Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce przed nowymi wyzwaniami w 2023 roku

Firma doradcza Savills wstępnie podsumowała 2022 rok i nakreśliła prognozy najważniejszych trendów na kolejne miesiące dla rynku nieruchomości komercyjnych. Z analiz ekspertów wyłania się obraz rynku, który zmaga się z niepewnością i rosnącymi cenami, ale w dalszym ciągu oparty jest na silnych fundamentach, które pozwalają z optymizmem patrzeć w przyszłość.

Jak podają eksperci Savills, wojna w Ukrainie wpłynęła na ograniczenia w dostawach materiałów i zmniejszoną dostępnością pracowników na budowach, co pogłębiło dotychczasowe wyzwania związane z postępującą inflacją i wzrostem cen energii. Po fali spowolnienia wywołanej pandemią COVID-19, rynek nieruchomości komercyjnych w 2022 roku po raz kolejny musiał mierzyć się z czynnikami, które warunkują sentyment inwestorów.

– W konsekwencji wojny w Ukrainie inwestorzy spoza naszego regionu oraz ci, którzy charakteryzują się awersją do ryzyka znów przybrali postawę wyczekującą, co przełożyło się na mniejszą liczbę transakcji i wolumen inwestycyjny na poziomie zbliżonym do zeszłorocznego, ale niższym niż prognozowano na początku roku – komentuje Tomasz Buras, CEO Savills w Polsce.

Według Savills, przed inwestorami oportunistycznymi oraz deweloperami posiadającymi własne finansowanie otwiera się perspektywa okazyjnych zakupów i możliwość zabezpieczenia atrakcyjnych gruntów bądź przebudowy istniejących obiektów z możliwą zmiany ich funkcji. Wobec starzejących się zasobów powierzchni komercyjnej w najlepszych lokalizacjach oraz postępującej ewolucji potrzeb użytkowników budynków, właściciele nieruchomości coraz częściej będą stali przed dylematem dostosowania swoich aktywów do nowej rzeczywistości lub zmiany ich funkcji, by móc optymalnie wykorzystać grunt i zapewnić najkorzystniejszy zwrot z inwestycji. W efekcie przeprowadzanych analiz optymalnego wykorzystania nieruchomości może wzrosnąć liczba planowanych projektów o funkcjach mieszanych (mixed-use), logistyki ostatniej mili oraz inwestycji mieszkaniowych w miejscu starszych obiektów biurowych i handlowych.

W 2022 roku nastąpił też niespotykany dotąd wzrost czynszów na rynku mieszkaniowym, który był ściśle powiązany ze wzrostem kosztów kredytów hipotecznych oraz nowelizacją Rekomendacji S. Odwrót od modelu własnościowego, w połączeniu z rosnącymi czynszami, stanowią zachętę do wejścia do Polski dla kolejnych funduszy z sektora PRS.

Savills prognozuje, że w perspektywie kolejnych 24 miesięcy może się to przełożyć na podwojenie zasobów mieszkań na wynajem instytucjonalny w Polsce. Sytuacja na rynku mieszkaniowym może być też kolejnym bodźcem do rozwoju rynku prywatnych akademików za które, w opinii Savills, już niedługo coraz częściej trzeba będzie płacić w euro, co pomoże inwestorom pozyskiwać finansowanie na takie projekty.

Pomimo pierwszej od dwóch lat jesieni w której nie wprowadzono obostrzeń związanych z przeciwdziałaniem COVID-19, frekwencja w biurowcach nie powróciła do poziomu sprzed pandemii. Na rynku biurowym obserwowaliśmy wieszczoną od dłuższego czasu lukę podażową. Zgodnie z danymi Savills, w 2022 r. w Warszawie oddano do użytkowania około 256 000 mkw. nowej powierzchni biurowej, czyli o 1/5 mniej, niż w ubiegłym roku.

Nowa podaż w 2023 r. będzie historycznie najniższa i wyniesie niespełna 60 000 mkw. W zapełnieniu luki pomóc mogą oferty podnajmu, których wobec nowych wyzwań rynkowych znowu zaczęło przybywać.

2022 rok, według wstępnych szacunków Savills, przyniesie rekordową podaż na rynku powierzchni magazynowych na poziomie 5 mln m kw. nowej powierzchni. Niepewność związana z przyszłością gospodarki nie spowodowała spadku zainteresowania najemców powierzchniami logistycznymi. Czynniki też przełożyły się za to na wzrost stóp kapitalizacji oraz trudności w obszarze finansowania nowych inwestycji. Podwyżka czynszów po kilku latach stabilizacji oraz perspektywa ich dalszego wzrostu w ocenie Savills powinna przyczynić się jednak do podtrzymania atrakcyjności sektora w oczach inwestorów w dłuższej perspektywie.

– W oczekiwaniu na odwrócenie koniunktury, optymizmem nastraja fakt, że trudniejsze warunki rynkowe nie spowodowały odwrotu od polityki ESG, która nadal pozostaje jednym z priorytetów dla liderów rynku nieruchomości komercyjnych – dodaje Tomasz Buras, CEO Savills w Polsce.

Rosnące koszty eksploatacyjne mające coraz większy udział w całkowitych kosztach najmu biura i denominacja umów najmu w walucie euro sprawiają, że w wyniku corocznej indeksacji, nawet firmy, które nie muszą jeszcze podpisywać nowych umów po wyższych stawkach czynszu, odczują wpływ inflacji. Wobec widma rosnących kosztów i kryzysu energetycznego, w 2023 roku najemcy będą poszukiwali sposobów na oszczędności.

Właściciele nieruchomości będą natomiast bardziej skłonni do inwestowania w efektywność energetyczną budynków m.in. poprzez instalację nowocześniejszych i wydajniejszych urządzeń oraz wdrażanie polityk związanych z ESG, a działania te przyczynią się do znacznego ograniczenia zużycia energii. Dla firm produkcyjnych, charakteryzujących się największym zapotrzebowaniem energetycznym, niezależność energetyczna budynku i własne odnawialne źródła energii stanowić będą jeden z kluczowych kryteriów doboru nieruchomości.

W 2023 roku rozpoczną się przygotowania do raportowania zgodnie z Dyrektywą CSRD, która nałoży na firmy nowe obowiązki związane z raportowaniem danych niefinansowych. Oprócz raportowania danych związanych z ochroną środowiska nałoży ona obowiązek przekazywania danych związanych z aspektem społecznym. Oznacza to, że aspekt ten nie będzie już mógł zostać pomięty przez przedsiębiorstwa planujące swoje długoterminowe strategie dotyczące nieruchomości. W ocenie Savills, obserwować będziemy również coraz ściślejszą współpracę między właścicielami i najemcami, w ramach tzw. zielonych umów najmu. Ich celem będzie wypracowanie rozwiązań pozwalających osiągnąć założenia strategii ESG poprzez poprawę zarządzania środowiskowego, obniżenie kosztów użytkowania oraz wsparcie w efektywnym zbieraniu danych niezbędnych do raportowania niefinansowego.