Debata CBRE: ulice handlowe są potrzebne Warszawie

W siedzibie CBRE w warszawskim biurowcu Rondo 1 odbyła się debata poświęcona ulicom handlowym. Celem spotkania, które odbyło się z inicjatywy CBRE, było ustalenie/zdiagnozowanie przyczyn utrudniających rozwój ulic handlowych w Warszawie oraz zastanowienie się nad konstruktywnymi działaniami mogącymi przyczynić się do poprawy sytuacji oraz przyjęcie rekomendacji do dalszych działań. W dyskusji udział wzięli przedstawiciele Stowarzyszenia „Nowy Świat”: Andrzej Blikle, Witold Fizyta i Marcin Makulec, Patryk Zaremba z Forum Rozwoju Warszawy, Paweł Kołodziejski, Zastępca Dyrektora ds. Zarządzania Mieniem Komunalnym UM Warszawa oraz Tomasz Reich z portalu NowaWarszawa.pl. Środowisko inwestorów reprezentowali: Robert Mandżunowski z LHI sp. z o.o., Joanna Kowalska-Szymczak z Kulczyk Silverstein Properties, Mirosław Szydelski z AIG/Lincoln Polska, Paweł Kłosiński z Hochtief Development, Maciej Zajdel z IVG Poland, Mirosław Januszko z 6B47 Real Estate Investors, Karol Milczarski z Fenix Group. Gospodarzami spotkania były Joanna Mroczek, dyrektor marketingu oraz działu doradztwa i badań rynku w CBRE, Beata Kokeli, senior director działu powierzchni handlowych CBRE oraz Katarzyna Urbaszek, negocjator w dziale powierzchni handlowych.

Zagraniczne marki z roku na rok chętniej wchodzą na polski rynek

Wstępem do dyskusji była opracowana wspólnie przez działy powierzchni handlowych oraz doradztwa i badań rynku CBRE prezentacja poświęcona rynkowi handlowemu w Polsce oraz stanowi obecnemu i możliwościom rozwoju ulic handlowych w Warszawie. Jednym z głównych wniosków analizy, jest fakt, że mimo dużego nasycenia krajowego rynku powierzchni handlowych w Polsce zagraniczne marki przejawiają duże zainteresowanie polskim rynkiem retail. Świadczą o tym dane, które ukazują coroczny wzrost wchodzących do Polski zagranicznych brandów – w 2011 r. były to 24 marki, w 2012 r. 30, w 2013 r. 31 zagranicznych marek.

– „Zainteresowanie zagranicznych marek naszym rynkiem powierzchni handlowych mimo jego dużego nasycenia wynika z pozycji Polski, jako lidera rynku retail w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. W Polsce jest nadal miejsce dla nowych centrów handlowych, a jednocześnie niewyczerpanym jeszcze tematem są ulice handlowe, które mogą i powinny stanowić alternatywę, a zarazem uzupełnienie oferty centrów handlowych, tak jak dzieje się u naszych zachodnich sąsiadów. Zagraniczne brandy, bardziej niż polskie firmy, skłonne są chętniej inwestować w ulice handlowe, wynika to zapewne z ich doświadczeń na rynkach zachodnich” – mówi Joanna Mroczek, dyrektor marketingu oraz działu doradztwa i badań rynku w CBRE.

– „Rozwój ulic handlowych w Warszawie napotyka na szereg ograniczeń. Jednym z nich jest różnorodna struktura własności wynikająca z zaszłości historycznych. Aby sytuacja uległa poprawie, należy rozpocząć od rozwiązania tego problemu, a następnie przyjąć model zarządzania ulicami handlowymi przez profesjonalne firmy, tak jak to ma miejsce w miastach Europy Zachodniej” – stwierdziła Beata Kokeli, senior director działu powierzchni handlowych CBRE. – „Celem spotkania w gronie różnych podmiotów zainteresowanych rozwojem ulic handlowych powinno być wspólne zastanowienie się jak razem można przyczynić się likwidacji barier leżących u podstaw ich rozwoju” – dodała Beata Kokeli.

Reprywatyzacja i sprawdzone rozwiązania

Nieodzowność uchwalenia centralnej ustawy reprywatyzacyjnej, konieczność długofalowego planowania działań i ustalania celów przez władze Warszawy, intensywna współpraca Ratusza z inwestorami, stowarzyszeniami społecznymi i mieszkańcami, przywrócenie urzędu Naczelnego Architekta Miasta – to kluczowe wnioski płynące z debaty CBRE. Uczestnicy spotkania w siedzibie CBRE byli zgodni co do tego, że Warszawa nie może dłużej ponosić konsekwencji tzw. dekretu Bieruta samodzielnie finansując wypłatę odszkodowań, ponieważ stanowi to nadmierne obciążenie dla budżetu miasta oraz utrudnia jego dynamiczny rozwój. Poza koniecznością uchwalenia ustawy centralnej dla Warszawy, dyskutanci wskazali na nadmierne rozczłonkowanie procesu decyzyjnego w kwestii ochrony budynków zabytkowych oraz brak współpracy pomiędzy Ministerstwem Kultury i Dziedzictwa Narodowego oraz Wojewódzkim i Stołecznym Urzędem Ochrony Zabytków. Niespójność urzędniczych wymagań i pozwoleń dotyczących rewitalizacji oraz prowadzenia inwestycji w zabytkowej tkance miasta, częściowo mogłoby usprawnić przywrócenie urzędu Naczelnego Architekta Miasta.

Uczestnicy dyskusji zastanawiali się, dlaczego władze Miasta, nie korzystają z gotowych rozwiązań, które sprawdziły się za granicą. Wskazywali, że zarówno stowarzyszenia, jak i inwestorzy starają się przekazywać wiedzę płynącą z doświadczeń miast zachodnich, a sami przedstawiciele stołecznego Ratusza regularnie uczestniczą w targach poświęconych nieruchomościom, m.in. MAPIC i MIPIM w Cannes, czy Expo Real w Monachium, gdzie prezentują miejskie projekty, spotykają się z inwestorami. Gospodarze spotkania, zwrócili uwagę, że CBRE, jako firma działająca globalnie, dysponuje szeroką wiedzą i doświadczeniem w kwestii zarządzania ulicami handlowymi w różnych częściach świata, i ta wiedza ekspercka mogłaby znaleźć zastosowanie także w przypadku Warszawy.

– „Od wielu lat spotykam się z Miastem i próbuję przekonywać do rozwiązań, które są gotowe i sprawdzone na Zachodzie, ale mam wrażenie, że nikt nie jest zainteresowany zarówno tą wiedzą, jak i rozwiązywaniem problemów. My powinniśmy skupić się na wyznaczeniu Miastu konkretnych celów na najbliższe lata, tj.: parkingi w formule PPP, reprywatyzacja, profesjonalne zarządzanie lokalami komunalnymi, oraz mieć precyzyjną wizję działania i oddziaływania na Miasto” – powiedział Robert Mandżunowski, CEO LHI sp. z o.o.

Z kolei Maciej Zajdel, Prezes Zarządu IVG Poland zwrócił uwagę, że władze Warszawy nie zachęcają inwestorów do wchodzenia na stołeczny rynek, w takim stopniu jak robią to miasta zachodnie, a także niektóre polskie miasta regionalne, takie jak: Łódź, Wrocław czy Katowice.

– „W polskich miastach regionalnych funkcjonuje myślenie pozakadencyjne, nie myśli i nie planuje się wyłącznie na 4 lata. Warszawa potrzebuje takiego myślenia, wyznaczania konkretnych krótkoterminowych celów oraz nadrzędnej wizji nad tym działaniem rozpisanej na 30 lat. Aby wspierać Miasto w opracowywaniu tych celów, a następnie egzekwować ich realizację powinniśmy stworzyć lobby eksperckie” – powiedział Maciej Zajdel z IVG Poland.

Z Robertem Mandżunowskim i Maciejem Zajdlem zgodził się Witold Fizyta ze Stowarzyszenia „Nowy Świat”, który stwierdził, że w Polsce i w Warszawie, powinno się więcej czerpać z pomysłów i doświadczeń państw i miast zachodnich. Wskazał jednocześnie, że władze miasta powinny otworzyć się na środowiska społeczne, które dysponują rozwiązaniami i wiedzą o błędach, które można popełnić, a zarazem jak ich uniknąć. Znaczącą rolę stowarzyszeń w procesie korzystnych zmian w przestrzeni miejskiej podkreślał także Patryk Zaremba z Forum Rozwoju Warszawy, które ma szereg sukcesów w oddziaływaniu na decyzje podejmowane w stołecznym Ratuszu. Według niego, stowarzyszenia są wręcz furtką do pozytywnych zmian w Warszawie. Patryk Zaremba zwrócił uwagę, że potrzebna jest zmiana filozofii myślenia w Ratuszu, które powinno w większym zakresie dopuścić do tworzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzeni miejskiej i przestrzeni publicznej zarówno mieszkańców, jak i inwestorów. Jeszcze innych aspekt, podniósł Tomasz Reich z portalu NowaWarszawa.pl, który wskazał na konieczność edukowania zwykłych warszawiaków, spośród których wiele osób pochodzi z innych miast i nie identyfikują się z Warszawą.

– „Taki uświadomiony i wyedukowany mieszkaniec miasta, który czuje związek z miastem i nieobojętna jest mu jego przyszłość to nieoceniona siła nacisku na Ratusz” – zwrócił uwagę Tomasz Reich.

Ważnym punktem dyskusji była rola centrów handlowych w przestrzeni Śródmieścia. Uczestnicy debaty zgodzili się, że centra handlowe powinny być lokowane poza ścisłym centrum Warszawy. Karol Milczarski z Fenix Group stwierdził, że wpuszczenie centrów handlowych do centrum było dużym błędem ze strony władz Warszawy, ponieważ przyczyniło się do osłabienia handlu. Zwrócił jednocześnie uwagę, że rozmawiając o ulicach handlowych, należy pamiętać o traktowanej przez Ratusz po macoszemu prawobrzeżnej części stolicy.

Andrzej Blikle, który reprezentował Stowarzyszenie „Nowy Świat”, Inicjatywę Firm Rodzinnych oraz własną firmę powiedział – „Błędem władz miasta było wpuszczenie dużych galerii handlowych do centrum Warszawy. W Europie nie praktykuje się takich rozwiązań, miejscem tego typu obiektów są obrzeża miasta. Najemcami tych dużych obiektów handlowych są przede wszystkim marki zagraniczne, „sieciówki”, a polskie marki to najczęściej firmy indywidualne, w pewnym stopniu rodzinne. Centrum miasta powinno być oddane głównie firmom rodzinnym, stanowią one bowiem swoistą biżuterię Śródmieścia”. Andrzej Blikle podkreślił także znaczną rolę stowarzyszeń społecznych w dyskusji z Ratuszem. 

Joanna Kowalska-Szymczak z Kulczyk Silverstein Properties, zwróciła uwagę na nadmierny ruch samochodowy, który jest znacznym problemem Warszawy i nie sprzyja rozwojowi przestrzeni publicznej przyjaznej pieszym, mieszkańcom, a tym samym rozwojowi ulic handlowych.

– „Wystarczy dosłownie chwila spędzona przy zewnętrznym stoliku jednej z kawiarni czy restauracji na placu Trzech Krzyży, aby przekonać się, że hałas generowany przez samochody jest trudny do wytrzymania. Plac wraz z przyległymi ulicami ma naturalne predyspozycje i potencjał, żeby stać się idealną przestrzenią do spędzania wolnego czasu. Miejscem przyjaznym handlowi, pieszym i turystom. Trzeba oddać ulice mieszkańcom Warszawy” – powiedziała Joanna Kowalska-Szymczak, Investment Director w Kulczyk Silverstein Properties.