Rynek powierzchni magazynowych w Polsce pod lupą

Skumulowany poziom popytu na rynku magazynowym w pierwszych dwóch kwartałach zanotował 10-procentowy wzrost r/r i był zdominowany przez renegocjacje dotychczasowych umów najmu – wynika z danych Cushman & Wakefield. Jednocześnie poziom zasobów magazynowych na koniec czerwca wyniósł ponad 36 mln mkw., co oznacza, że podaż tego typu obiektów podwoiła się w ciągu zaledwie sześciu lat. Aktywność deweloperska spadła jednak o 26 proc. w stosunku do analogicznego okresu w roku 2024, co oznacza, że sektor wszedł w okres stabilizacji.

Popyt: aktywność najemców zdominowana przez renegocjacje

– W pierwszym półroczu 2025 roku skumulowany popyt na nowoczesne powierzchnie przemysłowe osiągnął poziom blisko 3 mln mkw., co oznacza wzrost o 10 proc. rok do roku oraz ponad 4 proc. powyżej średniej dla analogicznego okresu z lat 2020-2024 – komentuje Anita Mikusek, Senior Research Consultant, Cushman & Wakefield.

Struktura popytu pozostaje zdominowana przez renegocjacje, które odpowiadają za 54 proc. wolumenu transakcji najmu. Choć ich udział nieznacznie spadł kwartał do kwartału (z 56 proc. w I kw. do 53 proc. w II kw.), trend ten wpisuje się w obserwowaną w latach 2023-2024 tendencję wzrostu udziału odnowień – z około 30 proc. do 40 proc..

– Na rynku obserwujemy wysoką liczbę zapytań o powierzchnie przemysłowe, jednak struktura popytu z dominacją renegocjacji sugeruje, że znaczna część tych zapytań nadal pełni funkcję benchmarkową, służącą optymalizacji warunków najmu w istniejących lokalizacjach. W efekcie trudno jednoznacznie ocenić, czy wzrost aktywności przełoży się na realny wzrost popytu netto lub rozwój nowych inwestycji. Jednocześnie rosnące znaczenie nearshoringu i inwestycji infrastrukturalnych daje podstawy do oczekiwań na odbicie w drugiej połowie roku. Co prawda wskaźnik PMI, obrazujący kondycję sektora przemysłowego, spadł z majowego poziomu 47,1 do 44,8 w czerwcu, co sygnalizuje pogorszenie warunków gospodarczych oraz przejściowe spowolnienie aktywności w sektorze aktywności, jednak bieżące i planowane inwestycje w infrastrukturę energetyczną i cyfrową powinny dodatkowo wspierać popyt na powierzchnie magazynowe i przemysłowe – dodaje Anita Mikusek, Senior Research Consultant, Cushman & Wakefield.

Wolumen nowych umów i ekspansji wyniósł ponad 1,3 mln mkw., z czego ponad 860 000 mkw. przypadło na drugi kwartał.

Podaż: umiarkowane odbicie aktywności budowlanej

– W drugim kwartale 2025 roku deweloperzy ukończyli realizację ok. 470 000 mkw. nowej powierzchni magazynowej, co oznacza, że całkowita powierzchnia magazynowa w Polsce osiągnęła poziom ponad 36 mln mkw. W ciągu zaledwie sześciu lat rynek podwoił się z nawiązką, co pokazuje imponujące tempo rozwoju sektora logistycznego w Polsce. Gdyby wszystkie obiekty przemysłowo-logistyczne ustawić obok siebie, zajęłyby obszar równy 7 proc. powierzchni Warszawy, 11 proc. Krakowa lub 12 proc. Wrocławia – tłumaczy Anita Mikusek, Cushman & Wakefield.

Największe zasoby zgromadzone są w trzech województwach: mazowieckim (ok. 7,20 mln mkw.), śląskim (6,1 mln mkw.) oraz dolnośląskim (5,3 mln mkw.).

– Od kwietnia do czerwca rozpoczęto realizację blisko 660 000 mkw. nowych inwestycji przemysłowych – ponad dwukrotnie więcej niż w okresie styczeń-marzec. Tym samym na zakończenie pierwszego półrocza 2025 roku wolumen powierzchni w budowie wyniósł ok. 1,5 mln mkw., co oznacza lekkie odbicie względem pierwszego kwartału. Jednocześnie aktywność deweloperska wciąż wpisuje się w obserwowany trend spadkowy i wynosi o 26 proc. mniej r/r. Udział inwestycji spekulacyjnych utrzymał się na poziomie 41 proc., co przekłada się na 603 000 mkw. powierzchni dostępnej do wynajęcia, wskazując na umiarkowany optymizm deweloperów wobec przyszłego popytu – dodaje Anita Mikusek.

Region Mazowsza pozostaje liderem pod względem aktywności deweloperskiej – odpowiada za 32 proc. krajowego wolumenu powierzchni w budowie. Wysoką aktywność wykazują również województwa śląskie (14 proc.) oraz łódzkie i pomorskie, które w drugim kwartale zrównały się pod względem wolumenu inwestycji – po 12 proc. udziału, co przekłada się na około 172 000 mkw. powierzchni magazynowej w realizacji w każdym z tych regionów.

W obecnym otoczeniu rynkowym rozpoczęcie projektów jest coraz częściej uzależnione od wcześniejszego zabezpieczenia najmu – poprzez zwiększenie poziomu wynajętej powierzchni w istniejących obiektach lub zawarcie umów typu pre-lease. Inwestycje realizowane w pełni spekulacyjnie należą do rzadkości i koncentrują się głównie na wybranych subrynkach typu „core”, charakteryzujących się niskim poziomem pustostanów.

Pustostany: rynek chłonie nową podaż, ale nierównomiernie

W drugim kwartale 2025 roku dostępna powierzchnia magazynowa w Polsce zmniejszyła się do 2,95 mln mkw., co przełożyło się na spadek wskaźnika pustostanów do poziomu 8,2 proc.. Oznacza to poprawę o 0,3 pkt proc. względem poprzedniego kwartału oraz o 0,16 pkt proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2024 roku.

Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w województwach lubuskim (18,4 proc.), świętokrzyskim (17,2 proc.) oraz pomorskim (10,7 proc.). Z kolei najniższy w regionach o ograniczonej podaży – podlaskim (0 proc.), warmińsko-mazurskim (0 proc.) oraz opolskim (1,7 proc.).

Malejący udział inwestycji realizowanych w sposób spekulacyjny powinien ograniczać dalszy wzrost pustostanów, stabilizując rynek i wspierając jego równowagę w kolejnych kwartałach.

Czynsze: rynek w równowadze, ale presja nie znika

W drugim kwartale 2025 roku poziom czynszów pozostał stabilny – rynek nie odnotował istotnych zmian, choć w wybranych lokalizacjach możliwe były niewielkie korekty w dół. Czynsze bazowe dla magazynów typu big-box utrzymały się w przedziale 3,60-5,75 EUR/m², natomiast dla projektów typu SBU/City Logistics wynosiły 4,00-8,25 EUR/m².

– Prognozy na kolejne miesiące wskazują na kontynuację stabilizacji – zarówno pod względem poziomu czynszów, jak i aktywności najemców. Rynek pozostaje zrównoważony, a presja na korekty cenowe ograniczona do wybranych lokalizacji o podwyższonym poziomie pustostanów – podsumowuje Anita Mikusek, Cushman & Wakefield.