Stabilizacja na rynku biurowym w największych polskich metropoliach: powracają renegocjacje kontraktów

Eksperci JLL, lidera doradztwa branży nieruchomości w Polsce, komentują dane za pierwszy kwartał 2023 roku na rynku biurowym w największych polskich metropoliach, wskazując na ustabilizowanie sytuacji. Wielu najemców koncentruje się na usystematyzowaniu pracy zdalnej oraz odpowiednim dostosowaniu biura do nowych potrzeb.

W pierwszym kwartale 2023 roku, łączna wartość inwestycji biurowych w Polsce wyniosła 115 mln euro, co stanowiło najniższy poziom transakcji w pierwszym kwartale od 2017 roku. Wszystkie obserwowane transakcje biurowe w 2023 roku dotyczyły nieruchomości warszawskich. Dodatkowo, eksperci JLL zwracają uwagę na fakt, że struktura kapitału zainwestowanego w tę klasę aktywów została zdominowana przez inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej.

Pierwszy kwartał 2023 roku na rynku biurowym w Polsce charakteryzował się wysokim udziałem renegocjacji umów najmu, stabilnym poziomem pustostanów oraz dalszym wzrostem czynszów w wybranych lokalizacjach.

Firmy wciąż zmagają się z wyzwaniami związanymi z dostosowaniem biur do pracy hybrydowej oraz z efektywnym wykorzystaniem zajmowanej powierzchni. Adaptacja przestrzeni biurowej to często działania planowane w perspektywie średnioterminowej, w związku z czym wielu najemców decyduje się na przedłużenie obecnych umów, ze względu na większą elastyczność i możliwość redukcji zajmowanej powierzchni.

JLL

Renegocjacje umów znów na fali

W pierwszym kwartale 2023 roku aż 44% transakcji na ośmiu głównych rynkach biurowych w Polsce stanowiły odnowienia bieżących kontraktów. Wyjątkowo wysoki odsetek renegocjacji odnotowano w Trójmieście, gdzie sięgnął on aż 68%. W związku z wprowadzeniem pracy zdalnej i rosnącymi kosztami aranżacji nowych powierzchni biurowych, duża część najemców decyduje się na pozostanie w obecnych lokalizacjach. Renegocjacja umów daje większą elastyczność pod względem długości najmu oraz możliwości dostosowania zajmowanej powierzchni do bieżących potrzeb. Przewiduje się, że ten trend utrzyma się w kolejnych kwartałach ze względu na brak istotnych zmian w warunkach rynkowych i otoczeniu makroekonomicznym.

– Usystematyzowanie pracy zdalnej oraz dostosowanie biura – zarówno pod względem wielkości, jak i użyteczności zajmowanej powierzchni – pozostaje największym wyzwaniem dla firm. Wielu najemców już wprowadziło rozwiązania hybrydowe, jednak adaptacja portfolio biurowego to często działania w perspektywie średnioterminowej – komentuje Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL Polska.

Jakość powierzchni biurowej kluczowa dla najemców

Najemcy przy podejmowaniu decyzji o wynajmie powierzchni biurowej zwracają szczególną uwagę na jakość oferowanej powierzchni. W pierwszym kwartale około 46% powierzchni wynajęto w biurowcach w wieku do pięciu lat. Jak podają eksperci JLL, w pierwszym kwartale 2023 r., nowoczesne zasoby biurowe na głównych rynkach regionalnych w Polsce wzrosły o 68 100 mkw. Najwięcej nowej powierzchni ukończono w Krakowie (42 600 mkw.) i Wrocławiu (20 900 mkw.).

Obecnie w budowie znajduje się ponad 0,5 mln mkw., z czego 260 000 mkw. trafi na rynek do końca 2023 r. Kolejny, 2024 r., przyniesie znaczący spadek nowej podaży, co wynika z ograniczonej aktywności deweloperskiej w 2022 r.

– W I kwartale 2023 r. całkowity popyt na powierzchnie biurową w głównych rynkach regionalnych w Polsce wyniósł 175 000 mkw., zbliżając się do poziomu sprzed pandemii. Jednak struktura popytu, z wysokim udziałem renegocjacji, wskazuje na wciąż trwającą fazę dużej niepewności na rynku – dodaje Mateusz Polkowski.

Największymi transakcjami odnotowanymi w I kw. były renegocjacje umów, takie jak 10 100 mkw dla Sii w Olivia Prime w Trójmieście, czy 4 600 mkw dla UPS w Bema Plaza we Wrocławiu. Na rynku pojawili się również nowi inwestorzy, w tym amerykańska firma Alorica, która otworzy centrum outsourcingowe w Łodzi.

Podaż a współczynnik pustostanów

Pod koniec pierwszego kwartału współczynnik pustostanów na głównych polskich rynkach regionalnych wyniósł 15,9%. Oferta powierzchni na podnajem utrzymuje się na stabilnym poziomie.

Najwyższy poziom pustostanów został odnotowany w Łodzi (20,5%), Krakowie (17,4%), Wrocławiu (17,3%) i Katowicach (17,1%). Wraz z dostarczeniem na rynek nowych projektów, wskaźnik pustostanów będzie wykazywał tendencję wzrostową w kolejnych kwartałach 2023 r. Zmiana trendu nastąpi dopiero w 2024 r. w związku ze znacząco niższym poziomem nowej podaży oraz poprawiającą się sytuacją gospodarczą.