Rynek nieruchomości biurowych w Polsce wraca do trendu wzrostowego

Rosnący wolumen transakcji na warszawskich rynku nieruchomości biurowych, powrót inwestorów spoza regionu Europy Środkowo-Wschodniej oraz wzrost wynajętych powierzchni sygnalizują wyraźne ożywienie na polskim rynku, twierdzą eksperci Baker McKenzie. Szybszy powrót do trendów wzrostowych hamują nadal wysokie koszty finansowania.

Zdaniem ekspertów kancelarii Baker McKenzie polski rynek nieruchomości biurowych wychodzi ze spowolnienia obronną ręką. O jego dobrej kondycji świadczy stały napływ nowych najemców, rosnąca wartość czynszów, utrzymujący się na poziomie około 10 proc. odsetek pustostanów w Warszawie oraz brak aktywów zagrożonych (tzw. distressed assets).

– Inwestorzy, deweloperzy oraz instytucje finansujące zachowują ostrożność, ale napływające z rynku wyraźne sygnały ożywienia sugerują odwrócenie trendów i wejście w etap wzrostowy – mówi Weronika Guerquin-Koryzma, partner kierująca praktyką nieruchomości w warszawskim biurze Baker McKenzie. – Statystykom rynkowym daleko jeszcze do rekordowych wyników z ostatnich dwóch lat przed wybuchem pandemii. Są jednak powody do optymizmu.

Według analiz JLL, w pierwszej połowie 2024 roku na warszawskim rynku biurowym zawarto 22 transakcje sprzedaży o wartości 800 mln euro. W analogicznym okresie 2023 roku wartość tego typu transakcji wyniosła 200 mln euro. Transakcje na rynku biurowym odpowiadały za niemal połowę inwestycji na całym rynku nieruchomości komercyjnych, których wartość ogółem wyniosła niemal 1,7 mld euro, co oznacza wzrost o 91 proc w porównaniu do 2023 roku. Zarówno na rynku biurowym, jak i powierzchni handlowych liczba transakcji w pierwszej połowie 2024 roku była większa niż w całym roku 2023. Druga połowa roku również przyniosła znaczące wydarzenia, takie jak największa w tym roku transakcja na rynku biurowym w Europie, czyli sprzedaż budynku Warsaw Unit na rzecz szwedzkiej spółki nieruchomościowej za kwotę 280 mln euro.

– Najem powierzchni biurowych rośnie, mimo iż powrót do pracy stacjonarnej odbywa się powoli. Wszystko wskazuje na to, że praca hybrydowa pozostanie z nami na stałe – dodaje Weronika Guerquin-Koryzma. – Ostatnie dwa lata pokazały, jak elastycznie potrafimy reagować na zmieniające się uwarunkowania zewnętrzne. Co ważniejsze nowe rozwiązania utrwalają się i przyczyniają do zwiększenia atrakcyjności rynku.

Eksperci Baker McKenzie zwracają uwagę szczególnie na rozwój konceptu flex w odpowiedzi na ograniczanie powierzchni biur przez firmy, zamianę funkcji budynków z komercyjnej na mieszkaniową, dynamiczny rozwój akademików, odnawianie i poprawianie parametrów ESG starszych obiektów biurowych. Inwestycje w starsze budynki wymagające modernizacji cieszą się szczególnym zainteresowaniem funduszy ze Skandynawii, Czech i krajów bałtyckich.

– Inwestorzy z Europy Północnej i Środkowo-Wschodniej zostaną z nami na dłużej. Jednocześnie dostrzegamy powrót inwestorów z Europy Zachodniej i Azji – mówi Weronika Guerquin-Koryzma. – Wiele podmiotów upatruje okazji w rosnącej popularności wśród najemców biur spełniających rygorystyczne kryteria środowiskowe.

Utrzymujący się wysoki koszt finansowania jest obecnie głównym czynnikiem negatywnie wpływającym na poziom inwestycji w sektorze nieruchomości komercyjnych. W dłuższym terminie negatywnie na rynek mogą wpływać również rosnące koszty eksploatacji biur, a także ograniczony zasób atrakcyjnych inwestycyjnie działek.

Zdaniem ekspertów Baker McKenzie sytuacja powinna ulec poprawie w przyszłym roku wraz z oczekiwanym luzowaniem polityki monetarnej w Polsce i Europie. Duże nadzieje uczestnicy rynku wiążą także z zapowiadanymi pracami nad legislacją wprowadzającą REIT-y, czyli fundusze inwestujące w najem nieruchomości. W dłuższym terminie pozwoli to zwiększyć udział polskich inwestorów, także indywidualnych, w segmencie nieruchomości komercyjnych. Obecnie rynek ten jest w znacznej mierze zdominowany przez inwestorów zagranicznych.

Nieco wolniej niż w stolicy powrót do trendów wzrostowych przebiega na rynkach regionalnych. Powierzchnie biurowe we wszystkich największych miastach w regionach łącznie są tylko nieznacznie większe niż w stolicy, znalezienie najemcy okazuje się jednak trudniejsze, a odsetek pustostanów większy. Jednak również na tych rynkach w 2024 roku zwiększyła się aktywność inwestorów po okresie zastoju. Znaczące transakcje na powierzchnie biurowe w pierwszej połowie 2024 roku zawarto między innymi w Trójmieście. Natomiast w listopadzie estoński fundusz inwestycyjny Summus Capital podpisał umowę nabycia biurowca React w Łodzi od Echo Investment.

Fot. Jakub Zazula