Nie każdy zdaje sobie sprawę, że w przypadku chęci zakupu nieruchomości na której posadowiony jest słup energetyczny lub stacja transformatorowa (stacja trafo) należy dokładnie przemyśleć, czy godzimy się na posiadanie nieruchomości z takim słupem wysokiego napięcia lub stacją transformatorową, gdyż ewentualne usunięcie tych urządzeń nie będzie proste.
Jeśli staramy się o usunięcie słupa lub stacji trafo z nieruchomości, w należy przede wszystkim ustalić, czy przedmiotowe urządzenia zostały posadowione na nieruchomości legalnie. W tym celu trzeba w szczególności sprawdzić księgę wieczysta, ale także Geodezyjną Ewidencję Sieci Uzbrojenia Terenu.
Ponadto powinniśmy również sprawdzić, czy osoba od której nieruchomość nabywamy lub jej poprzednik prawny nie wyraził zgody na posadowienie przedmiotowych urządzeń na gruncie. Jeśli takie zdarzenie miało miejsce, nie możemy co do zasady żądać ich usunięcia: „Zezwolenie przez właściciela nieruchomości na założenie instalacji przesyłowych i ich eksploatację kształtuje nowy stan prawny, powodując nawiązanie między przedsiębiorstwem i właścicielem nieruchomości stosunku cywilnoprawnego charakteryzującego się trwałością i ciągłością. Trwałość i ciągłość tego stosunku wynika z jego natury i jedynie w wyjątkowych wypadkach właściciel gruntu będzie mógł spowodować zniesienie tego stosunku przez żądanie likwidacji założonych urządzeń.” (I CK 14/05). Sąd wobec tego jednoznacznie wskazał, że co do zasady w omawianym przypadku usunięcie jest niedopuszczalne, jednak nie wyklucza zaistnienia sytuacji szczególnie uzasadnionej kiedy, pomimo zgody, usunięcie byłoby możliwe. Jednakże z pewnością zgoda na posadowienie urządzeń na nieruchomości, którą zamierzamy nabyć, będzie co do zasady wiążąca również dla nabywców tej nieruchomości.
Trzeba także sprawdzić, czy nieruchomość na której znajdują się urządzenia nie jest obciążona służebnością przesyłu. Jeśli tak jest, jest to zgodne z prawem ograniczenie uprawnień wynikających z prawa własności. Co więcej trzeba mieć na względzie, że pomimo nieujawnienia obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu usunięcie ostatecznie może nie być możliwe z uwagi na upływ terminu zasiedzenia służebności przesyłu. Warto także zaznaczyć, że zasiedzenie służebności przesyłu mogło nastąpić przed wprowadzeniem do kodeksu cywilnego przepisów o tejże służebności, co zostało potwierdzone w najnowszej uchwale Sądu Najwyższego (sygn. III CZP 18/13) „Jeszcze przed wprowadzeniem służebności przesyłu w 2008 r. zakłady przesyłowe mogły zasiadywać prawo do korzystania z cudzej działki, a okres posadowienia instalacji przed 2008 r. dolicza się do czasu posiadania wymaganego do zasiedzenia tej służebności.”
Trzeba również pamiętać, że brak możliwości fizycznego usunięcia słupa wysokiego napięcia lub stacji transformatorowej nie pozbawia w żadnym razie możliwości dochodzenia innych roszczeń z tym związanych. Nawet w przypadku, gdy słup lub stacja transformatorowa zostały posadowione na nieruchomości legalnie.
Na zakończenie należy także zaznaczyć, że słupa energetycznego ani stacji trafo nie wolno w żadnym razie usuwać samodzielnie, co wynika z art. 49 Kodeksu cywilnego, gdzie jednoznacznie wskazano, iż urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania między innymi właśnie energii elektrycznej nie należą do części składowych nieruchomości, jeśli wchodzą w skład przedsiębiorstwa, co następuje co do zasady z chwilą przyłączenia urządzenia do sieci, choć istnieją w tej materii rozbieżności w doktrynie.
Aleksandra Piotrowska
Aplikant Adwokacki