Starzejące się zasoby biurowe i ograniczona aktywność deweloperów w regionach

Stabilizacja wskaźnika pustostanów oraz ograniczona aktywność deweloperska wpływają na obecny kształt rynku – takie wnioski płyną z raportu „At a Glance – Rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych w II kwartale 2024 roku” przygotowanego przez BNP Paribas Real Estate Poland.

Zasoby biurowe w regionie powiększone o pięć nowych obiektów

Na koniec czerwca 2024 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) wyniosły ponad 6,73 mln m kw. W II kwartale 2024 roku pozwolenie na użytkowanie dostało pięć nowych projektów biurowych o łącznej powierzchni 30 tys. m kw.

Zasoby powierzchni biurowej w regionach powiększyły się o B10 we Wrocławiu (14 tys. m kw., Vastint), Willa Leona Rappaporta w Łodzi (7,7 tys. m kw., Bodex), Silk w Trójmieście (5,5 tys. m kw., LPP), Sky Garden w Szczecinie (1,8 tys. m kw., Idea Invest) oraz Roko Office Point w Krakowie (1,4 tys. m kw., Roko).

– Spadek aktywności deweloperskiej na regionalnym rynku biurowym, podobnie zresztą jak w stolicy, ma wiele przyczyn. Są to m.in. ograniczona dostępność gruntów, wyższe stopy procentowe i koszty finansowania, a także praca hybrydowa wpływająca na zmniejszenie wynajmowanej powierzchni przez część najemców – tłumaczy Ewa Nicewicz, Starsza Konsultantka, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Co więcej, deweloperzy realizując projekty inwestycyjne, już na etapie planowania inwestycji silnie uzależniają je od pozyskania kluczowych najemców.

Umiarkowany popyt na biura

Całkowity wolumen transakcji najmu w II kwartale 2024 roku wyniósł prawie 146 tys. m kw., co oznacza wzrost o 4% w porównaniu do poprzedniego kwartału, ale spadek o 13% w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym. Największe zainteresowanie nowymi powierzchniami odnotowano w Krakowie (49 tys. m kw.), Trójmieście (32 tys. m kw.) oraz Wrocławiu (24 tys. m kw.).

Eksperci BNP Paribas Real Easte Poland wskazują na trend zmniejszania wynajmowanej powierzchni biurowej przez najemców.

– Na rynkach regionalnych najemcy ostrożnie podchodzą do relokacji ze względu na wysokie koszty aranżacji, a upowszechnienie się pracy hybrydowej spowodowało redukcję powierzchni biurowej średnio o 25-30%. Średnia wielkość wynajętej powierzchni biurowej na rynkach regionalnych w 2024 roku to 950 m kw., podczas gdy w 2020 r. i 2021 r. było to ponad 1,7 tys. m kw. – dodaje Ewa Nicewicz.

W strukturze popytu dominowały odnowienia umów, które stanowiły 51% wszystkich transakcji, podczas gdy nowe kontrakty wyniosły 38%. Do największych transakcji najmu II kwartału 2024 należą odnowienia umów najmu powierzchni biurowej przez Aptiv Services Poland w Enterprise Park F w Krakowie (10 tys. m kw.), Takeda w Sterlinga Business Centre w Łodzi (5,7 tys. m kw.) oraz IBM BTO w Newton w Krakowie (5 tys. m kw.).

Pustostany są i nadal będą

Na koniec czerwca 2024 roku na ośmiu głównych rynkach regionalnych do dyspozycji najemców pozostaje ponad 1,190 mln m kw. wolnej powierzchni biurowej do wynajęcia od zaraz, co odpowiada współczynnikowi pustostanów na poziomie 17,7% (spadek o 0,1 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału, ale wzrost o 1,1 p.p. względem analogicznego okresu w 2023 roku). Wskaźnik ten w dalszym ciągu utrzymuje się na wysokim poziomie, przede wszystkim w Łodzi (23,3%), Katowicach (20,8%) i Krakowie (20,2%).

Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, dostępność powierzchni niewynajętej utrzyma się w kolejnych miesiącach, a pustostany będą wchłaniane przez rynek jeszcze przez kolejne 3-5 lat. Największy wpływ na wartość współczynnika pustostanów mają budynki starsze niż 10 lat, których powierzchnie niewynajęte stanowią ponad połowę istniejącego wakatu ogółem – większość tej powierzchni jest długotrwale niezajmowana.

Lokalizacja czy modernizacja?

Na ośmiu głównych rynkach regionalnych już 37% budynków jest starszych niż 10 lat. Z kolei tych najmłodszych, do 5 lat, jest prawie 30%. Zaletą kilkudziesięcioletnich budynków biurowych jest niewątpliwie ich atrakcyjna i dobrze skomunikowana lokalizacja, jednakże wraz z coraz większą dostępnością nowoczesnej, certyfikowanej powierzchni, która spełnia szereg wymagań z zakresu ESG, stare obiekty będą wymagać modernizacji ze względu na istniejące duże ryzyko, że bez tego typu inwestycji będą tracić najemców.

– Modernizacje mogłyby dać tym obiektom szansę, by pozostały atrakcyjne dla najemców i odpowiadały na ich dzisiejsze potrzeby. Dodatkowo proces ten w przypadku budynków komercyjnych jest konieczny, by osiągnąć cele zawarte w Zielonym Ładzie. Wszelkie działania czynione w tym kierunku to inwestycja w wartości ESG, jak i droga do ograniczenia opłat eksploatacyjnych – podkreśla Sara Romanowska, Konsultantka, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Tego typu inwestycje są ważne, gdyż jak pokazują dane, do końca czerwca 2024 najstarsze budynki biurowe w regionach posiadały ponad 40% powierzchni niewynajętej.