Sieci handlowe i sektor e-commerce napędzają popyt na rynku magazynowym w Polsce

W pierwszym półroczu całkowity popyt brutto na rynku magazynowym w Polsce wyniósł 2,6 miliona mkw. – to trzeci najlepszy wynik dla pierwszej połowy roku, zaraz po rekordowych latach 2021 i 2022. Pomimo widocznego odbicia po stronie wynajmu, wskaźnik pustostanów w Polsce urósł szósty kwartał z rzędu, osiągając w czerwcu 2024 r. 8,1 proc.

W drugim kwartale wyhamowała jednak spekulacyjna aktywność budowlana (poniżej jednego miliona mkw.), co pozwala przypuszczać, że wskaźnik pustostanów wkrótce zacznie spadać.

Podczas, gdy niepewność geopolityczna i powolne ożywienie gospodarcze nadal wpływają na uczestników rynku, prognozy wskazują perspektywy wzrostu dla kluczowych rynków i sektorów.

– Według Oxford Economics, Polska ma wyprzedzić wyniki innych europejskich gospodarek, a wzrost PKB przyspieszy z 2,5 proc. w 2024 r. do 3,9 proc. w 2025 r. Prognozowana dynamika dla strefy euro jest bardziej zrównoważona, jednak wciąż znacząca – PKB ma wzrosnąć o 0,8 proc. w 2024 r. i 1,7 proc. w 2025 r. Wraz z hamowaniem wzrostu cen, należy spodziewać się obniżek stóp, co otworzy drogę do stabilizacji i większej przewidywalności. Warto jednak pamiętać, że cykl na rynku nieruchomości pozostaje opóźniony względem całej gospodarki i efekty mogą być widoczne dopiero po pewnym czasie – mówi Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy

– Popyt brutto na poziomie ponad 2,6 miliona mkw. był trzecim najlepszym wynikiem w pierwszym półroczu, ustępując jedynie rekordom z lat 2021 i 2022. Co więcej, wynik ten przewyższał rezultaty analogicznego okresu ubiegłego roku o około 35 proc.. Warto jednak zauważyć, że do tej pory w 2024 roku rynek był w dużej mierze napędzany przez przedłużenia istniejących umów najmu, które stanowiły około 40 proc. całkowitego wolumenu transakcji. W efekcie, nowy popyt był umiarkowany, choć wciąż o 16 proc. wyższy niż w roku poprzednim – dodaje Maciej Kotowski

– Nowy popyt obserwowany w analizowanym okresie był w dużej mierze zdominowany przez sieci handlowe, które odpowiadały za 45 proc. wynajętej powierzchni. Wyniki te były dodatkowo wzmocnione przez stopniowy powrót aktywności sektora e-commerce, w ramach którego w pierwszym półroczu wynajęto w sumie około 100 000 mkw.. Dynamika firm logistycznych i produkcyjnych przejawiała się natomiast głównie w formie odnowień istniejących umów. Operatorzy logistyczni przedłużyli umowy na prawie 500 000 mkw., co stanowiło 48 proc. całkowitego wolumenu renegocjacji. Kontynuacja najmów to dobra wiadomość dla rynku. Z jednej strony świadczy o stabilnym biznesie ich użytkowników, a z drugiej o dobrym stanie starszych obiektów – mówi Tomasz Mika, Head of Industrial Agency.

Chociaż rynki Wielkiej Piątki pozostają najbardziej aktywne, na wysokie wyniki w pierwszym półroczu wpłynęły także pozostałe regiony Polski. Odpowiadały one w tym okresie za prawie 25 proc. całkowitego nowego popytu, w porównaniu z zaledwie 10 proc. w samym pierwszym kwartale. Na mapie wyróżniły się rynki regionalne Kujaw i Lublina, gdzie łącznie podpisano umowy na ponad 200 000 mkw.. Niemniej, tzw. Wielka Piątka odpowiadała za aż 1,2 miliona mkw. nowego popytu w Polsce odnotowanego w pierwszej połowie 2024 r. Na czele były Warszawa i Górny Śląsk, z prawie 300 000 mkw. wynajętymi na każdym z wymienionych rynków.

W pierwszej połowie 2024 r. zawarto 12 transakcji o łącznej wartości około 300 milionów euro. Znaczącą część tego wolumenu stanowiła sprzedaż Panattoni Park Poznań XI do EQT Exeter za ponad 90 milionów euro. Kupiona nieruchomość to w pełni skomercjalizowany kompleks dwóch budynków, których najemcami są DHL Supply Chain i Arvato. Drugą największą transakcją była sprzedaż spółce Hillwood dwóch parków o łącznej powierzchni 82 000 mkw., zlokalizowanych około 15 km od centrum Warszawy (Warsaw West Parks). Równie istotną transakcją było przeniesienie własności MDC2 Park Kraków South (90,000 mkw.) na rzecz otwartego funduszu inwestycyjnego Generali Real Estate Logistics Fund.

– W I połowie 2024 r. wśród aktywnych inwestorów nadal przeważały strategie oportunistyczne, value-add oraz core+. Średnia wielkość zawieranych transakcji oscylowała wokół 25 milionów euro, co świadczyło o ograniczonym popycie kapitału na zwiększanie ekspozycji na naszym rynku. Z uwagi na brak ewidencji transakcyjnej w segmencie najlepszych obiektów magazynowych ich wycena w dużej mierze opierała się na sentymencie rynkowym i wskaźniku eksperckim. W drugiej połowie roku spodziewamy się poprawy ewidencji zamkniętych transakcji typu prime. Niemniej jednak na koniec czerwca 2024 r. stopy kapitalizacji dla najlepiej wycenianych magazynów typu multi-let (5-letnia średnia najmu) szacowane były na poziomie 6,75 proc. w regionach oraz 6.50 proc. dla Warszawy – podsumowuje Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment.