Rynek PRS w Polsce rośnie w siłę

O ile główne sektory nieruchomości komercyjnych nie mogą uznać tego roku za relatywnie udany, to rozpychający się przez ostatnie lata PRS już przeciwnie. Nowa podaż w 2023 roku już jest wyższa od ubiegłorocznej, a deweloperzy jeszcze nie oddali do użytku wszystkich projektów.

Od początku 2023 roku ukończono 17 projektów w sektorze najmu instytucjonalnego, a dzięki temu na polski rynek trafiło prawie 4 400 lokali. Blisko 80% nowej podaży znajduje się w lokalizacjach poza ścisłym centrum miast. Trzy największe ukończone projekty to: Nowa Przędzalnia w Łodzi (oferująca 674 mieszkania), R4R Aleja Wilanowska w Warszawie (407 lokali) oraz R4R Aleja Jaworska we Wrocławiu (ok. 400 lokali).

– Już po trzech kwartałach roku wiemy, że oddana do użytku nowa podaż jest większa od rekordowego wyniku uzyskanego w całym 2022 roku. Deweloperzy nie powiedzieli jeszcze ostatniego słowa, ponieważ z naszych szacunków wynika, że do końca roku rynek zasili nieco ponad 2 000 mieszkań na wynajem. Jeżeli tak będzie, roczna podaż osiągnie wynik blisko dwukrotnie wyższy niż w roku poprzednim – wyjaśnia Agnieszka Mazurek, młodszy konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Na koniec września w budowie zidentyfikowanych było blisko 11 200 mieszkań, z czego 21% ma zostać dostarczonych na rynek do końca 2023 roku.

– Obserwując sytuację w głównych miastach, na szczególną uwagę zwraca Wrocław, który rozwija się pod kątem zasobów PRS w najszybszym tempie. W ciągu minionych 3 kwartałów, na rynek zostało dostarczonych 6 razy więcej lokali niż w analogicznym okresie w 2022 roku – dodaje Agnieszka Mazurek.

Obecna koniunktura gospodarcza i zmiana nastawienia nowego pokolenia do wieloletnich zobowiązań stwarzają kolejne możliwości dla dalszej ekspansji tego rynku w Polsce.

– Czy będziemy podążać śladem naszych zachodnich sąsiadów, gdzie zdecydowanie więcej osób wynajmuje niż kupuje mieszkania, jeszcze nie wiemy, ale trend, który jest głosem młodego pokolenia może wskazywać na ten kierunek. Warto jednocześnie dodać, że ograniczona podaż na rynku mieszkaniowym oraz wysokie stopy procentowe, mające swoje odzwierciedlenie w cenie, niejako narzucają decyzje o wynajmie, a nie zakupie. Popyt na nieruchomości na wynajem jest dodatkowo stymulowany przez dostępność lokalizacji atrakcyjnych dla młodych, pracujących ludzi, co prowadzi do preferowania wynajmu nad kupnem – komentuje Sylwia Jankowska, investment broker w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank.

Wysokie koszty finansowania nowych inwestycji i stale rosnące wydatki związane z budową zróżnicowały poziom czynszów w sektorze PRS, który wyjaśnia Agnieszka Mazurek – „wysoka nowa podaż w Warszawie, tym samym wysoki współczynnik pustostanów oraz duże zainteresowanie programem rządowym dofinansowującym kredyty, osłabiające popyt na projekty PRS, wpłynęły na spadek czynszów o średnio 6% od początku 2023 roku. Z kolei, odnosząc się do rynków regionalnych, tamtejsze czynsze wzrosły średnio o 15% w porównaniu do stycznia 2023.”

Na polskim rynku PRS działają obecnie zarówno polscy, jak i zagraniczni operatorzy z dużym międzynarodowym doświadczeniem w branży. Na koniec trzeciego kwartału 2023 r. największy udział w istniejących zasobach miało Echo Investment (27%), z ponad 4 100 mieszkaniami w 14 projektach dostępnych na platformie Resi4Rent. Innymi znaczącymi inwestorami byli TAG Immobilien z platformą Vantage Rent (ok. 2 200 lokali) oraz Fundusz Mieszkań na Wynajem (ponad 2 000 mieszkań w 19 projektach).

Wysoki popyt znajduje odzwierciedlenie w zainteresowaniu nowych inwestorów. Swój pierwszy projekt w sektorze PRS rozpoczęła w Poznaniu firma Vastint Poland.

– Wysoka nowa podaż dostarczona na rynek w pierwszej połowie roku spowodowała wzrost współczynnika pustostanów do poziomu 7,3%. Jednak w trzecim kwartale 2023 roku duże zainteresowanie najmem wpłynęło na spadek wskaźnika pustostanów w ramach sektora o 2,4 pp. Na koniec września uśredniony dla Polski wynik to 4,8% przy czym najniższy wskaźnik pustostanów odnotowano w Poznaniu (0,5%), a najwyższy w Warszawie (8,5%). Sektor ten charakteryzuje się szybkim tempem komercjalizacji. W wielu przypadkach większość mieszkań została wynajęta jeszcze przed ukończeniem projektu – dodaje Sylwia Jankowska.