Tętniąca życiem Warszawa potrzebuje powrotu ulic handlowych

Empik w Cepelii, Decathlon City w International Business Center, Bulgari, Luca, Carhartt czy Le Szapo – czy umowy najmu podpisane w ostatnich miesiącach w Warszawie to zapowiedź odrodzenia stołecznych (i nie tylko) ulic handlowych? Wysokie nasycenie powierzchnią centrów handlowych i spadający poziom dostępnych w nich przestrzeni do wynajęcia, daje ku temu pewną nadzieję. Co więcej, jak zwracają uwagę eksperci międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, rynek handlowy w Polsce znajduje się teraz w bardzo interesującym momencie rozwoju, a wielu najemców jest coraz bardziej zainteresowanych większą dywersyfikacją portfela lokalizacji, w jakich działają. Pojawiają się nowe koncepty i formaty. To oznacza realną szansę na ponowny rozwój handlu przy ulicach.

Jak wynika z danych Cushman & Wakefield, średnie nasycenie powierzchnią centrów handlowych w Polsce wynosiło na koniec 2023 roku 272 mkw. na 1000 mieszkańców i było wyższe niż w Niemczech, Hiszpanii, Włoszech, na Węgrzech czy w Rumunii. Tak wysoki wskaźnik naturalnie studzi apetyt deweloperów na budowę kolejnych tego typu projektów, bo centra stanowią jedynie 18% realizowanej obecnie powierzchni handlowej. Niższej aktywności deweloperskiej w tym segmencie towarzyszy spadający poziom powierzchni niewynajętej. Według szacunków Cushman & Wakefield, wskaźnik pustostanów w centrach rósł co prawda od 2020 roku, aby w 2021 osiągnąć wartość 5,3%, jednak po tym, jak rynek odetchnął po pandemicznych zawirowaniach, poziom ten zaczął sukcesywnie spadać i na koniec 2023 roku osiągnął 3,5%.

– Statystyki dotyczące centrów wskazują zarówno na dużą dojrzałość polskiego rynku handlowego, jak i na niesłabnące zainteresowanie najemców tym formatem. Nie ma w tym nic dziwnego. Polacy lubią odwiedzać centra, doceniają ich różnorodność i chętnie robią tam zakupy – 33% polskich konsumentów zadeklarowało w jednym z ostatnich badań Cushman & Wakefield, że chodzi do nich przynajmniej raz w tygodniu, a około 60% odwiedza wybrane centrum ze względu na ofertę rozrywkową. Jednocześnie jednak wiele topowych marek coraz aktywniej poszukuje alternatywnych możliwości rozwoju swojego portfela, rozważając wejścia do parków handlowych, na osiedla mieszkaniowe, czy w końcu – otwarcie flagowych salonów przy ulicach handlowych. Taka strategia nie jest zagrożeniem dla kondycji centrów, w wręcz przeciwnie – wskazuje na dobrą kondycję rodzimego rynku handlowego – tłumaczy Michał Masztakowski, Head of Retail Agency Poland, Cushman & Wakefield.

Jak dodaje ekspert, wzrost zainteresowania alternatywnymi lokalizacjami handlowymi jest dość naturalnym etapem, do którego musiał w końcu dojrzeć polski rynek. Transformacja ustrojowa na początku lat 90. była kluczowym impulsem, który pobudził rozwój sektora handlowego w Polsce, ale jednocześnie przebiegł on zgoła inaczej niż w krajach Europy Zachodniej i USA.

– Zwróćmy uwagę, że w Polsce na początku lat 90. lwią część zapotrzebowania na powierzchnię handlową zagospodarowały powstające wtedy pierwsze centra handlowe, co spowodowane było nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomości, co z kolei przekładało się na brak dostępnej powierzchni dla dynamicznie rozwijającego się rynku handlowego. Z kolei w takich krajach, jak na przykład Wielka Brytania, Francja, Włochy galerie stanowiły dodatek do bogatej oferty tzw. high streets. Co więcej, na rynkach zachodnich nie były one budowane w centrach miast, a przynajmniej nie na taką skalę, jak u nas. Teraz, gdy dla niektórych najemców, np. marek modowych, sportowych czy convenience, możliwości rozwoju w ramach centrów zaczynają się wyczerpywać, wiele z nich zaczyna z większym zainteresowaniem spoglądać w stronę ulic – dodaje Michał Masztakowski.

Trend omnichannel sprzyja dywersyfikacji lokalizacji sklepów

We wrześniu ubiegłego roku Decathlon, kojarzony przede wszystkim z obecnością w centrach i parkach handlowych, ogłosił otwarcie całkiem nowego konceptu swojego sklepu w budynku International Business Center (IBC) przy stacji metra Politechnika. Marka od początku była zainteresowana lokalizacją przy ulicy handlowej, chcąc umożliwić klientom zrobienie szybkich zakupów w okolicy domu czy pracy. Z kolei w kwietniu tego roku Empik zapowiedział otwarcie swojego flagowego salonu w modernizowanym obecnie budynku Cepelii przy ul. Marszałkowskiej. W ten sposób ikoniczny dla warszawiaków obiekt odzyska niebawem swoją handlową funkcję. Obie te marki postawiły na budowanie pozytywnych doświadczeń zakupowych klientów poprzez płynne połączenie kanału offline z online – a to sprawia, że chcą budować dostęp do swoich salonów w zróżnicowanych lokalizacjach. Zgodnie z myślą „wszędzie blisko”.

– Czy te umowy najmu dowodzą, że konkurencja o najlepsze adresy przy polskich ulicach handlowych zaostrza się? Na pewno obserwujemy sukcesywny wzrost zainteresowania takimi lokalizacjami wśród szerokiego wachlarza marek. Coraz więcej najemców rozumie, że trendy i styl życia ciągle się zmieniają. Mieszkańcy aglomeracji coraz lepiej czują ideę miast 15-minutowych, chcą żyć bardziej ekologiczne, cenią swój czas i dlatego chcieliby robić zakupy w ulubionych sklepach przy tak zwanej okazji – podczas spaceru, wracając z domu do pracy, czy idąc na spotkanie z przyjaciółmi. Warto wykorzystać ten moment, zwłaszcza, że nadal wiele atrakcyjnych lokalizacji przy ulicach handlowych jest jeszcze w zasięgu ręki – komentuje Magdalena Gniazdowska, Leasing Manager, Retail Agency, Cushman & Wakefield.

Na zmianę percepcji ulic handlowych paradoksalnie mocno pracuje sektor biurowy. Jak wynika z raportu Cushman & Wakefield „Retail @ Office”, już 64% warszawskich biurowców oferuje przynajmniej jeden lokal usługowo-handlowy.

– Zasoby powierzchni usługowo-handlowej w biurowcach w Warszawie wyniosły na koniec 2023 roku 390 000 mkw. w 1400 punktach w ponad 360 lokalizacjach. Jeszcze w 2013 roku lokale tego typu posiadało 60% biurowców, a na koniec 2023 roku było to już 64%. To najlepiej pokazuje zmianę jakościową na rynku obiektów komercyjnych w Polsce i synergię funkcji handlowej z typowo biznesową. Dlaczego mówimy o tym w kontekście ulic handlowych? Aż 87% lokali handlowo-usługowych znajduje się na parterze, a biurowce zaczynają w ten sposób tworzyć naturalne przedłużenie handlu przy ulicach, mocniej wpisując się w tkankę miejską i przyciągając szersze grono gości. To dla właścicieli obiektów biurowych i retailerów strategia win-win – mówi Magdalena Gniazdowska.

Jak zwracają uwagę eksperci Cushman & Wakefield, najemcy decydujący się na otwarcie sklepu przy ulicy handlowej doceniają większą elastyczność operacyjną i brak kosztów wynikających z niestandardowych godzin otwarcia i niższe ogólne koszty prowadzenia sklepu. W tym ostatnim aspekcie kluczowe są stawki czynszów.

– Dla przykładu, czynsze za lokale w najlepszych biurowych lokalizacjach wynoszą dziś 50-60 euro/mkw., podczas gdy w centrach handlowych mówimy nawet o 150-170 euro. Oczywiście minusem handlu w biurowcach jest kwestia niższych obrotów w weekendy czy brak wielkopowierzchniowych propozycji. Jednak dogodna lokalizacja i profil klienta mogą rekompensować te niedogodności – tłumaczy Magdalena Gniazdowska.

Zdjęcie główne w artykule: UM Warszawa