Pierwszy kwartał 2025 r. pokazał, że polski rynek magazynowy nie potrzebuje rekordów, by utrzymać stabilną pozycję. Całkowita aktywność najemców wyniosła 1,1 mln. To wzrost o 16% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Firmy coraz częściej decydują się na przedłużenie umów, a deweloperzy nowoczesnych powierzchni logistycznych i produkcyjnych ograniczają nowe budowy (nowa podaż 680 tys. mkw.; -20% r/r), stawiając na jakość i dopasowanie do potrzeb najemców. Po okresie spowolnienia inwestorzy wracają do gry (202 mln EUR; +47% r/r) – ostrożnie, ale z coraz większym apetytem.

Popyt

W Polsce w 1 kw. 2025 r. aż 56% całego popytu na rynku magazynowym stanowiły przedłużenia umów

W pierwszych trzech miesiącach 2025 roku na polskim rynku przemysłowym i logistycznym zawarto umowy najmu (popyt brutto) na ponad 1,1 mln mkw. powierzchni magazynowej. Aż 56% całego popytu na rynku magazynowym stanowiły przedłużenia umów. Dynamika wzrostu wolumenu przedłużeń była najwyższa w historii rynku i wyniosła 73%.

– „Odwrócenie dotychczasowego trendu, polegającego na dominacji nowych umów najmu nad przedłużeniami,wyraźnie pokazuje zmianę podejścia firm do planowania operacyjnego.” – podkreśla Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO

Z kolei popyt netto uwzględniający wyłącznie nowe umowy i ekspansje wyniósł 485 tys. mkw. i był niższy o 19% w ujęciu rok do roku.

Najpopularniejsze rynki dla najemców

W całkowitym wolumenie najmu najwięcej powierzchni magazynowej wynajęto w woj. mazowieckim (267 tys. mkw.), śląskim (228 tys. mkw.) i łódzkim (152 tys. mkw.).

Analitycy AXI IMMO wskazują, że wśród największych transakcji znalazły się m.in. nowa umowa firmy z branży 3PL na 67800 mkw. podpisana w 7R Park Gdańsk III, przedłużenie 50300 mkw. przez najemcę z sektora handlowego w P3 Łódź II oraz przedłużenie umowy najmu na powierzchnię logistyczną 38400 mkw. przez firmę reprezentującą sektor e-commerce w Accolade Funds Park Szczecin I.

Ile za wynajem?

Średnie stawki czynszu za wynajem nowoczesnej powierzchni magazynowej na polskim rynku magazynowym w I kw. 2025 r. utrzymały się w przedziale od 3,6 do 5,5 EUR/mkw. Są to stawki za wynajem powierzchni w inwestycjach typu big-box w pozamiejskich lokalizacjach logistycznych. Jednocześnie poziom stawek efektywnych jest niższy średnio o 20-25%.

Komentarz eksperta

Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, komentuje:

„Odwrócenie dotychczasowego trendu, polegającego na dominacji nowych umów najmu nad przedłużeniami, wyraźnie pokazuje zmianę podejścia firm do planowania operacyjnego. Najemcy działają dziś ostrożniej – nie wycofują się z rynku, ale z rezerwą podchodzą do relokacji. W aktualnych warunkach gospodarczych, charakteryzujących się podwyższoną niepewnością m.in. w kontekście kosztów czy dostępności pracowników, przedłużenie umowy w sprawdzonej lokalizacji staje się racjonalnym i bezpiecznym wyborem. Dla wielu firm to sposób na zachowanie ciągłości operacyjnej bez ponoszenia dodatkowego ryzyka związanego z przenosinami czy adaptacją do nowej powierzchni.”

Podaż

Deweloperzy magazynowi są bardziej selektywni w wyborze lokalizacji nowych hal

Jak czytamy w raporcie Rynek magazynowy w Polsce w I kwartale 2025 r., całkowite zasoby magazynowe w Polsce przekroczyły 35,3 mln mkw. To wzrost o 8% rok do roku. Wynik ten czyni Polskę jednym z największych rynków logistycznych w Europie.

W I kw. 2025 r. oddano do użytku 680 tys. mkw. nowej powierzchni, to mniej o 20% w porównaniu rok do roku. Na podium znalazły się woj. dolnośląskie (319 tys. mkw.), następnie śląskie (118 tys. mkw.) i wielkopolskie (60 tys. mkw.).

Gdzie się buduje?

Analitycy AXI IMMO wskazują, że w budowie pozostaje 1,4 mln mkw., co stanowi aż 41% spadek w ujęciu rok do roku. Najwięcej realizowanych nowych hal znajduje się w woj. mazowieckim (368 tys. mkw.), śląskim (270 tys. mkw.) oraz łódzkim (253 tys. mkw.).

Dostępne powierzchnie magazynowe i produkcyjne od zaraz

Aktywność deweloperska w I kw. 2025 r. nieznacznie wpłynęła na wskaźnik pustostanów, który na koniec marca 2025 r. wyniósł 8,5% (+0,3 p.p. r/r). Wśród analizowanych rynków największe wskaźniki dostępności powierzchni odnotowano w woj. lubuskim (22,9%), świętokrzyskim (17,2%), dolnośląskim (11,6%) i łódzkim (9,9%).

Inwestycje

Inwestorzy wracają, choć ostrożnie

W pierwszym kwartale 2025 r. odnotowano wyraźne ożywienie na polskim rynku inwestycyjnym. Wartość transakcji w sektorze nieruchomości magazynowych, logistycznych i produkcyjnych osiągnęła poziom202 mln euro (+47% r/r), co odpowiadało za ok. 1/3 całkowitego wolumenu transakcji. Inwestorzy ponownie zaczynają postrzegać sektor przemysłowy i logistyczny jako stabilny i dający przewidywalne stopy zwrotu.

– „Pierwsze miesiące 2025 r. wskazują na kontynuację trendu,w którym przejęcia projektów między deweloperami stają się bardziej efektywną drogądo rozbudowy posiadanych portfeli niż decyzje o budowie nowych inwestycji.“ – mówi Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, AXI IMMO

Największe transakcje na rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych w I kw. 2025 r.

W I kw. 2025 r. dominowały transakcje pojedynczych projektów, przy czym w dalszej części roku oczekuje się zmiany tego trendu na zakupy portfelowe. Na liście największych transakcji znalazły się m.in.: zakup Panattoni Park Tricity South II przez Clarion, przejęcie P3 Park Grodzisk przez Prologis oraz sprzedaż Panattoni Park Tricity East V do południowoafrykańskiego funduszu Fortress REIT.

Komentarz eksperta

Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, AXI IMMO komentuje:

„Pierwsze miesiące 2025 r. wskazują na kontynuację trendu, w którym przejęcia projektów między deweloperami stają się bardziej efektywną drogą do rozbudowy posiadanych portfeli niż decyzje o budowie nowych inwestycji. To strategiczne podejście, szczególnie w warunkach ograniczonej aktywności finansowej i wydłużonych procesów decyzyjnych. Najaktywniejsi pozostają inwestorzy z Europy Zachodniej i regionu CEE, natomiast kapitał azjatycki wciąż zachowuje ostrożność, obserwując, jak rynek magazynowy radzi sobie w zmiennym otoczeniu makroekonomicznym“.

Podsumowanie

– „Obserwujemy rynek, który nie traci tempa,ale staje się coraz bardziej selektywny, świadomyi oparty na długofalowych decyzjach biznesowych.” – mówi Renata Osiecka, Partnerka Zarządzająca, AXI IMMO.

Renata Osiecka, Partnerka Zarządzająca, AXI IMMO podsumowuje:

„Rynek magazynowy w Polsce pozostaje stabilny i odporny, choć wyraźnie widać większą ostrożność po stronie najemców. W obliczu niepewności makroekonomicznej, zwłaszcza dotyczącej ceł, kosztów produkcji i zmian w międzynarodowym handlu, firmy częściej decydują się na przedłużenie dotychczasowych umów zamiast ekspansji. To naturalna konsekwencja rosnącej potrzeby przewidywalności i elastyczności operacyjnej. W odpowiedzi deweloperzy ograniczają liczbę nowych inwestycji, jednocześnie stawiając na jakość zarówno pod względem technologicznym, jak i ekologicznym. Obserwujemy rynek, który nie traci tempa, ale staje się coraz bardziej selektywny, świadomy i oparty na długofalowych decyzjach biznesowych.”